刘洪玉：中国房地产百强研究方法体系演变与“十五五”发展策略探讨

2025年3月20日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十二届中国房地产百强企业家论坛”在北京召开。

今天我先简单回顾一下百强企业研究的方法体系，然后重点介绍一下“十五五”期间房企发展策略的专题调研成果。

一、评价指标体系的设计原则

百强企业研究评价体系已经相对稳定，指标体系设计的原则仍然是遵循四个方面的原则。企业的规模和效率，规模大了以后会和效率产生相互制约。增长和稳定也是一对矛盾；盈利要和社会责任相关联，房企开发经营活动关乎国计民生，社会对这个行业的信任和信心非常重要。融资能力和综合实力也是企业发展关注的重点。

二、评价指标体系二十二年变化

2024年，百强企业研究的方法指标体系基本稳定，但是在研究的过程当中，我们对高质量发展、可持续发展等议题做了更多的关注。

三、“十五五”期间房企发展策略分析

今年是“十四五”最后一年，马上要进入到“十五五”了。我们对“十五五”房企的发展策略做了一些调研和分析。主要从机遇和策略两个方面介绍。

1、“十五五”期间房地产市场发展的机遇

市场机遇总体上跟新型城镇化的持续发展与人们对生产生活过程中高品质入住空间的需求密切关联。鉴于中国房地产市场正从增量为主向增量与存量并重的发展阶段转变，市场机遇可以从增量和存量两个维度来考察。从增量市场来看，普遍认为存在着结构性的市场机遇。在存量市场上，更新改造和运营管理服务需求的显著增加也为行业提供了重要机遇。

十四五期初新建商品房销售面积规模曾达到约18亿平方米的峰值，之后规模逐渐收缩，2024年收缩到9.7亿平方米，已经与新建商品房需求的长期均衡水平比较接近。包括中指院在内的许多专业机构普遍认同中长期中国新建商品房市场需求将稳定在约10亿平方米的水平，这在全世界范围来看仍然是最大的新建市场。

所谓增量市场上存在的结构性市场机会，一个是空间维度的，就是在特定的市场区域，比如说核心一线、二线城市，或者是在比较发达的城市群周边，都市圈范围里的活跃三四线城市，这些城市的人口和资源聚集仍在发展中，包括住宅在内的生产生活入住空间需求还处在增长过程中。

另一个则是来自于从产品结构维度。现在消费者普遍追求更好的住房品质。在可负担的情况下，大家都希望住上安全舒适、宽敞明亮、绿色低碳、智慧便捷的好房子。所以各种改善型的产品需求显著增加，过去两年新建商品住宅成交的户型结构变化就可以看得出来这样的趋势。这就产品结构维度的结构性市场机会。

存量市场上的市场机会，则主要来自城市更新和运营管理服务。 “十五五”期间还存在着巨量的存量房改造需求，政策支持的城中村改造在扩大城市覆盖范围，城市更新的政策支持范围也进一步放宽到2000年以前建设的住宅小区。存量房地产资产的运营管理和服务需求也在不断增加，这里就不再赘述。

2、“十五五”期间房地产企业发展策略

我们正处在一个行业转型发展的过程当中，房企都在探索新的发展模式。房企在制定自己发展策略时，可能要以制度新模式的搭建为先导来优化和重构企业新模式。经过几年的探索，房地产发展新模式的内涵逐渐清晰，即包括制度新模式和企业新模式两大部分，制度新模式是通过优化完善或搭建重构房地产相关基础性制度来实现。基础性制度搭建完成后，企业就可以在制度允许的范围内搭建相应的企业新模式，包括业务模式、产品服务模式和策略模式等方面。过去房地产行业的“三高模式”实际上是旧有制度下形成的一种企业策略模式，新制度模式要解决这些问题，推动高质量可持续发展。

首先，制度规则的调整对于企业的模式就会带来很大的影响，如果我们企业能够提前把握好方向就可以及时甚至超前作出模式的调整和应对。新发展模式的基础制度包括住房、土地、金融、财税等基础性制度。以住房制度为例：一是坚持“市场+保障”双轨运行、租购并举。租赁市场发展、改善和提高供给质量的诉求等，肯定会影响到企业的业务模式和产品服务模式；二是建立要素联动新机制，主要是通过编制和实施住房发展规划和年度计划，实现人房地钱要素联动；三是推进商品住房销售制度改革，通过逐渐推动现房销售、加强预售资金监管、实施预定制等，降低甚至消除新建商品房预售带来的行业风险。销售制度改革影响项目现金流外，还可能影响到项目的成本和效率，房企需要探索新销售制度下的成本收益风险及其分担机制。四是建立房地产全生命周期的安全管理制度，重点是房屋大修理基金制度的建立，这会对房地产的投资和管理产生重要影响。五是完善房地产全过程监管，比如可能会强化对项目和项目公司的监管，以确保项目的质量、安全和按期交付，确保项目公司运作的合规和稳健。

以上这些制度变化都和企业的发展模式相关联、相互影响，因此企业在探索自己的业务模式、产品和服务模式以及策略模式时，一定要充分地把握制度新模式的演变。

其次，每个企业都要努力体现自身的特色，打造差异化的竞争优势。每个企业要有自己独立、有特色的策略，虽然整体上实施轻重并举，但是企业的类型、规模、发展阶段不同，过去的优势、特点不一样，策略也应该与差别，并基于这些不同和差别，打造差异化的竞争优势。现在越来越多的企业在做差异化的发展，比如说在代建、运营服务、物业管理、城市更新等专业领域，都有一些具有行业竞争优势的企业。

最后，我想提醒一点，房企制定策略、进行重大决策时，一定关注市场容错能力正在下降这个事实。从市场周期变动的规律来看，目前房地产市场周期已经变长了，这就意味着市场的容错能力在下降，那种认为可以通过跨越周期实现项目成功的可能性大大减少。因此，企业在制定策略、做出重大投资决策时，一定要认真对待市场上的不确定性，防范旧模式下的经验复活，以有效管控风险，提高韧性和生存发展能力。

谢谢大家！

历年百强研究成果

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