说出来你们可能都不信！政务东目前没啥房子在卖了...
天阜壹号还有20来套，四川邦泰璟和朗月还有最后2栋，以173-175㎡为主，意禾澄庐剩下的也是大户型为主...可以说，目前的政务东350万基本上买不到一个“像样的房子”，是不是觉得很夸张？
实则一点都不夸张，新计容出台后，房企“卷”产品力的决心一直都在，产品提升是购房者肉眼可见的。叠加政务东的位置有一定优势，确实有不少客户愿意买单。
来看一组照片了解下真实楼市情况：
这个是周末笔者去政务东江淮厂三子踩盘随拍的一组照片。整个售楼部就像“下饺子”，沙盘周边用人头攒动、洽谈区全部坐满了洽谈客户...这样的来访量想不好卖估计也难吧。
再来看看2个月的备案数据：基本上政务东的新计容热盘月均都在60套左右，常销期的楼盘，这数据在当下还是很能打的。
问题来了，接下来的政务东会是什么样的一个形势？
待入市两大新势力正在蓄势待发——现房销售VS新计容
现房销售代表：红达天映；
新计容代表：伟星ONE139、云缦·璞舍、合肥建投39/40地块；
一场关于“产品力”与“安全感”的楼市对决即将上演。
NO. 1｜壹
买现房还是买新计容
现房销售：“眼见为实”破局信任危机
作为合肥首批现房销售项目，红达天映以“所见即所得”的绝对优势成为市场焦点：
产品超前：项目规划5栋17-25F约260户高奢大平层住宅，面积段143㎡－225㎡。全玻璃幕墙+蜂窝铝板外立面、约14000㎡宝格丽风园林、地库行车道全环氧磨石，甚至超前配置无人超市和洗车房，设计理念不输当下顶豪。
现房安全感：5栋楼已封顶，内部人士透露，预计在5月交楼后开盘，规避期房烂尾风险。
性价比优势：小道消息的放风价2.5-2.6万/㎡，对比周边招商保利臻悦二手房3.1万/㎡挂牌价，形成明显倒挂。
但短板同样明显：受限于2年前拿地规划，得房率后期应该会低于新计容项目；256套房源中143-225㎡户型占比高，总价门槛锁定高端客群。
红达天映效果图
新计容：用“空间革命”重构价值
政务东接下来待开盘的新计容新盘有两个显著个特点：住房使用率高、四代住宅。
伟星ONE139，政务东的首个四代住宅，虽然价格没出来，对外放风也是千万级别的豪宅。300㎡起步，主力是400㎡，客厅挑高6.2米，赠送40-50㎡露台。小道消息预计会在5-6月份左右开盘。
云缦·璞舍，传闻也是四代住宅，项目规划7栋11层洋房+2栋16层小高，只有两个面积段，138平/168平，地铁口，3.3米层高，住房使用率能达到105%-110%，小道消息放风价大概3万左右。
云缦·璞舍效果图
NO. 2｜贰
“末班车”，解码政务东流量红盘
根据第一房研究院AI楼市指数数据显示，从2月政务东板块的新房成交备案数据来看，排名第一的是四川邦泰璟和朗月，2月备案67套；第二是保利龙川瑧悦，2月备案45套；第三名是天阜壹号，2月备案28套；第四名是意禾澄庐，2月备案25套。
天阜壹号是江淮厂三子中首个入市项目，首开劲销超5.8亿，项目南北双侧均采用了干挂石材到顶，大部分楼栋采用一梯一户的设计。目前只有165㎡户型在卖，165m²优惠96折。
意禾澄庐3月5号已经拿到3幢的预售证。小高面积144-226㎡不等，总价332-793万元；洋房面积170-190㎡，总价395-682万元。
四川邦泰璟和朗月规划9栋小高层和一栋洋房，户型约132到175平，均价2.78万左右。目前项目与车位同买可享受94折优惠，单独购房可享受96折优惠。
保利龙川瑧悦是合肥第二个新计容后的入市的楼盘，整体得房率超过90%，目前楼盘总价350-550万
现在2025年刚过1/4，政务东又将有新盘入市，红达天映和云缦·璞舍，这两个项目户型起步都是140m²左右起，可以看出主打改善市场。两个项目的看点也是很足，一个是期待已久的现房，一个是天鹅湖TOD项目。
政务东板块的新房市场去年的供应量也是较为充足，2024年新房供应19.7万m²，成交备案12.8万m²。江淮三子入市后，11、12、1月的成交量明显增加。2025年1月新房成交环比增长17%，成交均价也是稳定在2.78万/m²，2月年后的供应较少，成交同比增长200%。该板块也是很多改善客群重点关注之一。
从2月的成交户型占比来看，政务东的楼盘本就以改善为主，57%的是140-200m²，36.7%的是120-140m²。成交超一半都是140m²以上的大户型，政务东“改善”板块坐实。
NO. 3｜叁
结语
当下的市场环境下，政务东逐渐形成三大趋势：
趋势一：产品内卷升级，住房使用率成硬通货
新计容政策下，政务东已形成“住房使用率≥95%”的隐形门槛，未来项目若无法突破100%，将面临一定去化压力。
趋势二：现房与期房分化加剧
红达天映若成功热销，或倒逼房企转向现房销售模式，但资金成本高企下，仅有国企、央企和本土实力房企可参与。
趋势三：豪宅化不可逆，300万成入门线
当前政务东新房均价2.78万/㎡，140㎡以上户型成交占比57%，300万级产品成主流，未来伟星ONE139等顶豪入市后，500万+房源将常态化。
