这个春天的全民顶流,除了哪吒就当属杭州了
年后的话题之王可不只六小龙,因为杭州楼市也强势归来了
爆火程度几乎可以用过分两个字形容
数据截至日期:3月16日,来源:手边买房
在上海、在深圳我们管这波叫行情“小阳春”,但杭州不一样,本地媒体对这波量价齐升的形容是“大阳春”
有多大呢?
几个天量数字铺天盖地,直接砸穿了我的认知
二手带看量持续冲破上限:37.55万、41.2万、43.2万....
连带着中介的日子也好起来了:杭州贝壳单日下定量373,创了近5年新高
不仅带看、成交量上涨,成交价也不断刷新楼市天花板:九溪玫瑰园成交单价近40万/㎡,远超上海
去之前我是有一定心理准备的,但明显准备少了
相信很多人和我有一样疑问:这些数字是真实的么
市场到底真热闹、还是短暂疯狂?以及为什么这次杭州回暖异常用力?
隔着网线千看万看,不如去到一线
所以杭州,我又来了
只是没想到实地看完几个热门板块,真实情况要比想象中复杂意外得多
01
“大户型已经有点不够卖了”
踏上杭州这块热土之前,我也没想到,市场最突出的变化会发生在大户型身上
近两年杭州大户型成交占比逐年上升
我选取了120-140㎡这个面积段,去年成交环比增长了2.1%
今年大户型二手房源的表现更加极致
一天之内,我市调了5个热门板块代表小区,中介反馈都是大户型最抢手
年后活跃在核心板块的看房者,基本是这座城市最新一批的高端购买力
而他们对大户型的集中需求,已经反馈到市场前线
简单来说就是卖得非常好
最直观的画面就是带看量飞速增长
比如亚运村的桂冠东方,主力户型是纯粹四房和大三房
基本都在120平以上了
2月带看人数达到1072人,平均下来每周就有268人
而且进入3月热度依然继续攀升
不过考虑2月初的几天还在过年期间,我们从3月3日开始统计,第一周带看人数也达到了370人
统计日期:3.3-3.9,数据来源:杭州贝壳
用一周时间完成了2月的三分之一
其次成交量也很夸张
申花的次新房馥香园本身170㎡起步,也是妥妥的大平层改善豪宅
年后产证才刚下来,但已经成为杭州二手市场的流量担当
从2月10号第一套成交开始,到月底,短短18天,贝壳已经公开成交23套房源了
市调当天,中介告诉我这个小区年后基本日均一套的水平,多的时候一天2、3套
截至上周的3月13日,总成交量已经来到53套
我粗略算了下,平均每天卖出去1.7套千万级别的豪宅
甚至半夜都不休息
可见杭州这批高端购买力有多夸张了
但卖得多已经不算真正的热闹,杭州这波大阳春的底气在于
它还能卖得更贵
馥香园成交单价普遍站上了7万+,最高的一套已经突破8.3万/平
而当初的开盘均价在5.5万/平左右,典型的买到就是赚到
除了豪宅,刚需大盘如今也在上涨
拿未来科技城的翡翠城四期来说,作为板块天花板小区
中介只跟我说了四个字:简直疯涨
数据来源:杭州贝壳
从去年10月开始到今年2月份,整个成交均价一直往上走
一套120多平四房,去年9月440万还能拿下
但今年,一般的楼层和户型成交价已经到了480万
我看房前一天,中介手里刚成交了一套3楼的4房,采光视野并不算很好
但成交价已经到了443万
这个数字当下还挺能刺激到我的,可想而知,面对如今市场
那些和我一样有四房需求的人,难免会陷入到理性和焦虑来回拉扯的情绪当中
02
因为大户型的低价四房正在逐渐消失
对于刚需来说,倒不至于无房可买
毕竟市面上大部分房源还在以价换量,选择依然很多,但这波大户型已经先涨起来了
最先感受到这阵情绪的就是高端置业群
印象最深刻的是翡翠城中介的一句原话:现在四期的四房卖太快了
尤其价格美丽、品质上乘的大户型,基本靠抢
如果我手握400万出头买四房,除了毛坯,范围内的房源选择只剩低楼层和顶楼
想买品质好点的大户型只有2条路可走
要么增加预算,要么下手够快
中介透露,3月初他们平台上新一套10楼大四房,各方面性价比都不错
刚出来时一个外地客户还没看房就提前下定了
但签约速度毕竟比不上本地买家,最终没能抢过
这批低价好房目前已经消耗得差不多了
如今很多属性一般的房源,挂牌价也在陆续上调
比如翡翠城三期的一套大三房
不仅是4楼,还是临街位置,站在客厅受车流噪音还是挺大的
但去年底挂牌价400万,今年房东又上调到420万
中介跟房东沟通下来,就是看着这波行情不错,希望可以卖高点
这样的情况不在少数
数据参考:杭州贝壳APP
大部分之前降价的房源,如今有不少开始回调价格了
我找到了一条比较完整的房源时间轴
