在成交活跃度不断走高后，深圳楼市再添“一把火”。
3月16日，深圳市住房公积金管理委员会发布两个重要文件，对住房公积金贷款和利息补贴政策进行了大幅度调整优化。根据调整后的政策，个人住房公积金最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。
《每日经济新闻》记者注意到，自去年10月以来，深圳楼市成交量不断走高，其中二手房市场表现尤为活跃，新房库存去化周期则不断缩短。乐有家研究中心数据显示，截至今年2月，深圳新房去化周期从去年5月高峰时的26.4个月降至7个月，创近3年新低。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉当日通过微信向每经记者表示：“深圳的住房自有率最低，年轻人口最为集中，积累的刚性需求最大，而此次公积金贷款额度的调整，最大受益者就是新市民和年轻人。”
来源：深圳市住房和建设局官网
家庭最高可贷231万元
此次深圳市住房公积金管理委员会发布的《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两个文件，均自2025年3月24日起实施。
具体来看，一是调整住房公积金贷款最高（基础）额度。其中，个人申请最高额度从50万元提高至60万元，家庭申请最高额度从90万元提高至110万元。
二是调整住房公积金贷款最高额度上浮情形和比例。购买深圳市首套住房上浮比例从20%提高至40%；多子女家庭购房上浮比例从10%提高至50%；新增购买深圳市保障性住房上浮情形，上浮比例为20%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮110%，即个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。按照往年数据，首套房上浮政策可覆盖90%以上贷款申请职工。
三是优化动态调整机制。依据上年度末住房公积金个贷率，分区间调整最高额度上浮比例或暂停上浮。
同时，为充分满足职工刚性和多样化改善性住房需求，重点支持职工购买保障性住房，此次新政还调整了住房公积金贷款的最低首付款比例。其中，用公积金购买第二套商品住房，最低首付比例由之前的30%降至20%；用公积金购买保障性住房，最低首付比例由之前的20%降至15%。
来源：深圳市住房和建设局官网
不仅如此，住房公积金贷款可贷额度还从原本账户余额的14倍提高至16倍，同时不超过上述最高额度。“这一调整将有力保障中低收入家庭、工作年限较短的青年人等住房公积金账户余额相对较少的职工群体，助力他们更多、更快获得住房公积金贷款。”
在提高贷款额度的同时，此次新政还增设了夫妻“冲还贷”业务，职工办理住房公积金贷款后，可申请将其本人和配偶的住房公积金账户余额，直接冲抵住房公积金贷款本息，简化了以往“先还贷再提取”的流程。
记者还注意到，此次新政对“变更登记权利人限制”也有所放宽，职工在未还清住房公积金贷款的情况下，因离婚财产分割、夫妻更名、继承等事由，可以申请变更借款人、抵押人，满足了住房公积金贷款职工办理非交易类二手房“带押过户”的需求。
“目前来看，深圳住房公积金可贷额度应该是全国最高的。去年深圳总价400万元以下二手住房交易占比为55.8%，总价300万元以下二手住房交易占比为35.4%。其中，总价200万—300万元二手住房交易占比最大，为20.2%。因此，使用住房公积金贷款可以覆盖主力购房人群。”
李宇嘉向每经记者分析称，当前深圳住房公积金利率为2.85%，商业贷款首套房利率在3.1%—3.3%之间，差距不是很大。“因此，单看此次政策，其效应可能并不明显，但我们需要综合首付、商贷及公积金贷款利率、配售或共有产权等低价保障房上市等，这些一揽子政策在降成本、降门槛方面综合产生的效应很大，对房地产触底回稳形成了巨大支持。”
新房库存创近3年新低
今年全国两会上，“稳住楼市股市”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”等表述为全年房地产政策定下基调。而深圳作为国内楼市的“风向标”城市，其市场表现备受关注。
记者注意到，从近期深圳楼市月度成交数据来看，二手房市场表现要优于新房：二手房月度成交量普遍在3000—4000套，新房月度成交量普遍在1000—3000套。
据深圳中原地产研究院数据，今年2月，深圳一手住宅共网签1666套，二手住宅共过户3677套。乐有家研究中心数据则显示，2月深圳一二手住宅网签总量6161套，同比增长119%，看房量已恢复至去年10月高峰水平。
进入3月以来，深圳楼市成交进一步被激活。深圳贝壳研究院估算数据显示，3月（1日—11日）深圳二手房实时成交量达到282套/日，与2月相比大幅增长83%，仅次于去年10月，为2021年2月以来的次高水平。
与此同时，深圳二手房市场新增客量表现出色。3月贝壳深圳合作门店的二手房新增客量接近去年峰值水平，其中全国两会期间（3月4日—11日）新增客量为3005组/日，较全国两会前8天（2月24日—3月3日）增长14%。
新房市场方面，由于近两年深圳市场土地新供应地块减少，叠加楼市政策持续松绑，使得新房住宅库存不断走低。
深圳市规划和自然资源局数据显示，2020年至2022年，深圳每年成功出让的涉宅用地通常在30至40宗；但从2023年开始出让地块骤降，2023年和2024年分别出让地块13宗和5宗。
来源：乐有家研究中心
乐有家研究中心数据显示，截至2025年2月末，深圳新房去化周期仅7个月，而去年5月高峰时的去化周期达26.4个月。值得一提的是，这一去化周期也创下近3年来的最低值。分片区看，福田、罗湖均出现新房库存紧缺情况。
根据业内对库存周期的判断，当新房去化周期超过18个月，市场供大于求；去化周期在12—18个月，库存偏高；去化周期在6—10个月，市场较为健康；当去化周期低于6个月，容易出现房价上涨的情况。
深圳中原地产研究院数据显示，深圳市场近期成交较为热门的新盘包括鸿荣源珈誉府、深铁阅云境、满京华金硕华府、龙湖御湖境等，这些楼盘的月度成交量普遍在50套以上。
“随着2025年深圳楼市成交的持续向好，预计深圳楼市全年的成交量大概率在10万至11万套。”深房中协研究总监徐枫预测。
可供参考的是，据乐有家研究中心统计，2024年深圳一手住宅预售网签37972套，二手住宅网签54487套，共成交92459套，同比2023年（一二手住宅共成交64389套）上涨了44%。
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