天津楼市的“降容风暴”，越来越猛烈。
2024年已经上阵一批“先头兵”。
金地减速机地块，容积率2.7降到1.6；
金茂工大地块，容积率2.0；
南仓新地块，容积率也直接降到1.6；
滨海开发区天保地块，容积率才1.4；
绿城空港二期地块，容积率1.2……
这只是开始，容积率的底线还在突破。
2025年首批出让的土地“再加码”。
和平如此寸土寸金，山东路地块容积率才1.7；
本以为市区1.6就算低容积率了，没想到河东工大2号地竟然低到1.3；
西青大寺地块容积率1.55；国展东地块容积率1.2……
天津楼市，低密在狂飙。
土地市场正经历有房地产行业以来，最剧烈的容积率调整。
对比其它城市，天津容积率本就是低水平。
5年前天津住宅平均容积率也才1.6，同期深圳平均高达3.4。
广州25万/平米的豪宅汇悦台容积率7.0，高到令人发指。
广州汇悦台
武汉、郑州、成都容积率5.0以上的一抓一把。
人家3.0就算低密了……
这在天津根本不可能出现。
即使天津的“低容”已经遥遥领先，但依然挡不住继续“集体降容”。
两个驱动力：
第一，为了保预期
直接降地价太影响情绪，会起副作用。
“降容”让高层变洋房，是应对楼市下行的对冲动作。
甚至，市区都能出现叠拼别墅。
政策破冰后，联排别墅都不是问题！
水西C地块、工大2号地、大港万达南地块，都有联排别墅。
据小道消息，西沽公园旁边的空地容积率可能会降到1.0以下，这都能做双拼或独栋了。
多年未见的纯别墅，突然汹涌起来，都在跃跃欲试。
这就叫“奋力一搏”，用稀缺的产品做困兽之斗。
第二，天津人太喜欢洋房
北京是胡同文化，天津是洋房文化，特殊的地域情结颠扑不破。
宁买小面积洋房，不买大面积高层，刻到天津人DNA里了。
更重要的是趋势。
天津老龄化很严重，60岁及以上常住人口300万，全国第四。
天津又是体制内占比偏高的城市，很多人退休金“不菲”。
目前，市区的洋房30%都是退养型客群。
既有需求又有购买力，洋房需求缺口只会更大。
第三，“洋房=硬通货”的市场认知
确实，这几年洋房的跌幅明显小于高层，更保值。
另外，排斥高层也是因为出房率低、物业普遍维护不到位，居住人口又多，破窗效应严重。
所以导致现在洋房的溢价，越来越高。
以前比高层贵20%合理，现在基本在30%以上。
一楼、顶楼带附加值的，能贵出50%。
建投誉河院一楼带院的洋房，单价都能卖到4万7……就这还不好买。
你说，开发商能不对洋房趋之若鹜吗？
相反，天津的高容积率地块要绝迹了。
最近一批出让的土地，最高容积率也不过2.7，河东富民路地块。
2017年出现过容积率3.4（红桥九和府），之后就没有高于3.0的了。
这场愈演愈烈的“降容风暴”，对楼市有什么影响？
不夸张的说，“时代因此出现分水岭”。
市区降低容积率，短期利空房价，长期利好房价。
突如其来的后发优势（产品更新、得房率更高、房价并不更贵）是在变相降单价，背刺老盘。
长期为什么利好房价呢？
相比于高层，洋房可建房源更少，未来二手房的供应就少。
房价核心就是供需，“卖压”小，价格自然更扛。
市区降低容积率，“省钱省事”。
人口与配套是有配置标准的。
简单说，房源多、人口多，需要建设的公共配套也多。
洋房社区居民少，可能都不用再补充学校、医院……
关键是，洋房定位改善，很多家庭不需要教育资源。
比如河东的洋房，一部分客群是和平、河西的改善外溢，孩子有学籍。
或者说，降低容积率后，河东在“占和平河西的便宜”。
市区降低容积率，解决了“不可能三角”。
买房有个“不可能三角”：低密、繁华、不贵。
低密+繁华=市区别墅/洋房，贵死；
低密+不贵=郊区洋房，不繁华；
繁华+不贵=市区高层，不低密。
现在基于地价和房价的后发优势，竟然能实现了！
低密+繁华+不贵=市区新洋房。
以前400-500万买高层，现在能买新产品洋房。
环城降低容积率，逼迫高层走到尽头。
按理说，大高层应建在市中心，因为需要的资源多。
建在环城，却面临建设放缓、配套资源少的问题，城市视野也没啥。
环城降低容积率后，洋房或小高层能吸引市区外溢。
基本不需要学校，商业可以借助市区。
高层就只能面向刚需，恰恰刚需最需要市区学籍。
这就陷入客群丧失、流通性锁死的窘境。
所以，环城的大高层没有未来。
尤其是超过30层的，会沦为被时代淘汰的产品。
这房价……恐怕还不是底……
