在复杂多变的房地产市场环境下，招商蛇口坚守“四个不失”，不仅销售排名稳居行业前五，还在资产运营和物业服务等领域开辟了新的增长点。
3月17日，招商蛇口（001979.SZ）发布2024年度业绩报告。报告期内，实现签约销售金额2193.02 亿元；实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%，其中运营板块收入占比提升至13%；总资产达到8603.09亿元，其中归母净资产1110.07亿元。
招商蛇口管理层在业绩会上表示，“四个不失”是指战略上不失误、不失血、不失速以及不失志。“第一，战略上不失误，就是对政策、对形势的判断、对战略方针，包括投资都不能拿错一块地，大的方向不能错；第二，不失血，过去多家房企业出现爆雷，都是现金流出现问题，而我们坚持手握大量现金，保证能够过冬，在去年房地产最艰难的一年，我们在手现金超过1000亿，是史上最高。”
“第三，不失速，招商蛇口作为一家市值近千亿的上市公司，要保证营收和利润保持一定规模，首先是房地产开发的基本盘要稳住，还要适当稳杠杆、降杠杆，其次投资管理要高度谨慎，每一个投资要确保收益率非常高才会出手；第四，不失志，虽然行业很困难，但是我们还是要立足长远，坚定发展信心，尤其是坚定转型的信心，守正创新”
展望2025年，招商蛇口将围绕开发业务、资产运营、物业服务三大核心业务，坚定推进战略转型，继续锚定行业“五强”目标，在“四个不失”策略引领下，向市场要效益，向管理要效率，在新形势中寻找结构性机会，稳中求进、开拓进取，全面构筑高质量开发与高品质服务的新发展格局。
房地产开发业务基本盘稳固 销售排名站稳行业五强
“开发业务依然是公司营收和利润的主要来源。”招商蛇口管理层在2024年业绩会上表示。
尽管房地产行业整体下行，招商蛇口依然展现出较强的韧性。财报显示，2024年招商蛇口房地产开发实现营业收入1563.61亿元，较2023年略有增长，稳固了公司的基本盘。销售方面，全年累计销售金额高达2193亿元，签约销售面积达到了936万平方米。
此外，其在多地的销售排名位居前列，如在西安、长沙、合肥、南通、徐州等地销售金额排名第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等地排名进入当地前五。
上述管理层认为，今年楼市将保持筑底回稳态势，在行业明显企稳之前，预计房地产政策会持续发力，为市场注入强心剂，助力市场预期修复和信心提振。“整个过程可能会出现一些波动，但总体上我们对房地产市场的稳定，尤其是核心城市的结构性机会，仍持乐观态度。”
在此市场环境下，招商蛇口坚持区域聚焦、城市深耕、以销定投、精挑细选的投资策略，资源投放聚焦强心城市。
土地储备方面，2024年，公司累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元。报告期内，招商蛇口“核心10城” 的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占全部投资额的59%，
“房地产市场还是大有可为的，目前也进入了底部区域，我们会优中选优，选择核心城市、核心区域进行投资。”招商蛇口管理层表示，原来最多的时候进入了70多个城市，后来聚焦到30个，现在进一步聚焦到核心10个城市。
此外，在新的政策环境下，招商蛇口还在积极关注城市更新及城中村改造业务机会。
“我们重点关注核心市场一些城中村改造和运营管理机会，将抓住政策利好，统筹好城市更新的孵化和准备。目前公司正在孵化的城中村改造项目已经有近20个，储备的土地面积约700万平方米，主要聚焦于长三角和粤港澳大湾区，重点关注深圳、上海、佛山和广州。”上述管理层称。
资产运营能力持续提升 开辟新的盈利增长点
在“做好存量、做精增量”的核心理念下，招商蛇口发挥多元业态协同优势，资产运营板块营收占比持续提升。
2024年，资产运营业务成为招商蛇口新的亮点，主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比上涨11%。
重资产方面，2024年新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，含11个公寓、6个集中商业、3个产业园和3个酒店。轻资产方面，年内新增签约轻资产管理面积约91万平方米，管理输出项目位于上海、南京、成都、武汉等核心城市。
