政策：两会定调“稳楼市”“好房子”，供需协同促转型
行业：市场企稳蓄动能，新模式发展稳中向好
融资：广东率先落地专项债收储，房企债务重组迎来进展
◎ 文 / 克而瑞研究中心
壹
政策篇
两会定调“稳楼市”“好房子”，供需协同促转型
2025年初，全国两会首次将“稳住楼市股市”写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。城中村改造提质扩面，带动增量需求提升、兼顾增加优质土地供给。推进保障房收储，优化库存结构。首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，要求落实税收优惠及公积金政策松绑，激活购房消费动能。房地产金融环境持续改善，融资协调机制进一步扩围增效。地方层面，全国66个省市出台124次政策，积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大力推进好房子建设和供给侧优化管理。
展望2025年全年，预计中央政策将以“稳预期、防风险、促转型”为主线，通过供需两端协同管理、产品品质升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。地方层面，重点城市将率先推动“好房子”建设标准落地，以产品迭代激发新型住房需求潜力，同时强化闲置土地盘活和存量商品房收储效率，以重点突破带动库存压力缓解，促进供需双侧预期修复，推动更多区域市场在年内实现供求关系动态优化，为行业整体筑底企稳提供关键支撑。
总 结
01
两会定调稳楼市促转型，四策并举激活市场新动能
2025年一季度，国家发改委、国务院等部委以中央经济工作会议和全国两会精神为指引，围绕“稳预期、防风险、促转型”主线，推出一系列政策组合拳，推动房地产市场止跌回稳。
年初政策密集出台，强化民生保障与风险化解。1月3日，国家发改委明确将“推动房地产市场止跌回稳”作为防范化解重点领域风险的核心任务之一，同步提出“更大力度稳就业、促增收”，通过提升居民收入和社会保障水平，夯实住房消费能力基础。1月8日，发改委联合财政部发布家装消费品换新政策，通过财政补贴鼓励旧房改造和智能家居消费，既拉动内需又推动住房品质升级。这一政策与住建部1月7日发布的《关于加强保障性住房和城中村改造安置房建设质量监管的通知》形成联动，既强调增量保障房质量管控，又通过存量住房改造激活消费潜力。
3月两会定调全年方向，“稳住楼市股市”首次写入总体要求，并明确“建设好房子”作为产业转型方向。3月5日，国务院《政府工作报告》将房地产领域列为“有效防范化解重点领域风险”的核心板块，提出“持续用力推动房地产止跌回稳”的总目标。首次将“稳住楼市股市”写入政府工作报告总体要求，并指出“房地产是居民资产配置的重要部分”“稳资产价格可释放财富效应”。2025年首次将“建设好房子”纳入产业转型新方向，透露正在组织编制“好房子”建设指南，并修订住宅规范标准，要把住宅层高提高到不低于3米。
2025年政府工作报告明确房地产工作路径：全面覆盖需求扶持、库存管理、融资协调、产品升级等四方面。一是调减限制性措施释放刚需和改善性需求；二是通过收购存量商品房和土地盘活优化供给结构；三是强化房地产融资协调机制和保交房工作；四是加快构建“好房子”标准体系，推动行业向高质量发展转型。
相比往年，2025年政府工作报告的关键变化在于：强调安全与发展并重，坚持在发展中逐步化解风险，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。政策已从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”转变，未来具备“存量盘活能力”、“绿色科技实力”的开发企业将会有更大发展空间。
表：近年《政府工作报告》中与房地产行业相关表述对比（略）
02
双轮驱动住房保障，城中村改造与保障房并进（略）
03
促消费政策首提稳楼市，供需协同激活住房需求
