最新要求
3月17日,天津市规划和自然资源局发布《市规划资源局关于住宅多样性政策补充要求的通知》,对2022年出台的和2024年发布的进行政策补充,其中明确——
鼓励结合小区入口、下沉庭院设置居民活动空间,用于健身、休憩、会客交流等公共活动,作为邻里共享公共空间,其建筑面积不宜大于2000平方米;
鼓励沿城市生活道路界面兼容设置商业服务业设施,增加城市活力,增强居民日常生活便利性;
低、多层住宅宜设置封闭阳台;
高层住宅从高空坠物和城市景观角度原则上不宜设置开敞阳台;
鼓励更多住宅建筑使用坡屋顶,营造丰富建筑第五立面和城市景观,塑造趣味室内空间。
《市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见(试行)的通知》(津规资建发〔2022〕149号)、《市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见(第二批)的通知》(津规资建发〔2024〕8号)(以下统称住宅多样性政策)印发以来,房地产市场对住宅多样性政策接受度较高,优化营商环境作用明显,助力实现人民群众对美好生活向往收效显著。结合企业和市场新诉求,经研究,现将住宅多样性政策补充要求通知如下:
一、营造丰富、友好、有活力的架空平台下空间
鉴于当前架空平台使用频次高,设计手法多样,成效显著,普受欢迎,为更好的发挥架空平台下空间作用,鼓励在满足停车、市政设备设施功能前提下,通过合理设计鼓励丰富多样化利用,同时力争功能合理、便民宜居、设计友好、人性化。
一是鼓励结合小区入口、下沉庭院设置居民活动空间,用于健身、休憩、会客交流等公共活动,作为邻里共享公共空间,其建筑面积不宜大于2000平方米,不计入容积率,建成后由开发企业自持,面向全体居民运营,不得分割登记。业委会活动室可纳入邻里共享公共空间指标计算,统筹管理使用。
二是支持按照用地兼容性相关要求,鼓励沿城市生活道路界面兼容设置商业服务业设施,增加城市活力,增强居民日常生活便利性。居住用地可兼容不超过地上总建筑规模15%的商业服务业设施,其建筑面积计入容积率,需缴纳土地出让价款差额;在满足规划及标准规定配置配套设施的基础上,不大于4公顷的新建居住用地中鼓励兼容不超过地上总建筑规模15%的商业服务业设施,其建筑面积不计入容积率,需缴纳土地出让价款。利用架空平台以下空间兼容或鼓励兼容设置的商业服务业设施,不计入建筑密度。
二、注重阳台的功能性和美观性
阳台作为住宅室内的延伸,为居民提供了接触大自然的场所。考虑我市北方城市气候特点和百姓实际使用需要,已发布住宅多样性政策鼓励设置封闭阳台,不计容积率,补缴土地出让收益。该住宅多样性政策实施以来,受到市场普遍欢迎,近期部分住宅项目基于产品差异化角度提出了设置开敞阳台的诉求,且南向设置大面宽开敞阳台诉求较多。故在已出台住宅多样性政策基础上,从注重阳台的功能性和美观性方面针对开敞阳台细化如下:
1.开敞阳台应依据国家相关规范进行设置、计算建筑面积。
2.低、多层住宅宜设置封闭阳台,如沿河流、公园等自然景观一侧需设置开敞阳台的,应做好立面设计,维护良好城市形象。
3.高层住宅从高空坠物和城市景观角度原则上不宜设置开敞阳台,当大面宽户型确有开敞阳台设置需要时,应充分做好安全防护措施,开敞阳台一侧立面沿城市重要道路、景观界面的,要重点协调好建筑立面和城市景观效果。
4.设置开敞阳台的,由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款。
此外,基于封闭阳台的功能性考虑,当设置凹入式封闭阳台时,其进深不宜大于1.5米,保证起居室空间的使用舒适度。
三、充分运用多种设计手法丰富住宅产品
(一)露台的运用。露台作为室外空间,按照国家相关规范可设置在屋顶、退台或雨棚上。结合住宅多样性政策运用效果,为继续鼓励有效利用屋顶空间,丰富住宅建筑第五立面,满足住宅类型多样化需求,在鼓励结合坡屋顶设置露台基础上,可探索特定区域(生态环境优良、景观环境优美、人口密度低的区域)四层及以下居住建筑除结合坡屋顶设置露台外,还可在住宅屋顶、退台或雨棚上设置露台(见下图),营造变化丰富的室内外空间效果,同时处理好立面设计。建设四层及以下居住建筑应满足国家、我市相关要求,做好城市空间关系、周边现状情况分析论证。
露台设置示意图
(二)设备平台和凸窗的运用。设备平台和凸窗应用频次较高,设计手法多样,为鼓励进一步充分运用,提高审批精细化水平,特将设置方式在图纸表达上附示意图(见下图),供管理和设计统一使用。
凸窗示意图
设置要求:凸窗应凸出主体结构之外。
设备平台示意图
设置要求:设备平台凸出主体结构之外,凸出部分应至少两边临空,且凸出深度应大于凹入深度。
(三)坡屋顶的运用。为鼓励更多住宅建筑使用坡屋顶,营造丰富建筑第五立面和城市景观,塑造趣味室内空间,住宅多样性政策推出了坡屋顶下设置露台的多样化举措,鉴于坡屋顶对设计美观性要求较高,为鼓励进一步充分运用,提高审批精细化水平,特将设置方式在图纸表达上附示意图(见下图),供管理和设计统一使用。
坡屋顶设置要求示意图
设置要求:
1.坡屋顶南向设置老虎窗的总长度一般不超过坡屋顶南向总面宽(轴线)的45%。
2.顶层坡屋面的投影面积比例不宜小于屋顶总投影面积(不含电梯机房屋顶平面)的2/3。
(注:坡度大于15°的屋面为坡屋面。水平老虎窗顶面、露台等不计入坡屋面面积。)
3.凸出坡屋顶的建筑构件设施宜进行设计处理。
记者 | 肖荻
编辑 | 马媛
综合 | 天津市规划和自然资源局 天津广播