作者 |罗乾波
出品 |波哥看楼市
波哥观察：
上海城中村改造和拆迁，造富大潮来了！
——2025年，25个城改项目+1.2万户，拆迁补偿款1402亿，户均1200万元！
业内基本都注意到了，春节前后，上海在城中村改造上就放了一个大招！
不仅全新推出了自己的三年改造计划，更是掏出了1402亿元拆迁安置预算，惊呆了众人，开启了新一轮拆迁造富潮。
比如，在1月刚刚发布的新型城镇化战略五年行动计划的实施方案中，更是下达全新目标：
到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；
到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；
到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。
比如，2025年2月13 日，上海发布了《2025 年上海市推动经济持续回升向好一揽子政策举措》，再次着重提出要全面加快“两旧一村”改造以及城市更新的进程。
“两旧一村”加速推进，拆迁支出持续攀升——上海各区公布了 2025 年的政府性基金预算报表，其中，2025 年的“征地和拆迁补偿”合计总额超过 1402 亿元；这与去年相比，提升幅度达到了 23.8%，提升幅度较大。
再比如，在改造项目数量上，也做了调整，
2月13 日，在召开的2025年上海市推动经济持续回升向好政策举措新闻通气会上透露，今年上海启动城中村改造项目25个；这意味着，城中村整体改造将进一步提速扩容，将有1.2万户居民因此受益。
简析：
据波哥看楼市观察，总体上看，今年上海在城中村改造上于计划、资金准备和成熟项目准备、以及区域主次等方面，都做了精细的安排，而将上海推进到一个城中村改造猛踩油门的新阶段。
由于上海的咖位和上述这些新的举措，近期纵观全国各大城市的相关动作，上海在城中村改造上的行动，引发了业内广泛的关注。
也快速变成了国内的风向标、和抄作业的重要观察对象。
另外，相比较而言，近来各大城市在城中村方面的计划和具体部署等，上海的整体方案显得更加血肉丰满一些。
比如，在区域的主次安排和资金铺排上，重点侧重于三大主力区域——徐汇+浦东+黄埔区，基本都是核心的主城区，主打一个中心引爆和开花的模式，显得更加集中，不像广州和重庆等城市那样的相对均衡化。
因此，就形成了一个非常有特色和鲜明的上海模式：
三大核心区扛旗，其他11个区域为补充，加速对城市中心腾笼换鸟。
例如，在资金安排上，徐汇区的征地和拆迁补偿预算为430 亿元，位居首位；浦东新区的征地和拆迁补偿预算为 280 亿元，位列老二；黄浦区的征地和拆迁补偿预算为 260 亿元，位列前三，且这三个区的预算都超 200 亿元，三个区域合计达到970亿，占全年预算的69.2%，近七成，妥妥的主力棋手。
另外，在这一波中心城区的城中村1402亿元的改造中，给众多的上海老业主带来了新一波的巨量财富。
按上述1.2万户来简单平均的话，户均拆迁安置款可达到1168.33万元，皆是千万级别的大手笔。
虽然，有区域、拆迁面积等区别，但是整体上，这个“一夜暴富”的感觉还是非常强烈的。
在这一层面，这也是国内众多城市和拆迁户喜欢关注上海的一大原因。
近年来，很多人都在传达一个观点：
拆迁不可能一夜暴富了。
但是，真的是这样吗？
在波哥看楼市看来，这个观点，也是一个以偏概全的观察，并不尽然。
实际上，还是一个朴素的原因在里面：
有人一生下来就在罗马，其他牛马则需要不断拼杀才有可能达至罗马。
历史、区域、产业、资源、位置等不一样，加持或拖累程度各有不同，皆为客观，改变不了，也学不来。
魔都上海，国内外仅此一个。
好了，这些就不多讲了。
接下来，在简单说一下：
2025年，在城中村改造上，上海为何如此凶猛？为啥要重点强化核心区的改造？
对这个问题，其中的相关影响因素很多，不可能去一一罗列，也没有必要。
下面，仅从楼市的角度来简单分析一二。
◢ 首先，非核心，被鄙视，无动力。
