公积金又有新变化

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》（下称《行动方案》），并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

在更好满足住房消费需求部分，除了再次强调持续用力推动房地产市场止跌回稳等之外，还提及了住房公积金。

《行动方案》内容显示：适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

从内容来看“支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款”这项力度相对较大，将大幅缓解购房初期资金压力，加速释放刚需及改善购房潜力。

3月16日，深圳住房公积金新政重磅落地，对住房公积金贷款和利息补贴政策进行了大幅度调整优化。调整后，个人住房公积金最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。

3月17日，河南省直住房公积金发布公积金政策“焕新”，对贷款额度及房贷限制进行调整，调整后，在郑州市区内购房最高贷款额度达144万元，郊县为120万元。

从《行动方案》及深圳、河南公积金新政的落地来看，未来将有更多城市跟进，对住房公积金政策进行优化和调整。

公积金政策实施至今，仍以支持传统住房消费为主，随着行业和市场情况的调整，我们认为，未来对扩大住房公积金使用范围可以进一步深入研究和梳理，使其更符合当下的行业和市场现状。

新华社3月16日消息，近日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》（下称《行动方案》），推出三十条具体措施。

其中第十六条更好满足住房消费需求，提出：持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

从《行动方案》整体内容来看，除了再次强调持续用力推动房地产市场止跌回稳等之外，还提及了住房公积金，其中“支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款”打破了原有“先付首付再提公积金”的流程。可有效缓解首付款压力，降低购房门槛，对市场促进力度较大。

2025年2月以来，各地密集出台住房公积金贷款优化政策，当时就有多个城市涉及降低住房公积金贷款利率、扩大住房公积金使用范围等内容（详见：阵地丨多地调整公积金政策，灵活就业人群也可参与）。

3月16日，《行动方案》发布同日，作为一线城市的深圳发布了《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》，这两个文件均自2025年3月24日起实施。

主要内容如下：

一是贷款最高额度提高至231万元。个人申请最高额度从50万元提高至60万元；家庭申请最高额度从90万元提高至110万元。其中，购买深圳市首套住房上浮比例从20%提高至40%；多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%；新增购买深圳市保障性住房上浮比例为20%。同时符合多种情况可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。

二是调整最低首付款比例。职工使用住房公积金贷款购买本市首套或第二套住房的，最低首付款比例均为20%；职工使用住房公积金贷款购买本市保障性住房的，最低首付款比例为15%。若职工申请住房公积金和商业住房组合贷款的，最低首付比例则执行二者中较高者。

三是多子女家庭购买第二套商品住房适用首套房政策。多子女家庭指有两个及以上未成年子女的家庭，成年子女不计入。

四是夫妻账户余额可直接“冲还贷”。职工办理住房公积金贷款后，可申请将其本人和配偶的住房公积金账户余额，直接冲抵住房公积金贷款本息，对于组合贷款，“冲还贷”只支持冲抵住房公积金贷款部分，商贷部分提前还款按各商业银行规定执行。同时，还放宽了变更登记住房权利人限制，职工中未还清住房公积金贷款的情况下，因离婚财产分割、夫妻更名、继承等事由，可以申请变更借款人、抵押人。

五是异地贷款取消户籍和首套房限制。异地缴存职工，无论是否具有深圳户籍，只要满足深圳市住房公积金贷款条件，在深圳购买首套或第二套商品住房市，都可以向深圳市公积金中心申请住房公积金贷款（含商转公贷款）。

深圳之后，河南省直住房公积金发布《公积金政策“焕新”，职工实惠“加码”》一文，从贷款门槛、额度等方面全方位优化升级。主要内容包括放宽贷款限制、提升贷款额度、支持多子女家庭贷款政策、支持“住房公积金直还”模式等。

从深圳和河南公积金政策调整内容来看，更多的是涉及《行动方案》中“扩大住房公积金使用范围”部分，目前尚未有“降低住房公积金贷款利率”等相关内容。

当前住房公积金贷款利率首套个人住房为2.85%，二套个人住房为3.325%。该利率由中国人民银行2024年5月17日发布，自2024年5月18日起生效。

与此同时，5月17日，中国人民银行同日宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

目前全国大部分城市已跟进落实取消房贷利率下限。2024年底广州部分区域商业银行最低房贷利率低至2.6%，曾出现商贷与公积金贷款利率“倒挂”情况。为此2024年11月6日，广东省人民政府新闻办公室官方“广东发布”发文曾表示：多家银行及按揭中介确认，自11月7日起广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率最低不得低于3%。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，5年期以上LPR为3.6%。即目前尚未取消房贷利率下限的北京、上海、深圳首套最低房贷利率下限也已降至3.15%（LPR-45BP）。

今年政府工作报告提出适时降准降息，未来公积金贷款和商业贷款利率的利差也将越来越小。

在这背景下，此次《行动方案》提出降低住房公积金贷款利率，一方面是响应政府工作报告，另外一方面也是为商业房贷利率下调留有空间。

从2025年至今部分重点城市扩大住房公积金使用范围来看，主要集中在“家庭成员互助”、“跨区域使用”、“公积金付房租”等。

住房城乡建设部、财政部、中国人民银行最新发布的全国住房公积金2023年度报告显示，目前全国住房公积金实缴职工达1.74亿人，累计缴存总额29.16万亿元，缴存余额10.06万亿元。2019年至今年度缴存额逐年上升。

从2023年分类型住房公积金提取情况来看，偿还购房贷款本息占比最高，达48.13%，其次是离退休和购买、建造、翻建、大修自住住房，分别为19.55%和18.22%。租赁住房占比仅为7.65%。

可见，当前住房公积金仍以支持传统住房消费为主。

《行动方案》要求“扩大住房公积金使用范围”，我们认为，一方面可以提高租房租赁提取，另外一方面则可以从老旧小区改造及支付物业费等居住服务领域下手。

1、提取公积金支付物业费

据了解，目前，全国已有上海、深圳、嘉兴、绍兴、湖州、贵阳、咸宁、黔南州、铜仁等超过9个城市允许公积金支付物业费政策。

具体政策制定层面，各城市公积金提取政策差异明显。如上海准入条件较严格目前仅允许低收入、生活困难家庭提取公积金用于支付物业服务费，防止资金过度消耗。而深圳则采用与缴存额联动实现总量调控，通过设置提取额度低于40%存缴额的限制，采用“半市场化”的设计在限制使用的同时，又保留了一定的政策弹性。相较而言，中西部城市的政策则更为宽松，以黔南州、铜仁等城市举例，这些城市未设置收入门槛，但通过3000元/年的限额进行总量控制，防止出现“异常物业费”套现的情况。