北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问,我还是不太理解美国的租售比为什么高,要不您给我算个账吧,假定我买一套纽约100万美元的房子,如果租金回报率想达到5%纯利,您预计租金多少?成本多少?我的收益是多少?PS:别跟我聊粉红那套
A:
1、100万美元的房子,5%纯利就是每年落兜里5万,那咱就倒推一下吧。
2、无论是否出租,每年交的固定费用是房产税1.5%,如果是公寓,那物业费(HOA Fees)每月300起,算0.5-1%吧。保险费0.2-0.5%,这三项常规按照2.5%计算。也就是说,如果想得到5%的纯利,收益就必须在7.5%以上。
3、然后是出租的成本,先交租金税吧,也就是个人所得税,如果您是外来投资者不能抵扣的话那一般是30%,接近4个月租金。然后维护费+水电燃气减免什么的1个月租金。如果您委托代理的话1个月租金,中介费1个月租金,空置期1个月租金,都加起来8个月租金。也就是每年12月的租金,您只能拿4个月的,33.3%。
4、那如果想实现7.5%的收益,就要实现7.5%/33.3%=22.5%的租金毛收益,这套房每年要租出22.5万才行。每个月小2万美元,您觉得有可能吗?
肯定是不可能呗,所以如果不能抵扣和没有当地熟人帮忙,去美国买房出租就是个笑话。能理解司马老师为什么在美国买了那么多房子都空着了吧?因为如果不出租的话只支出2.5%,而出租的话不仅麻烦事儿多,而且还赚不到钱。这些人只是坏,但并不傻。
5、我再给您算算当地人的收益吧,要想得到5%是什么情况。首先前三项2.5%是少不了的,但租金税(个税)可以通过抵扣减半,一般是15%=两个月租金。然后还能省掉代理费,中介费和空置期也能少点儿,这样出租成本能降到4-5个月,按4个月算吧,成本33.3%,毛收益66.7%。
那这7.5%就是毛收益,要想得到,这套100万的房就得租到每年11.2万才行。注意这是当地人付出时间精力才能得到的,而且还不计入隐形成本。每个月小一万,您觉得容易实现吗?
6、我再说说常规的计算吧。一般来说,纽约100万的公寓,每年租金在7万就很不错了,每个月小6000美金呢。
然后租金税(个税)+维护费+杂费算4个月成本,三分之一。那7万得到三分之二,4.7万。然后房产税+物业费+保险费=2.5%,100万就是2.5万。4.7-2.5=2.2万。每年不计隐形成本的收益是2.2%。能理解吗?
7、但再多说一句,美国的“隐形成本”是很高的。因为整个北美(包括加拿大)都有“租霸”,一旦入住就不好轰走,少了半年多了三年的房租都算白扔,损失风险相当大的。
所以如果要计入“租霸”的风险,那常规就是再降低30%的收益。以2.2%来说,真正收益也就1.54%了,很高吗?
所以再一次提问,能理解司马老师在美国的“小房子”为什么不出租了吧?收益太低,麻烦事儿太多,作为一个能挣大钱的爱国表演艺术家犯不上。
毕竟全世界大城市的“真实租金收益率”其实都差不多,真要想赚租金在国内好不好啊?所以人家司马老师根本就看不上美国的租金,图的是房子升值,这才叫资本家的全球投资。
8、最后说一样,资本是全球流动的,不会放着高收益而没人去赚。如果美国真的有5%以上的稳定收益,那资本家早就把整栋公寓楼买下出租了,高收益的事儿根本轮不到普通人的。所以别以为您在国内赚不到稳妥的大钱,到了国外就能打败资本家了,纯属扯淡的意淫。
仅供参考。
二
Q:
我不是北京人,我现在面临是否买房的选择。如果买的话只能买200万左右的,非常远非常小,也租不出去,还因为月供严重影响生活,对孩子上学也没帮助。但如果不买的话孩子就要送回老家上学,留守儿童很有可能造成终生的创伤。
另外我也不喜欢北京的气候,因为我是南方人,习惯了湿润气候。就算买了房,也让孩子上了学,也要面临各种的卷,未必能考上好大学。我们现在夫妻收入也就两万左右,如果交了月供之后就没有多余的鸡娃费用了,所以很为孩子的教育担忧。
所以我想问您有什么建议,是否建议买房?如果能买的话您建议买在哪里?我们在北三环马甸和太阳宫工作,希望不是特别远的小两居。孩子目前三岁,幼儿园好解决,就是学校不好办。
A:
1、我都没太理解,您不是北京人,但在北京上学跟是否有房的关系不大啊,没房也能上学,只是不能挑好学校而已,有必要这就送回老家当留守儿童吗?就算是有房的北京人也不能挑学校的,现在大多数都是多校派位,就算朝阳是单校划片也未必100%。
2、另外您家既然目前没房,那就算不买房交月供是不是也得交房租啊?就算租个近郊的也得3/4000吧?那如果说交月供之后就没钱鸡娃了,交房租之后就有钱吗?毕竟如果是200万预算,贷款一般也就100来万,月供在5/6000就差不多了,也没比房租多太多吧?