近几年来，在地产土地供应和出让等方面，回归核心城市和城市的主流区域，已是本阶段国内所有房企的首选战略，上海虽然拥有得天独厚的历史积累、区位优势、产业基础、人口规模等，然而，在大势的急速轮动之下，全球性的大寒气持续裹挟，上海也难以独善其身。
各类房企，纷纷如过江之鲫一样，稍有寒风吹过，就像惊弓之鸟一般，都会退避三舍。
选择主流城市及其主要有流速的区域等，在局部性的暖风和相对的避风港中，才能找一定的温暖和希望，这，已经国内众多房企的不二选择。
为应对此趋势，上海也不可能例外。
重仓徐汇等三大核心区，积极迎合时代的最新需要，没有太多的选择。
这不仅仅是城市更新和城中村改造、或产业进化等范畴的思考。
毕竟，城中村拆改之后，需要有效把前期众多资金收回来的，怎么收回，就是需要开发商能按最新价格把土地买走，这是一个很现实的模式，上海也不能免俗。
非核心城市或城市中的非主力的其他区域，近年来，基本都已成为众多开发商眼中的“砒霜”和“鹤顶红”，避之唯恐不及。
同时，在刺激楼市的具体指标上，1402亿元的拆迁款，在房票安置模式下，也能很多程度上减轻上海政府的实际资金的支付压力，本质上就是一张白纸，前期具体的支出并没有那么大，这些急需兑换的房票，在楼市去库存和释放出优质核心区土地资源等方面，皆是强大的推动力。
拆迁、腾地和出让，三位一体，很快形成闭环，不需要操太多的心。
◢ 其次，产业更迭驱动，急需腾笼换鸟。
目前，在国内外产业新一轮大调整和变化之下，高科技、新质量生产力及其相关的服务业等，也出现了一个新的大趋势：
向产业链的上和中端发力，导致研发、设计、运营、营销等相关环节，跟具体的生产的边界越来越清晰，也不断向城市中心跃迁，尤其是在产业链位置上越靠前的企业，这个态势就越来=明显。
例如，最近震动全球的Deepseek，完全一研发和服务为核心，制造和生产只需要整合就可以了，而完全改写了传统制造业的发展、结构、布局等模式，快速打破了过去的土地+制造在物理空间上的传统的有效合一的范式，发生了巨大的裂变。
而，以国际金融中心+高端制造等为主打形象的上海，完全满足这一轮产业进化新潮流的需要，也有很多的独特优势。
有效接住新一轮产业变化的大流量，对上海而言，也是一个重要的面向未来及抓住新趋势的提升和再度焕新和繁荣的巨大机会。
因此，从产业律动这一视角来观察，模式改变、环节分离、资源聚合、向产业上游和前端要生产力和新价值等，就上海来说，就是一次巨大的机会。
毕竟，各个产业的主流和核心价值要素，有效趋向服务化而变得更轻更快速逼近城市的空间等，最终都将成为城中村改造后区域土地的有效升值和合理去化的坚实支撑，在土地、产业和价值上，将迎来新的共振。
因为
上海，只有一个；
上海的核心区域，也只有两三个。
稀缺中的稀缺，也成为倒逼上海重点改造徐汇三大核心区的重磅动力。
今天，波哥看楼市主要观察和简单分析了上海在城中村改造大行其道方面的一些问题，有别于业内很多其他角度的观察，希望对大家有所启发。
综上，上海区域的城中村改造的新模式新变化，总体而言，就是两点：
● 一是，大势嬗变，上海必须要与时俱进。
这点很好理解，在周期性大风雪之下，上海能够单独潇洒走出自己的华尔兹舞步吗？
无无需多讲。
●二是，国内的城市更新、城中村改造、产业轮动等，都迎来了新一波的大变化，皆面临着最新的刺激和众多拷问，其最后的本质，都归结于产业和生产力的再造、重组及其之中的新竞争。
而非国内楼市去库存+推动土地出让+改善民生等简单角度的变化，需要更多更深的思考和推敲。
例如，1.2万户的拆迁量，对上海的楼市去库存来说，为九牛一毛、无关痛痒。
近日，不少朋友从楼市的角度来观察，事实上是有所偏颇的。
对此，在波哥看楼市的眼中，我们独家认为：
上海的城中村改造，在国内早就超脱出了这个单一的范畴，内里的需要和价值策动更加多元和复杂。
其核心诉求，也非常的明确和清晰：
以产业趋势变化为本底，打造新的价值聚合体，核心城区的城中村改造，仅为具体的载体和手段，而已。
因此，我们觉得，观察上海城中村改造的变化，就要小心了。
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