3月16日，中央办公厅出台提振消费专项行动方案，涉及生育、教育、住房、汽车等方面。首次在促消费文件中提出“稳楼市”：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。
历数近年以来的国务院促消费政策，直至2022年，支持住房消费才被正式纳入其中。并且2023、2024年都在下半年7月末发布，2025年提前至3月。从房地产视角看，2025年国务院促消费政策呈现三大核心调整：
第一，明确稳定楼市预期。资产稳则消费兴，政策首次将稳楼市纳入消费框架。通过推动城中村改造、释放刚需改善需求等举措稳定房价预期，增强居民财富效应，缓解资产减值压力，进而提振消费信心，“让老百姓的消费底气更足、预期更稳、信心更强”。
第二，供需两端协同发力。首次在促消费文件中，允许地方政府通过专项债券收购存量商品房转为保障房，同时配套落实税收优惠及公积金政策松绑，直接打通住房消费堵点；相较此前以家电下乡、消费券等间接刺激手段为主的政策，此次更注重激活购房消费的核心动能。
第三，精准匹配新需求群体。针对灵活就业人员推出公积金缴存试点，加码支持新市民、青年群体的租房需求，而此前政策更多聚焦传统工薪阶层购房补贴，对增量市场覆盖不足。此外，2025年政策还强调通过住房消费带动家电、家居等关联产业升级，形成“好房子—新场景—消费链”的协同效应，进一步扩大内需辐射面。
短期政策效应将逐步显现，市场有望实现降幅收窄和局部企稳。中长期需破解土地财政依赖、住房支出占比过高等深层矛盾，推动行业向开发运营服务一体化转型。方案确立房地产作为消费基础设施的战略定位，通过要素联动改革推动行业民生属性强化，为经济转型提供支撑。
04
金融协同稳市场，创新工具促转型（节选）
2025年初，央行、金融监管总局等部门以“稳融资、化风险、促转型”为目标，通过机制创新和工具扩容，推动房地产金融环境持续改善。
融资协调机制扩围增效。1月4日央行工作会议提出“完善房地产金融宏观审慎管理”，2月5日房地产融资协调机制工作专班要求“应进尽进、应贷尽贷”。3月5日金融监管总局局长李云泽在“部长通道”提出“拉长白名单”，让更多符合条件的项目拿到贷款，坚决做好保交房工作，并配合促转型，抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。
风险化解工具持续创新。1月14日央行明确将通过特别国债补充银行资本金，增强房企信贷投放能力；2月13日货币政策执行报告提出“加大存量土地盘活力度”，3月11日证监会推动REITs扩募至商业地产领域。3月13日央行党委扩大会议提出“健全房地产金融制度”，将进一步探索拓展宏观审慎和金融稳定功能，维护金融市场稳定。
科技赋能提速。2月26日住建部进一步部署数字住建建设，以数字化技术驱动行业转型升级，构建覆盖“城市建设、住房管理、村镇发展”全领域的数字生态，推动行业向智能化、绿色化、高效化转型。
05
一季度66省市124次稳市场政策，北上杭多地推进“好房子”建设（节选）
2025年一季度，地方房地产调控政策继续优化，据 CRIC 统计，全国至少66个省市出台 124 次稳市场政策。一季度地方政策以“精准施策、分类支持”为主线，通过供给端提质增效和需求端降成本双轨并行，推动市场企稳。以北京、上海、杭州、广东等省市为代表，积极落实中央稳市场政策要求，在“好房子”建设、供需两端协同发力、存量盘活等方向密集施策。
具体来看，地方政策聚焦六大方向：一、12省市推进“好房子”建设。北京、上海、杭州、广州南沙、重庆、四川、浙江等12个省市明确将“安全、舒适、绿色、智能”作为建设标准，制定专项规划。例如，北京在平原地区试点优化容积率，杭州出台品质提升细则，南宁发布技术导则要求层高不低于3米、提升隔音标准，雄安新区提出“精装交付、拎包入住”的高标准住宅体系。
二、33省市公积金政策优化，降低购房门槛。首付比例下调：济南、厦门、聊城等18城二套房公积金首付降至20%；额度提升：自贡、泉州等9城提高最高贷款额度，多子女家庭可再上浮；功能扩展：北京试点公积金直付房租，泸州、宁波支持提取公积金支付新房及二手房首付。