另外所以我觉得本来是没什么太大问题的事儿,让您自己给想的极端了,刻意放大了困难的程度。我建议还是平和心态吧,要这么钻牛角尖儿的话就没意思了。
3、偏远的房子也未必租不出去,只是有可能租不出想要的价格而已。对孩子上学有帮助的那就是学区房了,基本都400万左右起,北京人买着也费劲。
4、这我好像没什么建议,您的思路和现实不太一样,还是先再整理一下吧。别钻牛角尖儿,也别给自己设置极端的选项。
仅供参考。
三
Q:
请问,我和孩子爸爸的户口都不是北京的,老家和北京都没房,现在大兴租房,孩子也在大兴上幼儿园。现在我们出于自住加投资的目的,想买****的共有产权房,您觉得合适吗?另外请问这里的配套学校怎么样,排名的话如果在北京能算什么水平?
A:
1、这共产房怎么还没卖完呢?似乎至少两年了似的。这种房的优势就是相对价格低,能用不太多的资金住新房,居住的性价比也就比较高。但肯定是没什么投资性的,政策已经几乎堵死了所有获利通道。
连将来出手时都得由政府审批价格,然后指定卖给同样具备购买资格的家庭。
那商品价格是由供需关系决定的,在这种限定购买人群和价格的情况下,自然也就不好聊投资了。所以就是多考虑自住吧,其他的期望值别太高,不是那种产品。
2、配套学校我还真不清楚,不过一般都是中等水平吧。这也是期望值别太高吧,优质师资很难给安排到这种比较偏远的学校,老师也未必愿意来。所以多数都是在当地算中等,在北京就算略下了。
3、总之还是多考虑自住吧,共产房从自住角度很合适,其他的就相对普通了,期望值别太高。
仅供参考。
四
Q:
请问,我北京人,说实话一直都没关心过房价,因为有房住。现在是孩子五岁了才突然看房价,学区房真够贵的,请问如果不买房的话能有办法进入东城的学校吗?花点儿钱什么的,或者是赞助费,有案例吗?如果不行的话必须买房,除了平房,能有200万之内的占坑房吗?首付在100万之内的。
A:
1、北京人不关心房价的多了,尤其是有房的家庭,没需求的时候谁关心没用的事儿啊。
2、不买房进入东城学校,那就是用户口呗,只要有东城户口就行,只是不能对口入学而已。另外是租房也可以,但这要求租房三年以上,而且还得是监护人名下无房。其他没什么办法了,只有房子是最省事儿的。
3、花钱的事儿我不懂,都只是听说而已,这几年没见过实例,反正我不敢说。这要不问问别人吧,据说有专门干这个的,几十万一个名额,办不成的话退还大部分。
4、除了平房,那就是200万以下的楼房,不好找,几乎没有。一般来说占坑儿房都是崇文门的兴隆都市家园,20多平小开间300万左右吧。其他的那就都是得碰运气了,比如地下室之类带硬伤的,小面积的话有可能200万左右,但之下的可能性很小。
而且这种房是否能贷款也不好说,不是说银行不给房贷,而是大多数卖房人都嫌麻烦,不同意买家贷款。
5、总之这问中介吧,我帮不上忙。
仅供参考。
五
Q:
请问,我现在房子在房山长阳国际城,因周边学校资源欠佳,所以目前带孩子在东城上学,租房居住。因为工作在西四环五棵松,所以每日通勤很是辛苦。不知道是否应该将长阳的房子卖掉,换一套兼顾通勤自住的房子,要不老租房也不是事!
只是如果卖掉手中这套长阳的,到手的现金最多250万,加上我手中积蓄最多300万左右。如果仍然是贷款100余万,是不是不太可能买到能兼顾的房子啊?
但如果不换房,目前我每月租金也达到7000多元,再加上长阳的贷款总计上万了,压力非常的大。所以很想换房以降低支出,也能给孩子节省出一些教育费用。想请教您的建议
A:
1、我好像没什么建议似的,这问题的难度有点儿大。
2、工作在五棵松,但上学在东城,那要想兼顾通勤就得在中间,不是西城就是海淀,房价都不低,400多万或500万之内买不到多大的房子,最多小两居。而且这俩区的房子也都溢价不低,居住的性价比也就不高。
可如果买在丰台或石景山,那孩子上学又是问题了。尤其到了高年级和中学,课程增多之后的接送压力更大。
3、长阳这套房没出租吗?是不是怕把装修给毁了啊?如果能出租就租呗,租金至少能补贴一下月供。
4、其他我真没建议,我理解您的为难,但这预算不太好选房,我帮不上忙。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号,有房产相关问题可以向我提问。