我是紫沐，这是我第437篇日记。
最近被问到，能不能买老破小投资？
租金保底年化4%以上，比存银行划算。
万一旧城改造真来了，还能以小博大一波肥。
看起来很美好是吧。
那这篇文章，我就来打破你们对投资老破小、买房收租的所有幻想。
大部分新人入坑，都是盯上了两块肥肉：
拆迁暴富和稳定高额租金。
但这两块其实不是肥肉，而是鱼饵，就是用来钓你上钩的。
比如最近两会工作报告说，2000年以前建成的老旧小区，都要纳入城市更新范围。
很多人就是看完这条利好才进坑的，想以小博大，老破换新房。
但坦白说，这就是一张饼。
不要自己脑补，把城市更新和拆迁重建画等号，这是不可能的。
看一组数据：
国内2000年前建成的住宅总量，接近2.57亿套，占全国住房存量的60%。
其中2000年前建成的老旧小区，接近22万个，覆盖3900万户居民。
这么庞大的规模，你觉得以现在的经济，能做到吗？
很多人还不知道，“老旧社区纳入城市更新”这句口号，不是第一次出现。
早在2019年，这张饼就已经画过一次了。
而过去这几年，老破小拆迁有变快吗？
经济增速期都做不到的事，在经济失速期更不可能做到。
还有一个地方，也能看出是在画饼。
就是没有明确时间节点，也没有要求强制落实。
凡是没有明确时间节点的利好，都是空头支票。
凡是不强制执行的利好，都是哄人话术。
所以老破小拆迁到底能不能实现，明眼人都看得出来。
只是有些人不说，有些人误导着说，谁信谁掉坑。
而且城市更新的定义太泛了，给老破小刷一下外墙，也算是城市更新。
就像当年广州搞亚运会的时候，很多老旧小区都搭棚刷了一遍外墙。
但老破小真正的问题，比如管道老化、生锈、漏水，还有居住层面的隔音和反臭，还是那么烂。
指望抄底老破小之后，靠城市更新提升居住质量，同样是痴人说梦。
至于第二块肥肉，也就是所谓的收租，现在也不好做了。
最新的一线城市房租指数，广州已经跌回2014年，空租房源更是多如牛毛。
收租不好做，有几个原因。
一个是供需。
由于楼市不好，房价下跌严重。
很多原本想卖房的，都躺平把房子拿去出租。
市场上的可租房源，就变得越来越多。
但同时租赁需求却在减少。
现在低总价新房越来越便宜，也越来越实用。
像番禺的珑曜上城，100多万就能买3+1房带主套。
20万首付，一个月几千块月供，就能有自己的房子。
月供和房租差不了多少，却能大幅提升幸福感和安全感。
那为啥还花几千块去租你的老房子呢？
当然最重要的还是经济。
现在的经济和就业，很多人的租房预算都降低了。
稳中向好只是口号，数据才能反馈现实。
刚过去的2月份，CPI同比下降0.7%。
回顾过去15年，只有24年1月和今年2月，有如此大的同比降幅。
物价下跌、失业高企、经济萎靡，才是现实。
反馈到楼市，不仅买家很难承受高房价，租客也很难承受高房租。
租金下跌，空租严重。
很多早早入局的职业房东/二房东，都在加速撤离这个领域。
你一个小白现在逆势进场，是赶着做接盘侠吗？
而且现在买老破小，还要面临一个巨大风险，就是本金亏损。
很多老破小的总价，在近郊板块都能买新盘了。
珑曜上城、万科傲璟、珠江印象，400万以下都能入手。
400万以上，更是天河/海珠/番禺/黄埔/荔湾，都能挑。
同价位新盘，得房率100%起步，带新装修，学铁商也不差。
随着地铁路网越铺越大，近郊板块的日常通勤早就不是问题。
而老破小呢，发霉的墙面、渗水的管道、老派的户型、昏暗的电梯井...
怎么跟同价位的新房打啊？
特别现在低总价新盘还天量供应，以后愿意接盘老破小的只会越来越少。
租金在跌，房价也在跌，你还希望靠投资老破小赚钱？
现在的楼市，不是以前的楼市。
现在买房，只建议纯自住买房。
产品好、价格低，花一样的钱，能享受两倍的居住体验。
所以刚需上车、改善换房，都是好节点。
但你要投资买房，还买的老破小。
结局只会是机关算尽，高位接盘。