三、20省市推出各类补贴和税费优惠，通过补贴、契税优惠、以旧换新等方式刺激需求。补贴政策：宁德、钦州等地最高补贴12万元，郑州对高层次人才补贴300万元；契税优惠：苏州延续50%契税补贴，宁波调整首套房认定范围节省税费；以旧换新：濮阳、洛阳等地推行“卖旧买新”，南昌、重庆延长政策期限。
四、11省市优化供给侧管理。供地优化：广东、四川控制新增宅地供应，福建优先推出配套成熟地块；审批简化：镇江取消新房价格备案，广州南沙推行“交地即开工”；存量盘活：辽宁计划收购12万套商品房转为保障房，湖北高校试点收购存量房作宿舍。
五、10省市加强城市更新与融资支持。城市更新：重庆推进163个城中村改造，上海计划全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；融资纾困：河南将存量项目纳入“白名单”，广州鼓励国企设纾困基金，深圳推广“园区贷”缓解企业压力。
六、13省市保障性住房扩容。租赁保障：上海新增7万套保租房，重庆提供“租购并举”阶梯式住房；人才安居：深圳、青浦为人才提供免费住宿及购房补贴，合肥放宽落户至社保满6个月。
展 望
06
中央：稳预期、促转型、强保障，构建新发展格局
基于当前市场背景和一季度中央部委表态，预计2025年中央房地产政策将围绕“稳预期、防风险、促转型”三大核心目标，进一步形成“四策并举”的政策组合拳。
一是深化供需两端政策协同，夯实市场稳定基础。 需求侧将继续调减限购、限贷等限制性措施，释放刚需和改善性需求潜力，重点支持新市民、多子女家庭等群体购房；供给侧将通过收购存量商品房、闲置土地收储优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，缓解库存压力。同时，中央将强化城市更新与保障性住房的联动，推动“收购—转化—分配”闭环运作，既盘活存量资产，又增强住房保障体系的普惠性。
二是加快构建“好房子”标准体系，推动行业高质量发展。 中央将进一步完善住宅层高、隔音、绿色节能等强制性规范，引导行业从规模扩张转向品质提升。政策将重点支持绿色建筑、智能家居、适老化改造等技术应用，推动房企向“开发+运营+服务”综合模式转型。此外，融资协调机制将向符合“好房子”标准、具备科技实力的企业倾斜，倒逼行业淘汰低效产能，形成差异化竞争格局。
三是强化金融支持与风险防控并行。 中央将延续适度宽松的货币政策，通过专项再贷款、特别国债等工具补充房企流动性，重点支持保交楼和优质项目融资。同时，推动REITs扩围至商业地产领域，探索以收益权质押、资产证券化等方式盘活存量资产。风险防控方面，将完善房企债务违约预警机制，建立跨部门协同处置框架，防止风险向金融系统扩散。
四是深化住房保障与城市更新双轮驱动。保障性住房建设将重点强化质量监管和分配效率，通过数字化轮候库实现精准匹配；城中村改造范围持续扩大，通过货币化安置、房票制度等引导需求释放，并与完整社区建设结合，完善教育、养老等配套设施，提升城市综合承载力。
07
地方：精准施策与存量盘活并举，激发区域市场活力
地方政策将围绕中央部署，结合区域市场特点，在“品质升级、需求激活、存量盘活”三大维度发力：
一是落地“好房子”建设标准，引领品质升级。地方将通过土地出让条件设定、审批流程简化等政策，激励房企提升产品力。同时，核心城市进一步探索容积率奖励、税费减免等创新工具，推动绿色建筑和科技住宅普及。
二是需求端政策持续优化，降低购房门槛。 地方将进一步松绑公积金政策，如降低二套房首付比例、提高多子女家庭贷款额度、支持“公积金直付首付”等，缓解购房者资金压力。税费优惠和购房补贴将向特定人群倾斜，如对于高层次人才提供高额补贴，延续契税减免，刺激改善性需求释放。此外，“以旧换新”政策可通过国企收购、中介优先撮合等模式扩围，激活置换链条。
三是供给侧改革与存量盘活协同推进。 土地供应将更注重“提质减量”，优先推出配套成熟地块，严控郊区新增供地。地方将主导并加快存量商品房收储，通过专项债融资收购项目，转化为保障房或人才公寓。针对商办物业过剩问题，部分城市或试点“商改租”“商改公”用途转换，并放宽分割销售限制，提升资产流动性。
