陈跃/发自深圳
从击鼓传花，到烫手山芋。
（学区房的业主们挂起横幅，中介供图）
过去两年跌落神坛的深圳“学区房”，近日引起关注。
在位于深圳市福田区的南天二花园小区，多幅写着“热烈祝贺五位优秀学子被清华大学、北京大学等学校提前录取”的喜讯横幅，挂在了小区内外多处地方，连周边中介都感慨道：“这个成绩与这么高调的宣传，往年并不常见。”
据了解，南天二花园建成于1994年，所属百花片区是深圳六大名校片区之一，因此，尽管已是31年楼龄的老小区，在楼市高峰期的成交单价曾达22万元/平方米。
由于名校云集，过去深圳福田的百花片区则被称为“深圳版海淀黄庄”，片区内多个“老破小”学区房的房价在过去四年曾一度暴涨后又直接腰斩，泡沫之下只剩一地鸡毛。
值得关注的是，在深圳楼市的本轮复苏中，部分优质学区房率先启动反弹。据中介平台数据显示，2月份百花片区的成交均价为11.3万元/平方米，当前已有业主挂牌报价最高为22.9万元/平方米。
铁打的学区房，流水的娃，尽管“天价学区房”已成历史，但是否代表着“学区房”也终将成为历史？当学区房的业主们拉起了庆祝孩子被提前录取的喜讯横幅，背后为小区的教育资源和房产价值正名的号角是否也同步吹响？
01
对比去年业主报价已涨两百万元
中介：现在是看的多，买的少
“南天二花园是百花片区回暖最快的一个小区。”
百花片区的深圳中原地产中心豪宅区区域董事陈二民表示，去年四季度深圳楼市复苏以来，多个学区房回暖明显，而南天二花园则一直领涨百花片区，年后成交已将近10套。
原因很简单，作为顶配学区房，价格跌到位了。
“2月份我们成交的一套房源，买家只看了两天的房子，更确切地说，是只看了两套房子，就迅速成交了，因为第二套房更便宜。买学区房的购房者，置业目的都比较简单，就是冲着学位来，所以成交也更果断。”
（建成于1994年的南天二花园，中房君摄）
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，每年“小阳春”楼市的季节性反弹，其中一个重要的促进因素便是学区房需求，“今年更特殊的一点是，深圳楼市从2021年下半年调整以来，不少学区房的价格跌幅比较大，让很多进场的需求也能支撑负担得起，这也是今年学区房回暖的一个重要原因。”
也是因此，中房君实地走访了解到，当前百花片区面积段在30~50平方米、总价在300万元~500万元的小户型房源成交更加活跃。
近期正在淘学区房的李女士向中房君表示：“以为能抄底，但没想到近期看学区房的人这么多，价格也涨了。不过路过南天二花园看到一条条红色横幅，也确实让很多家长动心。”
（南天二花园小区多处挂起了红色横幅，中房君摄）
值得关注的是，此次南天二花园五名学霸被顶尖大学提前录取，在业主们挂出横幅彰显小区教育资源与房产价值的同时，其二手房源的成交却暂时未因此受益。
陈二民指出：“实际上，现在是看的人多，但成交反而难了。因为对比去年可能800多万元就能买到的房子，目前业主的报价大多已在1100万元甚至更高，短期之内涨了两百万多元，从购房人的角度出发，可能就会选择同片区但涨价没那么凶猛的小区。”
中国房地产报大湾区也从多个中介平台查询到，南天二花园目前的二手房业主挂牌报价在12万元~13万元/平方米，而2月份之前的成交均价，则多在10万元~11万元/平方米。
02
暴涨两年，连跌三年，
深圳学区房是否已企稳？
深圳学区房近日再度引发讨论，背后因素除了传统成交旺季外，更重要的，还有过去三年“跌跌不休”的学区房房价，以及市场屡屡传出的“学区房终将被淘汰”的声音。
此次，学区房的业主们拉起的也似乎不仅是孩子被提前录取的喜讯横幅，更是为小区的教育资源和房产价值正名的号角。
（南天二花园小区多处挂起了红色横幅，中房君摄）
2020~2021年，包括南天二花园小区在内的多个深圳学区房房价暴涨，但不仅家长们愿意为此买单，投资客们更是趋之若鹜，在曾经疯狂的交易周期，各方资金把数百上千万元的资金砸向学校旁边的房子而非学校之时，买学区房更像是一场没有任何核心技术的击鼓传花。
