文=城记智库雨林
城市更新，已是发展新命题。在西安明确的城市更新五大片区中，西电片区一直有着极高的关注度。
在西安城市全面扩容前，二环一直都是“金字招牌”区域，人们大多用“寸土寸金”来形容。曾作为西安唯一“央企总部”的西电，拥有庞大体量和规模的它，已陆续进入搬迁时期。
不过，在“城市重心外移+地产大环境+文保要求”等因素下，它或将成为综合难度最高的片区。
解读：西安五大片区
2025年，西安将试点开展西电片区、团结片区、幸福林带片区、张家堡片区和三学街片区城市更新。
区位、功能和开发特点不同，带来开发难度和开发模式不同，皆需“因地实策”。
三学街片区，碑林博物馆、关中书院和卧龙寺等个个璀璨夺目——“街巷馆林寺院城，扑面尽是人文风”。
历史已证明，城墙内大规模改造教训惨痛，三学街不能重蹈覆辙。因此，要做到“绣花针功夫”，有“两重两忌”：重历史文脉保护、重人文业态运营，忌大拆大建、忌模板复制。
“西安五大城市更新片区分析◎来源/城记智库
团结片区，是北部主城少有的成片开发区域，开发难度较小。只需做好城市规划和配套建设，充分发挥“市场之手”即可。
目前，片区已有多条地铁通达，随着大型商业体和红旗铁路公园的投用，城市界面焕然一新。得益于都市配套的完善，这里也成为多个全国房企心仪之地。开发资金的解决，将正向推动区域的发展。
张家堡片区，是高度成熟的中心区域，拥有高度成熟的城市级商圈。其城市更新，重点在于形象、功能和业态的升级。
相比之下，西电片区和幸福林带片区难度较高：
一来这里皆是六七十年前诞生的工业重地，目前仍在运行，涉及搬迁用地、模式以及其中过渡期，牵涉环节庞大且繁复；二来所涉及企业皆是央企或军企，运作流程和决策周期等存在诸多不可控因素。
有所不同的是，幸福林带片区开发空间相对宽裕，比西电片区更多腾挪空间，市场化可挖掘价值较高，林带改造也让片区焕然一新。
建言：自古“华山一条路”
作为西安 二环 内 最大的工业企业 ，西电集团是西安工业的重要代表 。
随着城市的发展，主城工业外迁是大势所趋。再加上西安二环内的开发用地屈指可数，“腾笼换鸟”后将为发展空间“解渴”。然而，如今的西电片区面临最大的挑战，来自整体大势变化：
西安全面扩容，重心外移
这使得二环内的资源聚焦优势被稀释
土地价值已然遭遇瓶颈
在房地产仍处于深度调整期
各项资金流入慢且寡
巨额的开发资金成为最大“拦路虎”
西电片区整体范围落位图◎制图/城记智库
两大无法回避的现实，贯穿在漫长的改造周期中：
一是西电集团搬迁复杂的体系：包括厂区外迁、企业调整、土地收储以及决策周期等；二是文物保护的硬性要求：作为汉朝重要的礼制建筑所在地，保护区占地面积庞大，让片区改造的资金难以平衡。
公开数据显示，二环西侧土地虽然有2000余亩。简单估算，单是划定的礼制建筑保护区就达到1700亩。
无论是新区建设，还是主城更新，都需要“算账”——这和家庭过日子，无本质区别。最切实可行的做法，对标和采用全国最成功的政企共建模式，做好城市产业和规划的顶层设计。
西电片区西部板块落位图◎制图/城记智库
“华山只有一条路”——我们的建议就是：抓住“央企进陕”的奇迹，全力引入央企资金，给足政策与保障，并打造成为“央地合作新范本”。
要知道，这种片区开发动辄数以几十亿乃至百亿的投入，普通开发主体根本无以承担，更何况要经历多个周期。“化整为零”开发，必将遭遇高昂的开发成本、不确定资金因素和市场变化。
西电片区需走“大资金大运作模式”，如此庞大体量至少跨越十年，省市级层面立项护航必不可少。
解读：筚路蓝缕之路
其实，西电片区这种类型在西安也有 “珠玉在前”——比如大明宫、曲江CCBD和小雁塔片区。
从片区角度出发，共性都高度相似：第一有较长开发周期，因为涉及拆迁、搬迁、安置以及文物保护等；第二有稳健的资金来源：比如大明宫的中建集团、曲江CCBD的华润集团和小雁塔片区的太古地产。
梳理西电片区改造的经历，筚路蓝缕、一路坎坷。如果追溯片区的推动，从2017年开始已历时八年。
1.0“概念阶段”：长安漫古小镇
2017年，长安远洋漫古小镇意向签约。以“大西安中央公园·城市客厅”为总体定位，融文化遗产、区域改造、文化产业和都市商业等为一体，打造具备城市自豪感，民众带入感的文化精品项目，占地约4500亩。
后来，因涉及文物利用保护、产业定位发展和居民调控等方面问题，2021年该项目暂停实施，在2022年进行清理销号。
2.0“重组时代”：大庆智路
借助西电集团搬迁的契机，2022年推动大庆智路板块的改造工作，将按照国家老工业区转型升级示范样板、大西安中央科创基地和秦创原两链融合展示窗口等为总体定位，规划约1.2万亩。
计划打造总部科创“双碳”区、商贸文旅“减碳”区以及品质生活“低碳”区三个功能区，期间包括出海园区也陆续建成。
老工业区的转型，在世界范围内都是难题。以城墙为圆心的东西两翼，在现代产业的兴起和人口高度集中下，避免了“锈带命运”。
如今，这里进入落地的3.0“落地时代”：产业从“工业大庆路”到“智造大庆路”，这里上市公司“西高院”成为“都市工业集群”代表；形态从“老旧大庆路”从“都市大庆路”，离不开城市运营。
“蒹葭苍苍，白露为霜。所谓伊人，在水一方”。未来将会如何？如果“溯洄从之”，那么“道阻且长”；如果“溯游从之”，那么“宛在水中央”。
文=城记智库雨林
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