四是城市更新与保障房扩容助力产城融合。一线及核心二线城市将加大城中村改造力度，如上海推进中心城区旧里改造、重庆扩大项目规模，并通过“房票安置+商品房去化”联动机制稳定市场预期。保障房体系将向“租购并举”延伸，通过放宽落户、提供免费住宿吸引人才，增加租赁房源供给，构建阶梯化住房保障网络。
贰
行业篇
市场企稳蓄动能，新模式发展稳中向好
3月17日上午，国家统计局发布2025年1—2月宏观经济和房地产数据。经济层面，得益于各地区各部门深入贯彻中央决策部署，年初经济运行起步平稳，发展态势向新向好，工业增加值、消费品零售额等指标增速均有所加快。
地产行业延续2024年四季度以来的企稳态势，开发投资、到位资金、销售等核心指标同比降幅持续收窄。据国新办披露数据，从监测的40个重点城市来看，前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长了1.3%和7.1%。得益于专项债对土地收储的支持及地方供给侧调控，土地交易量持续低于商品房成交规模，住宅待售面积同比增速自2022年以来首次收窄至10%以内，有望在年内进入下降通道。随着行业指标改善，国房景气指数连续两个月回升，房地产新模式转型成效进一步显现。
总 结
01
宏观经济开局向新向好，货币宽松持续发力
2025年1—2月，国民经济延续回升向好态势，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资等指标同比增速均较2024年加快。主要体现在生产稳定增长：新型工业化稳步推进，宏观政策组合效应对工业拉动继续显现，工业生产较快增长。1-2月份，规模以上工业增加值同比增长5.9%，增速比上年全年加快0.1个百分点。需求逐步扩大：1-2月份，社会消费品零售总额同比增长4.0%，增速比上年全年加快0.5个百分点。基础设施投资增速加快，带动投资增长回升，1-2月份，固定资产投资（不含农户）同比增长4.1%，增速比上年全年加快0.9个百分点。其中，基础设施投资增长5.6%，比上年全年加快1.2个百分点。就业形势总体稳定：1-2月份，全国城镇调查失业率平均值5.3%，与上年同期基本持平。
从金融数据来看，2月M1同比上升0.1%，连续3个月正增长，M2同比增长维持在7.0%。2024年下半年加强货币投放，三季度M1-M2剪刀差最大扩大至10个百分点，其后随着四季度以来经济形势企稳和房地产市场的恢复，剪刀差有所回落，自2024年12月以来，M1-M2剪刀差已经连续3个月低于7个百分点，居民消费意愿持续恢复。3月16日，《提振消费专项行动方案》正式公布，涉及生育、教育、住房、汽车等各类民生方面，并给出了明确的政策落地意见，将进一步有效推动居民需求提振。2月末居民中长期贷款62万亿元，同比增长3.4%，同比增速保持在近半年均值附近。
需要说明的是，2025年初居民中长期贷款虽然同比少增，但这一指标的走低不能等同于信心走弱，而是存量债务消化、贷款结构分化与需求代际变迁的综合结果。在房地产成交规模较峰值下降近半的背景下，近年来存量中长期贷款余额仍能保持同比微增，已体现政策托底效应。
02
成交规模指标持续修复，保持止跌回稳积极势头
2025年1-2月份，新房市场交易总体平稳。随着房地产市场政策优化调整、居民刚性和改善性住房需求逐步释放，上年四季度以来房地产交易逐步改善，1—2月，全国新建商品房销售面积1.07亿平方米、销售额1.03万亿元，同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，除疫情解禁的2023年初之外，为本轮调整周期以来年初最低降幅，延续2024年四季度止跌回稳趋势。
一二线城市交易规模延续同比上升，其中上海、深圳新房交易面积更是上升至上年同期的3倍和2倍，苏州、武汉、重庆、福州、徐州等城市稳步复苏，同环比齐增，筑底企稳信号愈发明确。受春节传统假期影响，2月份房企推盘积极性有所回落，平均开盘去化率34%，高于2024年同期8个百分点。