图源:杭州贝壳APP
大概可以说明这半年杭州二手房东的心路历程
这套高楼层的134㎡四房,去年夏天挂牌价478万,一个月后直接降价33万
到8月又降了5万,底价一再突破
但即便如此也还是没能卖掉
到今年3月份,可以看到房东心态的一个很大提升,直接涨回去20多万
而且按照现在这个氛围,这批房东的挂牌预期还在水涨船高
因为看房的人一波接一波,房东心态很难不发生变化
市调当天我最后看的一套房源位于小区最深处,属于品质比较好的低密洋房
看完出来门外还排了一对小夫妻
哪怕当天下了一天雨,也不能浇灭他们的看房热情
本质上,这就是一个买家意愿比卖家更强烈的市场
03
于是房东们反而不着急了
不同板块的五六个中介都跟我说了一句类似的话:最近房东心态有点变化
现场市调一天下来,我的感受是这个变化还不小
基本上“一天一个样”完全不算夸张
面对略显急迫的购房者,一部分房东逐渐硬气起来了
比如说谈好价格临签约,迟迟不签字
因为同时还在对接另一个意向购房者,看谁出价更高就签给谁
以及带看上也不如去年积极配合了
中介跟我分享了最近他手里的一个极端房东,年后挂牌预期太高
客户预算达不到这个标准,谈过好几次价格都不允许看房
甚至,一些房东直接把自家房源挂到最高,试图顶破天花板
最典型的就是馥香园
上个月刚成交了一套8万/㎡的房子,转身就有房东挂到了10万
当然房子本身属性确实好,属于中高层,南北通的5房4卫
挂牌总价2780万,还不包括车位,折合均价10万/㎡
这个举动在中介看来,并不是诚心要卖,更多的还是凑热闹
果然我翻了翻调价记录,3月9号房东又降下来150万,最新挂牌价2630万、单价9.5万/㎡左右
目前同户型房源基本保持在这个水平
这些热门小区的火热,也带动周边的房东跟着提高了预期
从挂牌情况来看,房东们都在跃跃欲试
二手房业主指导价开始重出江湖
不知道各位还记不记得前两年的杭州房东联盟
最近,这个神秘的江湖组织又开始现身了
网传市中心某盘的业主群内,就流出了一份二手房挂牌指导价
信息来源:层楼,仅供参考
如果挂牌价低于这个业主指导价,轻则退群、重则网爆
这种氛围和我年前市调的体感完全不一样
当时市场风气还是转售为租,卖不掉的房东们都跑去了租赁市场卷价格
但还没到3月,情况完全反了过来
春风又绿江南岸,房东们又陆续回归二手市场迎接新一轮战斗了
04
发现了么,这次杭州的热闹真有点不一样
去年10月到现在,从慢回弹到核心板块疯涨,已经持续了半年时间
从未科的翡翠城、钱江的桂冠东方,到今年申花的馥香园....
被大户型房源点燃的这波行情似乎才刚刚开始
为什么会出现这样的画面?
其实不难理解,这两年我们市调杭州很多次
最大的原因就是,这座城市一直在批量制造新贵
春节过后杭州从电商之都脱胎换骨,成为“AI第一城”
你会发现这座城市的产业变化一直踩在时代的最热点,每一个风口的造富能力都是最强的
所以我们也才能看见刚开年杭州就卖掉了一套过亿的豪宅
单价40万/㎡的九溪玫瑰园
图源:德壹豪宅
可见这批新贵的购买力已经强到离谱
而大部分新钱客户又基本以家庭为主,明显特征就是一步到位型
所以对大户型需求越来越强烈
特别是四房,中介透露他对很多客户的建议都是:能冲就往上冲一把
尤其当下追涨杀跌的情绪里
此刻如果准备买房或置换,似乎是最好的上车时间
另一边,也是土地市场刺激了楼市
短短2个月内,杭州就刷新了3次地王,堪称王中王
而且都在核心板块,按照现在不限价政策,这波新房的上限可以拉到很高
简单来说就是越来越贵
这么一看目前二手价格反而占了不少优势
比如馥香园,很大程度上就受到了湖墅地王的影响
两者距离不过1公里左右
未来地王入市,可能远超馥香园目前的均价水平
于是冲着这个性价比,连带着投资客们也开始回归了
限购解除后,很多温州、宁波人来杭买房,前几站就是馥香园这样的核心小区
反倒是我们以为的六小龙,其实对于楼市实质性的刺激并不太大
毕竟只从地图上看,当下几个热门小区,并不是都有近水楼台的优势
不过城市本身的利好也确实带来了一些信心
这也是我们看到杭州二手市场和上海、深圳、甚至南京....不太一样的地方
都是回暖的风,杭州的背后是扎根在这座城市里的大批新贵
对比下只有本地老钱的南京、和坐拥全国富豪的上海
杭州这波二手行情博弈,明显韧性更足,也还有很高的想象空间
以上为正文,来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第5963篇原创文章