彼时，南天二花园的成交单价曾高达22万元/平方米，与其相邻的国城花园更有业主挂出近33万元/平方米的价格，而当年深圳年度房价涨幅第一的小区，是同样坐拥名校学区的八卦岭宿舍。
单价从7.5万元/平方米涨到13.7万元/平方米，年度涨幅高达82%，30平方米的房源最高成交价甚至突破15万元/平方米，却没有人在意这个小区建于上世纪80年代，属于“老破小”的典型。
（曾经领涨深圳楼市的八卦岭宿舍，中房君摄）
后续，随着深圳楼市的下行调整以及学区政策的不断改革，“只涨不跌”的学区房信仰被彻底击碎。
深圳中原统计数据显示，与历史成交最高价相比，2024年的多个深圳学区房的挂牌单价均已腰斩，福田有学区房最高下跌了11.1万元/平方米。而南山的学区房最高差价更是达到了13.4万元/平方米。
中国房地产报大湾区现场实探看到，如今跌得只剩零头的八卦岭宿舍，周边中介门店门可罗雀，中介平台成交数据显示，2月份该小区成交的一套房源，单价仅4.5万元/平方米。
（八卦岭宿舍楼栋入口，中房君摄）
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟认为，在楼市快速发展阶段，房价普涨，由于房子与教育资源捆绑，学区房成为最受购房者追捧的稀缺资源，既能让孩子享受优质教育资源，还可以获得不菲的投资收益，使得名校学区房炒作越来越凶，涨幅也远超其他产品。
“但随着楼市进入新阶段，市场持续下行，加上各类教育均衡化政策、教育观念转变等因素影响，对学区房影响较大，学区房价格也快速大幅下滑，跌幅居前。”
时至2025年，在楼市整体回暖的大背景下，深圳学区房也终于迎来止跌。
据深圳乐有家统计，深圳六大学区房去年10月~11月的成交量，环比及同比均呈现上涨趋势，深圳中原也指出，从成交价格上看，新政后的学区房价格已经基本企稳。
03
深圳苦学区久矣
专家观点：教育均衡化是渐进过程
“深圳苦学区房久矣”的实际问题，是“深圳苦学区久矣”。
多年来，深圳学位紧缺并非新闻，但却足以让多个学区房成为楼市最稳妥、最诱人的投资标的。有观点认为，深圳的学区房溢价一度高于北京上海，正是因为深圳的优质教育资源整体上不如另外两个城市。
中房君查询各地2024年统计年鉴发现，2023年，广州全市小学在校生129.45万人，共有小学1008所，上海小学在校生93.71万人，共有小学664所，而深圳小学在校生122.66万人，高于上海略低于广州，却只有359所小学。
因此，解决学区房问题的最根本路径，是增加学校和学位的供应，也是深圳近几年一直努力在做的事，自2021年开始，深圳大力推进“集团化办学”与“大学区制”，均是希望从根本上解决教育均等化问题，破除不合理的学区房现象。
根据2025年深圳市政府工作报告，2024年深圳新改扩建幼儿园、中小学校160所，新增基础教育学位18万个，2025年预计新增基础教育学位10万个、优质教育集团10个。
（于百花片区了解学区房行情的购房者，中房君摄）
与此同时，有业内人士指出，教育公平指的是孩子们都有享受教育资源的权利，并非指的是教育资源平摊的绝对公平，因此即使“天价学区房”逐步成为历史，仍不代表“学区房”也会成为历史。
邹少伟也认为，在深圳学区政策的推进以及家长教育观念转变等因素下，近两年深圳学区房附加值的确有所弱化，但传统名校学区房依然有价值。
“虽然教育均衡化成为趋势，但缩小差距依然需要较长时间，短期名校学区房教育优势依然明显，市场认可度依然较高。深圳名校学区房概念很难根除，学区房价值会一直存在。”
李宇嘉表示：“教育的集团化、均衡化是一个渐进的过程，期间会促进学区房的降温，但短期内优质学位的供给仍是短缺的，老百姓眼中的好学校依旧口口相传。”
陈二民则指出，以百花片区为例，实际上目前该片区并没有实行大学区政策，而依旧保留“划片区就读”。
“换句话说，只要在报名之前买了房拿到房产证，百分百就可以在家门口读名校了。所以，同样是1000万元的预算，有人会选择深圳入门级豪宅，也有人依旧会选择这里的老破小。”