2025年初，国务院、央行、住建部等多部委多次表态，将大力推动房地产行业止跌回稳。尤其是在2月初的国务院会议上，提出“要敢于打破常规推出可感可及的政策举措”。并且首次将“好房子”写入政府工作报告。在中央政策面持续扶持，以及地方因城施策大力推动之下，2025年年初核心30城楼市率先向好，新房交易规模累计同比增长一成，库存压力亦持续减轻。
03
70城房价同比降幅连续4个月收窄，一线城市新房价格继续上涨
以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，2月份房价回落速度进一步趋缓。新房价格较2021年初下降7.4%，二手房价格较2021年初下降17.2%。统计局发布数据显示，从同比看，各线城市商品住宅销售价格降幅均继续收窄。一手房价格同比下降5.2%，降幅连续4个月收窄，二手房价格同比下降7.5%，降幅更是连续5个月同比收窄。其中，上海一手房价格同比上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降5.5%、7.8%和4.4%。
环比来看，一线城市新建商品住宅环比继续上涨，其中北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.2%和0.4%，广州下降0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%。自2024年11月以来，一手房房价持平或上升的城市已经连续4个月超过20个。
在3月份发布的2025年政府工作报告中，“稳住楼市股市”首次被写入政府工作报告总体要求，并指出房地产是居民资产配置的重要部分，稳资产价格可释放财富效应。随着稳房价被提到更为重要的位置上，预计年内地方层面将进一步落实“去库存、松信贷、财税补贴”举措，稳定居民价格预期，以“好房子”标准推动价值重构，支撑房产价格中枢，加强保交房，落实融资“白名单”等防风险举措。结合CRIC监测的明细交易数据来看，2025年初不仅一手房房价企稳向好，二手房市场的信心回升已经从改善群体蔓延至刚需人群。
04
新开工探底助库存加速去化，竣工规模同比降幅大幅收窄（略）
05
开发投资额同比降幅收窄，企业投资信心持续修复
房地产开发企业经营有所改善。随着房地产市场销售保持平稳，一二线城市商品房销售呈现止跌回稳积极态势，带动房地产企业开发经营和回笼资金改善。2025年1-2月，全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8个百分点；其中住宅投资8056亿元，下降9.2%，降幅收窄1.3个百分点；房地产开发企业到位资金降幅比2024年全年收窄了13.4个百分点。
2025年初土地投资规模同比回落，1-2月土地成交建面0.8亿平方米，同比下降13%，延续了2024年四季度以来的降幅。对比新房交易规模来看，2024年土地成交规模已经低于行业销售规模，在此基础之上，2025年初土地交易量仍在进一步回落，显示出地方主管部门积极去库存的决心。这离不开中央积极财政政策的作用，提高地方债额度、发行专项债、特别国债等举措，大大减轻了2025年地方政府资金面压力。
而房地产开发投资的同比降幅（9.8%）小于土地成交规模（13%），说明企业投资信心持续修复，以及行业融资环境有所改善。2025年以来，中央部委多次强调要进一步改善房地产融资环境，探索拓展宏观审慎和金融稳定功能，维护金融市场稳定。正如3月初中国人民银行行长潘功胜所言，“地方债务和房地产市场风险持续收敛”。一批优质住宅用地已然在2025年初的土地市场中崭露头角，上海、北京、杭州、成都等城市拍出了多宗高溢价高总价土地，企业投资信心持续修复。
不过就中期发展来看，与土地交易规模的下降同步，房地产开发投资规模也会随之继续下行。不过受到往期开发项目投资的影响，开发投资指标存在一定滞后性，开发投资指标的调整时间会慢于新房销售、一二手房价、新开工、土地交易等指标。对标历史行业投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标的下行调整还将持续一到两年时间。
