在城市的喧嚣中，长租公寓行业正上演着一场没有硝烟的战争。
2024年，经济环境的波动，全国租赁市场需求和租金都有所影响。
根据我们对公寓市场进行深度调研，监测的约2000家长租公寓项目，2024年上海长租公寓的空置率在16%-20%之间波动，很多项目已经打破盈亏平衡点、经营情况较差。
曾经，长租公寓被视为房地产市场的“新宠”，资本纷纷涌入，品牌如雨后春笋般涌现。然而，如今的长租公寓市场，却让每一个参与者都如履薄冰。这背后，是运营成本的居高不下，是租金回报率的不尽如人意，更是行业模式的亟待变革。
从我们观察运营较差的公寓有5类核心特征：
第一、“三无项目”，不重视公寓的第二竞争力——品牌力
据调研，市场上约30%的项目属于“三无”项目，即“近期无营销推广、无国资背景、未纳入保租房体系”。从比例来看，三无项目整体运营较差的情况是其他公寓项目的2倍。
第二，业务模式上过度绑定企业客户。
在调研中，受2024年经济波动的影响，企业客户缩减员工规模、甚至倒闭，导致宿舍型公寓的空置率波动更大。企业退租造成的空置难以填补，使得这类长租公寓的经营更加困难。
第三、保租房项目对长租公寓市场的冲击。
在上海各区域中，虹口、杨浦的这些区域保租房上市项目多、占长租公寓市场的比例高。这些保租房项目在租金和政策上具有优势，对市场化运营的长租项目形成较大冲击，导致局部板块的经营难度上升。
第四、原收房成本过高，租金下跌、空置率上升后，达不到预期收益。
前几年资产价格及租金预期较高，行业内企业跑马圈地，在高出租率、高租金预期的条件下进行测算获取项目。现在租金下跌、空置率上升，但成本支出刚性，项目达不到预期的收益水平，甚至部分项目面临持续亏损的压力。
第五，全国化布局的头部企业进行战略战术调整。
某些全国化布局的头部企业，一方面，需要投入大量资金用于房源收购、装修和运营；另一方面，被迫应对全国性的租金下跌、空置上升。而如今行业竞争激烈，前期拿房时的规模论无法持续创造利润。某些头部企业进行战略上的转向，主动利用运营管理上的优势，加大轻资产业务上的开拓，而对持有的资产进行结构调整，维持一定的资产规模、优化资产质量。
尽管公寓运营商在红海的浪潮里浮浮沉沉，但是2024年上海机构运营的长租公寓项目总量依然同比上涨了16.4%。新玩家不断涌入，老品牌疲于奔命，各自摩拳擦掌，试图在有限的份额中脱颖而出。
而这一切，都在无声地告诉我们，长租公寓行业正在经历一场深刻的变革。
—关注同策研究院视频号—
—诚邀您填写租房问卷—
—上海年报下载—
声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com
