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163轮举牌！247轮举牌！
1月2日，八家房企围猎海淀朱房村双子座地块，竞争十分激烈。
最终，华润置地联合体拿下0029地块，成交价91.52亿元，溢价17.33%；建发房产以90.4亿元拿下0030地块，溢价25%。
两个月后，这种充满火药味的土拍大战，又在北京海淀上演了。
3月18日下午，海淀树村HD00-0705-0035-1地块土拍现场，地产大佬云集：
中海地产、绿城中国、建发房产、越秀地产、海开控股、中建壹品、首开股份、保利发展、招商蛇口、中铁置业、华润置地、中国金茂、华发股份等。
但如此热闹的场景，仍未见民营房企的踪影。
如果时间倒退到3年前，融创还没有暴雷的时候——2022年5月暴雷，孙宏斌很有可能出手拿下。17年前，融创在海淀打造过西山壹号院、学府壹号院——就在树村35地块隔壁。
经过近3个小时，上百轮举牌，最终中海地产以75.02亿元的价格，拿下树村35地块，溢价27.93%，楼面价10.23万元/平米。
一天前，35地块竞买申请截止，共9次出价，最后的报价为59.12亿元。
这个价格，可以对比一下往东1.7公里的朱房村双子座，0029地块楼面价8.92万元/平米，0030地块楼面价9.51万元/平米。
树村的价格一出来，两天不到 ，颐海澐颂的业主们资产涨了上百万元。
有了竞价，土拍才有了意义。
一年多来，放眼京城土地市场，也只有海淀才真正配得上“土拍”二字，为北京楼市输出情绪价值。
即便是丰台西南二环外的万泉寺单幅百亿地王，最后也只能是以底价收场，被中海地产摘得。
去年年初至今，北京成交了54宗地，90%土拍只是走个过场。
偶尔也有例外。
如：2月11日朝阳三间房组合地块也经过103轮激烈竞价，中海地产和招商蛇口突然杀出，保利发展+金茂联合体不得不多花8亿元拿下，溢价率10.5%。
到底树村35地块的地块素质如何，花姐写过一篇文章：《海淀土拍，隐秘的容积率》。
点出了它的实际容积率，从1.6飙升至1.955了。
先来看一看35地块的参数和设计要求：
1、位于上地街道，纯居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑规模73299.74万平方米，呈南北走向；
2、容积率1.6，控制高度18米，预计建成6层洋房；
3、地块南面有一条宽15米的东西向街坊路；
4、地块东边是一条狭长的绿化防护带，再往东是军事用地；南面是办公研发用地；西面是树村公园；北面是一块公园绿地；
5、设计要求：外立面材质需使用石材、铝板，建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，新中式风格；坡屋顶形式。
初看35地块这些参数，一幅顶豪的景象扑面而来，可对标的项目有两个：
1、学府壹号院。南北区容积率都在1.6左右，控制高度也是18米。它是新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡。
2、海开圆明天颂。2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。
由于圆明天颂的容积率只有1.1，且是4-5层洋房，35号地参照的意义不大，主要参照系是学府壹号院。
花姐认为，35地块的素质整体上是弱于学府壹号院的。
一是，35地块是南北走向——面宽只有150米左右，而学府壹号院是东西走向——面宽超过300米；二是，35号地的实际容积率高于学府壹号院。
虽然出让文件都显示它们的容积率都是1.6，但35地块有个公开的秘密。
如果你足够细心的话，对35号地的参数进行计算，会发现用“地上建筑规模”除以“用地面积”之后，得出容积率为1.84。
之所以出让文件写着1.6容积率，是因为它把东面6074.54平米的防护带HD00-0705-0035-2地块，纳入统一核算容积率、绿地率。
不仅如此，35号地还有一条宽15米、长170米的街坊路来吞噬容积率，共计面积约2550平米。
如果扣除防护带和街坊路占地，35号地用于建房子的实际容积率约为1.955。学府壹号院南区扣除街坊路之后，实际容积率为1.72。
如此算来，35号地要在1.955容积率、限高18米的条件下建房子，楼间距是个最大的考验。
往北2公里之外的功德寺双子座就是前车之鉴定，它们的实际容积率达到2.24,、限高30米，大部分房子的楼间距与楼高之比低于最小值。
这一点，35号地不如学府壹号院，朱房村双子座——容积率2.4，建筑限高48米，楼间距就相对会拉得很开。
花姐有点惋惜：35号地，是否又被高容积率给害了？
