每经编辑：魏文艺
近日，重庆联合产权交易所发布了秀山县、永川区等地公共租赁住房30年经营权出让公告，转让方均为当地住房保障管理中心。
《每日经济新闻》记者从知情人士处获悉，目前这批公租房基本处于已出租状态，待完成转让后剩余租金将转至受让方，后续再出租时的租金则需根据政府核定价格执行。在此之前，包括重庆长寿区，以及浙江武义、湖北黄冈等地均有类似转让做法。
多位业内人士在接受每经记者采访时表示，公租房的经营权在符合一定条件下是可以转让的，“但公租房的性质没有变，公租房的申请门槛、保障对象没有变，事实上的所有权也并未转让”。
多地试水公租房经营权转让
记者注意到，这已是重庆永川区公租房经营权挂牌出让的第十次延期。
2024年12月26日，永川区凰城御府、凤凰雅苑等8处公租房30年经营权首次在重庆联合产权交易所挂牌转让，挂牌到期时间为2025年1月2日，转让底价为6369.85万元，建筑面积共计92808.58平方米，住宅套数1345套。
来源：重庆联合产权交易所官网
然而，因未能征集到意向受让方，该转让信息将在不变更挂牌信息的条件下，按照5个工作日为一个周期持续延长，直至征集到意向受让方，第十次挂牌期满时间为3月19日。
根据要求，受让方若对所涉及的公共租房进行装饰、装潢，须征得出让方同意后方可实施，但不得改变房屋主体结构和影响房屋使用安全，不得对房屋进行加高加层，不得扩大使用面积，不得侵占公共区域，受让方对房屋装修、装潢所产生的费用和相关安全责任均由受让方自行承担。出让期满，受让方须无条件退还房屋，且不得要求出让方补偿其装修、装潢费用，并不得以此为借口对房屋结构和装修进行损毁。
受让方对房屋的改造、经营应符合国家相关法律法规及政府规划，不得破坏周边环境及其配套设施，因受让方自身原因违法造成的相关处罚或在经营中发生的一切安全、环保责任及由此引发的一切后果（包括但不限于相关法律责任、经济赔偿等）由受让方全部承担。该经营权未经出让方同意不得转让。
3月14日，每经记者从项目受理联系人处了解到，受让方此后收取的租金不能高于政府核定的价格。根据永川区住房和城乡建设委员会今年3月7日公开发布的《永川区公共租赁住房租金及物业费标准公示》，包括凤栖阁、凰城御府、凤凰雅苑、汽摩机电城等在内的11个公租房项目，其租金、物业管理费均按照建筑面积计算，其中租金为4—8元/月·平方米，物业管理费为1—1.8元/月·平方米。
每经记者从当地中介人士处了解到，目前永川区房屋租赁市场根据地段及装修程度差异，套一房源一般月租金在600—1200元。重庆到家了App显示，汽摩机电城一套已装修的约41平方米套一户型，月租金为600元。若根据永川区发布的公租房标准，汽摩机电城租金为5元/月·平方米，则同等面积的户型月租金为210元，仅相当于市场价的约三分之一。
来源：重庆联合产权交易所官网
不仅是永川区，3月7日，长寿区也将其辖区内的公共租赁住房30年经营权以底价约10.4亿元挂牌转让；3月10日，秀山县则将包含乌杨小区、永安小区等在内的9处共5335套公共租赁住房的30年经营权进行转让，根据区域不同，当地公租房租金核定为3—4.5元/月·平方米。
“目前挂牌转让的这批公租房基本处于已出租状态，待标的完成转让后剩余租金将转至受让方。”每经记者从秀山县住房保障中心相关负责人处了解到，后续再出租时的租金则需根据政府核定价格执行，出租对象也需符合重庆公租房申请标准。
“公租房的经营权在符合一定条件下是可以转让的，公租房的性质没有变，公租房的申请门槛、保障对象也没有变。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受每经记者采访时表示，经过前期大规模建设，当前公租房到了需要运营的阶段，如何让公租房能够产生稳定的现金流，是各地目前面临的巨大挑战。“与市场化的运营机构相比，政府的专业能力相对较弱，因此需要转让运营权，但事实上的所有权并未转让。”
“公租房的租金有管控，无论谁来经营都脱离不了政府定价的定位。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“公租房收益稳定，但对当地公租房建造、经营机构国资城投企业而言，其每年的现金流贡献并无明显的体现。通过一次性转让，也能让城投企业回笼资金，从而优化资产负债结构。”
国家统计局数据显示，截至2023年底，全国累计建设筹集的保租房数量已高达约573万套（间）；2024年，全国配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集达180万套（间）。
可有效盘活存量资产
需要注意的是，国家“十四五”规划纲要中明确提出，国有资产盘活是当前优化国有资产布局、促进地方经济发展的重要内容。
事实上，重庆此前就已通过转让公租房经营权盘活资产。2023年9月26日，在重庆市六届人大常委会第四次会议第一次全体会议上，重庆市财政局局长姜国杰就2023年市级预算调整情况向大会作报告。姜国杰说，在一般公共预算方面，本级收入调整主要是通过公租房住宅项目特许经营，盘活存量资产资源，国有资源（资产）有偿使用收入预计增加90亿元。
“公租房本质上就属于国有资产。”严跃进表示，公租房经营权转让也就是在盘活存量资源、提高效能，一般来说公租房租客较为稳定，擅长做商业管理的企业可通过培育增值服务如商业等以增加收益。
李宇嘉表示：“公租房运营权的转让，一方面使公租房的收入和支出能够达到平衡，同时也能及时对社区内的公共基础设施进行维护，为租客提供更好的服务。另一方面也可以让国企腾出手来去进行别的投资性业务，这可能将成为未来的一大趋势。”
每经记者注意到，公租房除了通过特许经营方式实现资产盘活外，还可通过发行REITs的方式在金融领域有所突破。早在2021年，北京就曾发行全国首单公共租赁住房类REITs产品，专项计划为公租房资产开展私募REITs，融资所涉及的各个环节包括资产估值、资产转让、税务处理等。
2023年，河南省豫资保障房管理运营有限公司2023年度第一期资产支持票据（类REITs）在中国银行间市场正式发行，该项目为交易商协会公租房类REITs，也是河南首单公租房类REITs。
来源：普洱市人民政府官网
此外，据云南省普洱市金融办披露，2023年2月28日，富滇银行澜沧支行落地普洱市首单公共租赁住房经营权转让融资业务，向普洱市澜沧县公共租赁住房运营主体发放2.69亿元资金支持，用于支付公共租赁住房30年经营权转让费用，贷款期限长达20年。
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