展 望
06
政策加力激活市场新动能，二季度有望提速企稳
展望2025年上半年，基于年初中央部委及两会透露出的积极信号，以及稳定资产价格被放在更为重要的位置。年内房地产将继续迎来一系列政策利好：需求侧将进一步释放住房需求潜力，以建设“好房子”为主要抓手，支撑房产价格预期向好，并通过加强城中村改造、财税优惠等政策持续支持居民改善住房条件；供给侧将进一步改善库存预期，在控制供地规模的基础上，加强细微板块的供地结构，并加快推进存量房收储和闲置土地回收工作；金融工具方面强化资金支持和风险管理，加大“白名单”贷款投放力度，充分保障项目建设交付；并进一步完善商品房开发销售流程中的基础性制度，确保新建和在建项目的住房品质和如期交付。
得益于当前市场需求面反映出的积极信号，以及中央积极财政政策的支持，预计2025年各地主管部门将进一步聚焦核心板块改善供求预期，随着土地、新房、二手房市场的热度的链条传导和空间蔓延，“稳市场示范板块”也将在更多城市、更加频繁地出现。
聚焦行业数据，基于中央部委明确稳市场的最新导向，以及土地、新房、二手房市场交易数据的共同企稳，2025年上半年交易量、房价、库存等指标有望持续向好。正如《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛所言，楼市和股市是经济运行的重要风向标，稳住资产价格可以释放财富效应，资产价格形态的改变可以提振消费，促进物价温和回升。而消费预期的改善，也势必进一步反哺房地产市场加速企稳。
预计2025年上半年商品房销售面积、金额将加速筑底，更多主要城市将迎来单月住宅交易量的同比回正。得益于提振消费以及稳定资产价格等一系列举措的推动，大中城市房价将迎来更多积极信号，一手房价指数的暖意也将加快向二手房市场传导。投资开工方面，基于行业去库存和稳市场的阶段性任务，土地市场将延续缩量提质，施工面积也有望加快调降至与新房销售更为匹配的规模，新开工和开发投资仍将位于收缩调整周期，但得益于专项债收储、城中村改造的推进，上半年同比指标有望先一步迎来边际改善。
叁
融资篇
广东率先落地专项债收储，房企债务重组迎来进展
总 结
01
2025年房地产政策宽松基调延续，加快构建行业发展新模式
2025 年，房地产政策仍然保持宽松基调。1月4日，央行2025年工作会议中明确，要完善房地产金融宏观审慎管理，支持房地产市场风险化解和平稳健康发展。1月12日，金融监管总局召开2025年监管工作会议，指出2024年是金融监管总局全面履职的第一个完整年度，全年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，全年累计处置不良资产超3万亿元。
进入2月，相关部门释放强烈信号，支持民营经济。2月17日金融监管总局表示要保持对民营企业稳定有效的增量信贷供给。2月28日，央行等五部门联合召开会议，引导金融机构“一视同仁”对待各类所有制企业，增加对民营信贷投放，下大气力解决民营企业融资难、融资贵问题。
对于2025年工作重点，3月19日住建部表示，要持续推进城市更新，要坚决稳住楼市，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式。
02
广东率先落地专项债收储，预计其他地区也将跟进
与此同时，专项债收储相关政策也在持续推进。2025年3月5日，据十四届全国人大三次会议政府工作报告，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
从地方来看，广东或成为今年第一个“吃螃蟹”的地区。2025年2月23日，广东省财政厅发布了关于《2025年广东省政府专项债券(八期～九期)发行有关事项的通知》。据悉，本批专项债券(八期～九期)发行总额307.1859亿元，涉及2笔债券，其中，八期计划发行总额 114.04 亿元，九期计划发行总额 193.1459 亿元，均为新增专项债券，募集资金拟用于回收广东省内的闲置存量土地项目。