分析人士认为，资产运营业务的快速增长，为招商蛇口开辟了新的盈利增长点，改变了其单一依赖房地产开发的收入结构，增加了业绩的稳定性和可持续性。
在产业园领域，招商蛇口共在全国17个核心城市布局，形成了网谷、意库、智慧城三大产品线，截至2024年末，其在营项目总经营面积达261万平方米，运营收入达13.84亿元。
集中商业方面，报告期内，该板块运营收入为17.70亿元，开业三年以上项目出租率达91%。截至2024年年末，集中商业在营项目47个，总经营建筑面积约277万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约233万平方米。
公寓、写字楼和酒店运营方面，2024年招商蛇口公寓业务运营收入为12.34亿元，开业1年以上精品公寓出租率达90%；写字楼业务实现运营收入13.49亿元，开业三年以上项目出租率达81%；酒店运营收入10.18亿元。
值得关注的是，招商蛇口已通过各REITs平台打通资产退出通道，成功构建持有物业“开发-运营-资本化-再投资”的良性循环体系。
截至2024年末，其通过REITs平台管理资产约59万平方米，2024年管理口径收入达8.13亿元，确立“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式，打造高效、可持续的产业生态圈。
此外，招商蛇口还在积极拥抱 “AI+”战略。其表示，未来将坚决落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托 DeepSeek 等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。
“面对新的行业形势和制度体系，过去的三高模式难以为继，房企需转向以产品品质、服务能力和科技创新为核心竞争力的发展路径。”上述管理层表示，房企必须主动作出战略转型和经营调整，主动适应新形势，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地，实现长期可持续的发展。
货币资金余额首次破千亿 上市以来累计现金分红约390亿
“行业困难的时候，我们坚持手握大量现金，保证能够过冬。”招商蛇口管理层表示。
财报显示，招商蛇口2024全年经营现金流量净额319.64亿元，同比增长1.69%，达上市以来最高水平；期末货币资金余额更是首次突破千亿大关，达1003.51亿元，同为上市以来最高水平。
“两项关键指标均创下五年新高，表明公司在经营过程中保持了良好的现金流入，现金储备充足，为应对市场风险和业务拓展提供了坚实的资金保障。”一位房地产行业分析师表示。
在“三道红线”指标上，招商蛇口持续保持绿档水平，剔除预收账款后的资产负债率为62.37%，净负债率为55.85%，现金短债比达到1.59。
据悉，招商蛇口在“三高”年代是严格控制有息负债率，长期只有40%左右。同时，招商蛇口这几年也在大力修复资产负债表，把一些不良的存货积极的进行处置，2024年更是计提60亿规模，也是提前释放一些风险。
稳健的现金流和良好的偿债能力，使得招商蛇口在资本市场上的信用评级得以维持，融资成本进一步降低。
2024年，招商蛇口全年新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平；截至2024年末，公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。此外，还落地经营性物业贷款92亿元，债务结构稳固。
“公司将继续积极响应房地产融资新模式，推动融资模式回归项目逻辑，利用经营性物业贷款新政等，进一步优化债务结构，降低融资成本，良好的融资环境和合理的债务结构将为公司的业务发展提供有力支持，增强公司在资本市场的竞争力。”招商蛇口方面表示。
值得关注的是，在稳健的现金储备下，招商蛇口宣布将启动末期现金分红计划。
根据公告，2024年度利润分配预案向全体股东每10股派发现金红利1.9353元，共计派发现金红利17.5亿元，分红比例达到45%。据统计，招商蛇口上市以来累计现金分红已达到389.97亿元。
分析人士认为，招商蛇口2024年财报展现出了公司在财务稳健性、业务多元化发展等方面的成果与潜力，尽管面临行业下行压力挑战，但通过积极的战略调整和业务布局，预计公司未来仍能保持一定增速的规模与业绩增长，未来发展值得期待。
