同策研究院依托其27年对上海不动产市场持续深耕的经验，及沪上大宗市场14年跟踪数据库，重磅推出两项上海不动产投资市场自有指数——市场容量指数（MVI）和交易活跃指数（TAI）。
两项指数发布致力于为当前市场上众多的投资机构及私人投资者，和持有资产的国央企及金融机构主体，提供感知上海投资市场水温、了解市场发展趋势与获得投资决策辅助的数据实证型专业视角。
指数释义
1、MVI—市场容量指数（Market Volume Index）
市场这块蛋糕在膨胀还是在缩水？
反映上海不动产投资整体市场的容量变化趋势。该指数通过对全市不动产全类别大宗交易的金额规模、全市不动产主要类别的散售交易金额规模为主要变量糅合后的综合指数。
2、TAI—交易活跃指数（Trading Activity Index）
市场上买卖交易次数变多还是变少了？
反映上海不动产投资市场整体资产流动性状态变化及趋势。该指数通过对全市不动产全类别大宗交易的成交频率宗数规模、全市不动产主要类别的散售交易成交套数为主要变量糅合后的综合指数。
指数发布周期
本次指数首发依据过去5年市场数据表现，后续以季度为发布周期持续进行市场指数监测。
单体指数表现
MVI——市场容量指数表现
备注：当前指数设置为2021=100，数字越接近100，越体现市场回温复苏之水平。
上海投资市场整体容量规模盘整回调中，2024年已出现同比明显抬升的良性走势。
上海MVI指数在2021年达到近年不动产投资市场规模峰值后，2022年受疫情影响市场快速滑落，近年资本避险及抄底因素驱动下，市场优质资产投资需求旺盛，2024年市场整体容量规模指数首次跨越疫情后拐点，市场容量规模明显回暖。
2024年MVI指数已达近70，且2025年一季度趋势预计将持续走强，意味市场主体仍然在源源不断将手头货币资金兑换为固定不动产，预计更多资本的注入及回归、腾挪及置换将带动投资规模在2025年持续扩大。
TAI——交易活跃指数表现
备注：当前指数设置为2021=100，指数越接近甚至超越100，表明市场交易成交活跃及关注度高，大宗资产的流动性高企
投资交易活跃度持续攀高中，2024年不动产投资市场交易活跃度已反超近年高峰2021年指数水平，当前置产保值热度持续走高的同时，带来沪上优质资产的流动性看涨。
上海TAI指数在2021年达到投资市场活跃度达到峰值后，于2022年受疫情影响市场交易受限断崖式腰斩，随后在经济环境趋紧，货币避险情境情形下2023年快速扭头向上，市场整体交易活跃度在2024年达到新高峰，在投资热度层面看，可以说已经基本走出了疫情后影响。
2024年TAI指数148，指标数值攀上近5年来的高峰，年内TAI指数持续高位盘踞不仅意味着买卖双方交易的换手率拉高，即市场主流的结构调整洗牌，也意味着市场面对于优质资产的追逐还将持续一波热度。
交叉指数分析
当下上海不动产投资市场在市场容量和市场活跃度上都双双走出拐点，市场呈现良性走势。
但结合MVI容量指数和TAI活跃指数看，整体市场的交易活跃度冲高而同期容量规模却未能及时跟上，说明市场交易额度和频次的高企未能拉动交易价格的抬升。
两项指数结合，体现出市场量涨交易频次高而价格却下行，目前市场主基调走势为明显的以价换量，以目前市场各方表现来看，该趋势预计将在2025年持续影响市场，提示投资主体对市面资产进行投资决策时，需关注单体资产所在区域的产品力情况，以避免中短期投资周期内资产价格贬损的风险。
指数作用及意义
通过追踪容量指数MVI和活跃指数TAI，及结合扩展市场数据，能够客观审视上海资产市场价值走势，形成理性客观的投资判断；准确理解市场周期发展特征，掌握合理的市场进入节奏；挖掘不同市场的价值特点，辅助制定多元投资、持有或处置策略，为广大的沪上不动产投资者提供实证数据支持和决策依据。
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