拿地6年毫无动静，地铁小镇的商业太难了。
最近，青龙地铁小镇板块的业主向官方留言咨询：G06商办项目何时开工？
要知道，青龙地铁小镇的G06商办项目，从2019年3月拿地至今，已有整整6年，这期间一个个住宅早已交付，商业却迟迟未能兑现，也难怪业主坐不住了。
青龙地铁小镇的商业，究竟还要等多久？
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我们先来看下官方对项目进展的最新回复：
官方信息显示，G06项目开发企业前期因资金不足，迟迟未能开工建设。前期取得的规划许可证已经过期，需重新办理相关手续；同时企业正在寻求合作方共同开发。
原本以为只是前期工作进度缓慢，没想到是“未开工”且“规划许可证过期”，“正在寻求合作方”的消息，无异于当头棒喝。
作为板块首个、目前唯一一个大型商业项目，G06从拿地开始便备受关注。
G06项目位于青龙片区麟岗大道以南、九乡雅苑西侧，周边是恒大龙珺、中南山锦花城等人口密集的住宅区。
2019年3月，南京新基安成科技发展有限公司以底价1.53亿元竞得青龙片区G06地块，用地性质为商办混合用地，容积率2.0。
根据地块出让条件，未来需配建不少于2500平方米的公交首末站一处，以及酒店式公寓、商业、办公，且10%的商业和40%的办公需自持10年，酒店式公寓100%实行全装修和成品交付。
作为板块首个商业，又涉及公交站建设，可以说G06项目承载着板块所有希望。
按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，开发商应于2020年7月9日前动工建设，然而直到2023年10月，规划设计方案才“千呼万唤始出来”。
项目规划图
根据规划，项目拟建总建筑面积约6.6万㎡（地上4.6万㎡、地下2万㎡），包含4栋办公、1栋酒店式公寓及底层商业。从效果图来看，项目建筑体以玻璃幕墙为主，屋顶及地面整体配色颇具年轻化、活力感。
规划方案的公示和效果图的曝光，预示着板块首个大型商业综合体的进一步推进，给当时的板块提振了不少士气。
2024年4月，南京地铁集团曾表明“正全力协助开发商开展开工建设前期工作，督促加快推进后续建设工作”。
然而又1年过去，非但地块迟迟未开工，就连前期工作的滞后程度都远超预期。
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G06项目的高关注度，源于当年青龙地铁小镇强势崛起。
依托南京地铁4号线，青龙地铁小镇成为南京首个TOD地铁小镇，规划为集居住、商业、教育、医疗于一体的综合型宜居新城，定位“山水林间趣、峻秀国际城”。
2015年起，南京地铁集团主导土地一级开发，推进片区征地拆迁；
2016年，招商蛇口拿下首幅住宅地块，打造招商正荣东望府，拉开区域住宅开发序幕；
2016-2018年，以招商、正荣等品牌房企为主，楼面价约1.2-1.5万元/㎡；
2019-2021年，南京土地市场全面升温，青龙地铁小镇板块楼面价也突破2万元/㎡，阳光城、高科等房企进驻，新房均价一度上涨至3.1-3.2万/㎡，也经历了“摇号”、“一房难求”的高光时刻；
2022年之后，南外仙林分校和南京市江宁高级中学先后落地，同时市场逐渐趋稳，板块土地出让数量开始收缩，新房市场开始冷静。
2023年3月，板块历经多次规划变更风波后，官方仍将其定位为南京市副中心、宁镇扬一体化发展区域HUB、还是数字城市建设示范区、先行区，暂时稳住了青龙地铁小镇的地位。
随着板块楼盘售罄、住宅交付后，板块常住居民逐渐增多，让利好落地缓慢这一短板更加明显。
目前板块除了地铁4号线和两所学校，医院、公园等配套均未落地，还有多条断头路亟待打通，商业方面除了严重滞后的G06项目外，几乎空白。
虽然相关配套虽然落地缓，但青龙地铁小镇也有好消息。
2023年7月，板块加入“降容、降高”行列，成功出让G29地块，由南京地铁小镇联合中铁四局开发，或将以高端低密社区，重启板块新房市场热度。
效果图
2024年，占地127公顷的地铁小镇中央绿脉公园启动建设工作，未来将打造环形绿道、运动球场、滨水空间、露营游憩地等，进一步升级板块居住环境。
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新房供应断档，二手房表现又如何呢？
目前，青龙地铁小镇板块聚集了招商正荣东望府、誉峰苑、文澜府等一批高品质次新房，只不过随着市场趋稳、房价回落，青龙地铁小镇二手房成交价，近两年来也近乎腰斩，多数小区成交价跌破2万/㎡。
我们以次新房小区誉峰苑为例。
誉峰苑2025年以来共卖出3套房源，最高单价为1.7万/㎡，最低单价为1.6万/㎡，最新成交记录显示，一套建面约110㎡的中楼层房源，总价仅需185万就能拿下。
要知道，誉峰苑在2020年4月底收官时，销许均价约2.97万/㎡。网上房地产显示，誉峰苑建面约110㎡的顶楼房源，单价都在2.9万/㎡以上，总价超323万。
再看板块老牌小区中南山锦花城。
相比前几年交付的新小区，中南山锦花城依靠低密度、成熟小区等优势，虽然坐稳成交量头把交椅，但成交价也在不断缩水。
2021年，中南山锦花城一套建面约78.9㎡的房源，曾卖出过3.8万/㎡的单价。
而在2025年，相同面积的房源的成交单价不到1.9万/㎡，直接腰斩。
新房断档、二手房腰斩，加上相关配套落地缓慢，青龙地铁小镇的重启之路颇为坎坷。
短期来看，二手房腰斩情况将随着市场回暖有所缓解，新房市场或将在G29地块低密的优势下，再次吸引一波人气。
长期来看，板块内还有多幅待开发土地，多条断头路正加速修建当中，大型商业、医疗等资源配套，未来也一定会填补空白，一切都需要时间来兑现。
