我是紫沐，这是我第438篇日记。
买房就是买地段，基本都听过。
但听过，不代表听懂。
听懂，不代表做对。
只知道买地段好的房子，和乱买其实没啥区别。
别说赚钱，保值都难。
不信可以去看看，珠金琶很多房子这几年的跌幅，不比增城之类的跌得少。
问题出在哪里？
就拿金融城来举例。
这几天金融城爆出来的新利好，主要有两点：
1.花城大道员村段整体南移，避开了小产权房密集区域，能更早通车。
2.员村几个之前用途待定的地块，确定将用作商业和绿地，板块界面会更高级。
有粉丝跑来问，这利好怎么样，金融城能不能买？
利好当然是有的。
双向八车道的花城大道通车后，珠城和金融城的联系会更紧密。
对金融城的产业兑现和人口导入，都是利好。
沿江商业和绿地的加持，也让金融城真正有点核心区的样子。
不再是表面金融城，实际家具城。
所以金融城新规划，是利好。
可这跟你要不要在金融城买房，是两码事。
按以前的思路，买房就是买地段，地段变好，当然值得买。
但现在不一样。
买地段赚钱，靠的是什么？
是规划兑现红利，还有基础配套领先，对高净值买家的吸引力。
现在地方都快揭不开锅了，兑现的可能性在变低，兑现所需的时间在变长。
以前的饼，是能吃的；现在的饼，是纯画的。
买地段赚钱，最核心的规划兑现红利，早就被稀释了。
而基础配套方面，地段好=配套好，更是实打实的伪命题。
琶洲地段能排广州第二，学铁商有万博好吗？
而且现在很多板块，基础配套都在快速完善。
大家逛街娱乐，早就不用扎堆天河海珠越秀了。
加上地铁路网越铺越大，各板块之间的链接越来越方便。
一些细微的配套领先，已经没办法支撑起太高的差价。
以后顶级板块和普通板块间的差距，更多是产业能级和高端服务业密度的差距。
虽然这些差距也会产生房价差，但和以前比，溢价能力会弱很多。
规划红利没了，配套溢价也没了，买房就是买地段这一套，自然就没法玩了。
所以你想买金融城，买它的理由，应该是这板块适合你。
能方便你工作通勤，能满足你生活所需。
而不是看了篇金融城利好文章，觉得人家地段变强了，就猛猛冲进去。
另外说实话，很多新盘开盘之前，类似的利好软文都是满天飞的。
但这里面的利好，真正能落地的有多少，需要的时间要多久，你是看不到的。
还是用金融城这个例子。
花城大道加速通车是利好吗？
是利好。
但利好力度很大吗？
不大。
因为就算道路通了，只要员村没拆，金融城就依然做不了金融城。
周边的高端商业、高端酒店、高端餐饮，就依然进不来。
板块环境面貌，就依然是那么差。
所以花城大道加速通车，是利好，但力度有限。
继续看，员村沿江地块确定用作绿地和商业，是利好吗？
是利好。
但利好力度很大吗？
不大，甚至在某些方面，算得上利空。
因为这次确定用途的地块，足足有14块。
除了沿江的5个地块用作绿地和商业，剩下的，基本都会做住宅。
小小一个员村，产业没升级，环境没升级，配套没升级，住宅数量却大幅升级。
你说是利好还是利空？
但这些全面的分析和观点，你在软文里是找不到的。
利空只看一半，往往就能解读成利好。
这里面真真假假，没有独立思考能力，很难分得清。
如果想知道保利绢麻厂和保利琶洲南的真实水平，可以翻一下前两篇文章。
虽然过去半个月了，但现在看，依然精确：绢麻厂和琶洲南，会如何影响广州楼市？
最近有朋友问，新房都这么猛，是不是不能买二手房了？
关于这问题，有两个思考角度，一个是价格，一个是产品。
没有不能买的房子，只有不能买的价格。
如果二手市场出现价格明显超跌的笋盘，那肯定是能入手的。
但在价差不大的情况下，从产品角度，目前买新房确实比买二手更合适。
特别是刚需-刚改类的二手，价格不是特别笋，就别去接盘。
因为现在新房得房率和产品设计，对二手房真的是降维打击。
刚需-刚改买家，普遍看重的性价比和功能性，新房是秒杀二手的。
意味着这些新房后续的流通性，也会比同价位二手房高得多。
这种情况，在改善价位段，其实也存在。
只有顶级资产，由于对应的买家更看重身份名片和高端服务业，受到的冲击才会小一点。
但这也足够恐怖了，广州这波新房内卷，已经摁死了90%的二手房。
90%的二手房起不来，广州是不可能有房价暴涨行情的。
所以还是那句话，别再迷信买房就是买地段，因为地段没以前值钱了。
也别在这个时间点投资买房，因为广州产业升级和控制供应，还需要不少时间。
现在买房，只适合自住和置换。
根据自己的工作和生活范围，选择合适的学铁商楼盘就可以了。
少看点软文，少听点画饼，多实地走走，多现场看看。
看一百篇文章，还不如去一次现场，更真实有效。
