上周，昆明房地产市场上最大的新闻，是等了大半年的配售型保障房突然要开始发售了。令人奇怪的是，率先上市销售的，并不是去年第一个开工的呈贡吴家营片区项目，也不是去年初集中划拨用地的其他7个项目，而是原来从没有听说的呈贡观山苑。
观山苑2015年开工，2021年全部竣工
观山苑本来是回迁房项目，房子早就盖好，甚至都已完成竣工，但只是在3年前安置了400多户雨花社区拆迁户，其余大部分仍闲置，算起来至少还有上千套，比去年划拨土地从头开始建设的所有配售型保障房项目都要多。
根据观山苑释放的信息，项目销售定价为4980元/平米，远低于呈贡新建商品房。在楼市好不容易看到曙光，刚刚出现回暖迹象的时候，突然放出近两千套价格不到5000元的新房，对市场不可能不造成冲击。
尤其是观山苑出现在市场容量本就小于其他几个区的呈贡，而且呈贡本身还有另一个配售型保障房项目正在开发中，该项目前段时间已经封顶，要不了多久也将发售，届时呈贡的配售型保障房源就有超过2000套，并不是个小数目。
呈贡吴家营的配售型保障房项目已全部封顶
呈贡的人口就那么多，新房需求就那么大，本来现有在售商品房项目就不少，好多楼盘都卖得很慢，价格也一降再降，今年还将有至少两个新项目上市，现在好几千套低价的配售型保障房又要分走一大块蛋糕，商品房项目的日子就更难了。
有人说呈贡这两个配售型保障房项目都是针对特定人群的，一般人买不到，不会对其他项目造成多大影响。言下之意，是说买配售型保障房的人本来也不会买商品房，所以即便没有配售型保障房项目，这部分人也不会去买商品房。
这么说实在是太天真了。呈贡尚未开始发售的新建配售型保障房项目也许有保障特定购房人群的考虑，但观山苑显然不是，上千套住房，开发商巴不得符合条件的人都来买。
呈贡由于撤县设区时间不是很长，人口比较少，经济实力远不如主城四区，企业也比较少，所以政府公务员、大学医院等事业单位职工一向是呈贡购房的主力，假如像有些人所说，其中一部分再分流购买配售型保障房，势必造成商品房购买人群数量减少。
对于呈贡的商品房项目来说，好几千潜在购买者转头去买配售房，配售房的价格又远低于商品房，肯定会让呈贡本来就脆弱的房价进一步失去支撑。
观山苑现房发售，价格又低，对呈贡房地产市场的影响不小
还有人认为，呈贡的新建住宅库存量较低，库存去化时间是五个城区中最短的，区区两个配售型保障房项目不会对市场整体供求造成多大影响。
关于呈贡的新房库存去化时间短的真相，云南房网会在接下来的文章中进行分析，本文暂不赘述。可以肯定的是，呈贡本来项目就不太多，市场规模也有限，像观山苑这种有上千套房源的项目杀入市场上，价格比别人便宜一大截，尽管位置远了一点，但仍旧像房间里突然出现的大象，不可能被忽视。
观山苑本来是回迁房，却被改为配售型保障房并突然推向市场，虽然观山苑本身找到了市场出路，开发商获得政策驰援，可是却带来了新的市场不稳定因素，难免顾此失彼。同时，一个早就确定为回迁房的项目，却长期大量空置，不得不借助政策改为配售房来消化，也暴露了项目在立项上的问题。
据云南房网了解，接下来可能还会有其他原计划作为安置房的项目，也将改为配售型保障房上市发售，再加上规模比观山苑更大，早已确定改为配售房的世博车辆段上盖项目，搞不好在今年昆明房地产市场上，配售房会成为黑天鹅。
