作者：余飞
01
东莞楼市，仍在泥淖中
超大城市东莞，虽然经济走出了水逆，但房价仍在泥淖之中。
首先解释一下东莞为何是超大城市。
按照住建部对城市级别的划分，城区人口超500万低于1000万的是特大城市，超过1000万的是超大城市。
住建部之前公布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，超大城市增加了3个，特大城市增加2个。其中，东莞城区总人口达到1082.44万，武汉城区总人口达到1080.64万，杭州城区总人口达到1002.1万，跨上1000万人的台阶，跻身超大城市行列；合肥城区总人口达到650.4万，苏州达到500.08万，迈过500万人的门槛，成为特大城市。
进入正题。
从经济角度来看，2024年的东莞走出了低速阴霾。
要知道，2023年上半年、前三季度、全年，东莞的GDP增速在万亿GDP城市中均倒数第一。
而2024年，东莞GDP增速4.6%，虽然相比于全国5%的平均增速，仍跑输了0.4个百分点，但总算是摆脱了底部。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
而东莞的楼市则没有那么幸运，尤其是其土地市场和房价。
克而瑞数据显示，去年东莞商品房成交面积204万平方米，规模继续下探。新房供求规模双降，创近16年以来新低，市场持续以价换量。
来源：克而瑞深圳区域
土地市场方面，去年上半年东莞商住地块颗粒无收。全年也仅成交了3宗特殊用途的涉宅地顺利成交。
东莞市财政局披露的数据显示，去年东莞的卖地收入跌至126.88亿元，相较于2020年的高点膝盖斩，跌回到了2015年的水平。
制图：城市财经；数据：东莞市财政局
02
东莞房价，跌了三分之一
当然，去年四季度由一线城市拉动的市场行情，东莞也尝到了甜头，成交规模有所复苏。
其去年10月份的成交量创下年度新高。2025年2月份东莞新房 住宅 （超过4层） 成交 1562套 （16.54万㎡） ，同环比分别上涨40.8％、48.3％。
来源：克而瑞深圳区域
不过，房价仍没有止跌。
克而瑞深圳区域披露，2月份东莞新房住宅成交均价 24450元/㎡ ，环比微涨0.6％，同比下降14.4％。
而更能反映市场价格真实变化的二手房，来自东莞市住建局的数据显示，2月份 二手房 均价约 15126元/㎡ ，同环比分别下降20.9％、10.8％。
制图：城市财经；数据：东莞市住建局
本号仔细梳理了一下东莞市住建局发布的最近三年的数据，发现：
第一，东莞的二手房均价见顶于2023年4月份，当时东莞的二手房均价高达24334元/平方米。
去年已跌破2万，如今成交均价15126元/平方米，相比于高点下跌了37.8%，也即跌超了三分之一。
第二，当时东莞房价最高片区的松山湖高新区价格逼近4.5万元，7万单价以上的楼盘，不在少数。此外，长安、虎门这些热门板块的房价，也是动辄4万多。
到目前，松山湖高新区相较于高点跌了四分之一，虎门跌超三分之一，长安均价近乎腰斩。
第三， 东莞房价高点时期，城区四街道+两镇均价都在2万以上，南城更是接近3.5万元，如今南城仍在两万之上。
第四， 高点时期，东莞1个高新区均价在4万之上，两个街道与镇均价在3万之上，13个街道与镇均价在2万以上，18个镇均价在2万以下。
如今，4万以上的片区，没有。3万以上仅剩下松山湖高新区。2万以上仅剩下南城。其余均在两万以下。
其中还有7个镇的均价，跌破了万元。包括石龙镇、中堂镇、洪梅镇、樟木头镇、谢岗镇、常平镇、企石镇。
第五， 从跌幅角度来看，厚街镇与高埗镇跌幅并列第一，高达47.2%。莞城街道、石碣镇、大岭山镇、大朗镇、长安镇、沙田镇、中堂镇、洪梅镇跌幅均超40%。
03
东莞房价为何跌幅如斯
作为经济强城、工业强城、产业强城、人口强城，东莞的房价为何跌幅如斯？
要知道，论经济，东莞是目前27个万亿GDP城市之一。
论工业， 东莞是全国十大工业强城之一。
论产业， 东莞拥有5个千亿产业，其中一个万亿产业。目前，拥有单个万亿产业（非产业集群）的城市，全国只有三个，深圳、苏州和东莞，且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。
制图：城市财经；数据：东莞市统计局
论人口，东莞2020年人口突破了千万，是目前18个千万人口城市之一。同时，东莞于去年城区人口突破千万，与杭州一起，跻身10个超大城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局，其中北京、深圳、天津、杭州、长沙、合肥为2024年数据，其余为2023年数据。
论区位，东莞的优势更让很多城市艳羡不已。
东莞身处广深两大一线城市之间，这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。
这样一座要经济有经济，要产业有产业，要人口有人口，要区位有区位的城市，为何房价陷入了疯狂调整当中？
逻辑很简单，上一轮疯狂炒作之下，这座城市的均价严重透支了这座城市的购买力和潜力。
正因为东莞经济强大、工业雄厚、产业不俗、区位优越，所以在上一轮牛市中，各路热钱纷纷涌入东莞，尤其是深圳人，深圳的中介，相当一批都是在给东莞卖楼。
炒作之下，东莞房价一路狂飙，2020年更是领涨全国。
高点时期，其主城街道的东城、南城的项目，动辄4万/元平米，靠近深圳和珠江的长安镇，4万+的楼盘也遍地都是。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。
吹起来的泡沫，跟随宏观大势，在2022年开始消融。
到如今，包括东莞在内的所有热点城市，房价都进入了调整周期。房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。
本号早就说过，对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。