此前2025年2月18日，北京也曾发行一批地方政府专项债券，其中超100亿元规模的专项债券资金用于土地储备，但北京专项债所对应的项目主要投向城中村改造、棚改项目、土地一级开发项目等，尚未涉及闲置存量土地的收购。因此，广东是今年首个落地专项债券资金回收闲置存量土地的省份。
其中，2025年广东省政府专项债券八期，募投项目合计17个，募集资金拟用于广州市和惠州市的土地储备。而专项债券九期，债券募投项目合计69个，募集资金拟用于珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市等17个城市的土地储备。
从八期和九期合计来看，共对应项目个数86个，共涉及19各城市；其中广州发行金额规模高达60亿、第二为珠海58亿、惠州54亿。预计随着广东省政府专项债的成功发行，预计其他地区也会加快类似专项债券的发行速度。
03
一季度融资总量同比下降27%，境内融资成本下降至2.88%
2025年第一季度，房企融资仍然呈现收缩态势。第一季度融资规模达732亿，同比下降27%，为各季度中融资规模最低。可见，自2024年房企融资支持政策虽然边际改善，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。
从企业的债券类融资成本来看，2025年一季度的境外债券融资成本为8.45%，主要是2025年2月绿城中国发行了一笔2028年到期的3.5亿美元8.45%优先票据。目前境外债仍处于冰封状态，仅极少数房企有在境外发行债券的情况，且发行利率相对较高。
一季度，境内债券融资成本进一步下降至2.88%，较2023年全年继续下降了0.03个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于2024年货币环境相对宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等等。2025年一季度，整体新增债券类融资成本为3.36%。
04
境内债权融资占比达69%，境内发债依旧疲软（略）
05
民营房企发债同比上升，央国企新增融资占比仍达86%（略）
06
房企债务重组进程加速，佳兆业、世茂完成境外债重组（略）
展 望
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2025年三季度是偿债高峰，收储实际成效仍需时间检验
从债务到期来看，2024年房企债券到期规模达4829亿，而发行规模仅有2209亿，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5286亿元；其中2025年第三季度是偿债高峰，到期规模约1574亿元。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。
从各方表态来看，2025年的工作重点将围绕保交房、城中村改造，以及存量商品房及闲置土地收购等方面。其中，专项债收储工作能够直接作用于企业面，有效缓解房企资金链紧张，有着提高资源配置效率的积极意义。与此同时，也需要注意专项债收储过程可能会出现的各种痛点，可能会造成出险房企配合积极度不高，无法真正享受政策红利的情况。
首先，专项债收储针对的闲置地块一般需要提前解押。根据目前已有案例，收储往往需要房企进行权属注销，而在办理不动产权证注销时，必须涤除抵押登记。也就是说房企如果想要收储，需要筹集到足够的资金解押土地。而对于出险房企而言，资金短缺往往就是当前最大困难，恐难找到额外资金进行解押。
第二，是收储价格确定过低，会让房企承担损失。在目前的实际案例中，收储往往会让房企出现损益亏损。事实上，如果地块估价过低，无法覆盖土地既有融资，可能会出现房企无法接受该价格，配合积极性不高的情况。
第三，通过专项债收储收回资金，长则需要两年时间。从金茂专项债收储案例的操作流程来看，在签订土地收储协议并完成《不动产证书》注销后180天内，房企仅能收到20%的补偿金，约一年内仅能收到50%；而剩余的50%则需要在第二年内，前后时间跨度较大。（来源：克而瑞地产研究）
文章来源:克而瑞
