民生主题记者会
图源：新华社
老旧小区改造和“好房子”，成为近期两大热点话题。
3月5日，全国“两会”的《政府工作报告》，首次在报告中提“好房子”的理念，又表示要持续推进城市更新和城镇老旧小区改造。
3月9日，民生主题记者会上，住建部部长倪虹也多次提及城镇老旧小区改造和“好房子”。
住建部部长在记者会上的两句话，特别引发人们的关注：
1、2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造；
2、近期，住建部在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是把住宅的层高标准提高到不低于3米。
提到城市更新和城镇老旧小区改造，这位部长罗列了一组数据和工作取得的成就，谈到将重点从两个方面抓好落实，包括：第一，抓体检，找准问题；第二，抓项目，解决问题。
最后住建部部长还是说，城市更新的这些工作，每一件其实都很不容易，又将希望寄托在了传统美德上。
“加装电梯，统一居民意见不太容易；增加停车位，去找到合适的地方也不太容易；在更新施工过程中会给居民生活带来不便。解决这些难题，我们中华民族有传统美德，邻里相亲、守望相助，我们要发扬这种美德，一起来商量、一起来支持，大家携起手来，把每一件民生实事一件一件办实、办好。”
01
浙工新村：548户自掏约5亿
几乎不可复制案例
今年2月，杭州市拱墅区浙工新村正式交付，这是浙江省首个采取自主更新模式进行重建的危旧小区。
2024年4月，浙江省发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》的文件。当时，548户居民自掏约5亿重建浙工新村的新闻，再次引发了热议。
自主更新后的浙工新村
图源：潮新闻
杭州闸弄口新村、东村、新苑、铁路宿舍等多个老旧小区，也在那段时间启动了“小区微更新调查”而引发强烈关注，甚至这几个老旧小区的二手房市场因此一时间引起不小波澜。
浙工新村自主更新模式成功践行，引起了人们的美好畅想，这样的模式是否可以推广？
去年我们曾发文认为：
“从实践经验来看，要整个小区业主团结一致、统一意见，难度非常大。
总有少数业主出于各种各样的想法，甚至不排除极端自私的想法，不同意、不出钱、不合作。
所以，即使这样一件对于老旧小区业主来说是天大喜讯的事情，最终能落地的可能也并不多。”
浙工新村是极其罕见的一个案例，经过了10年的波折才得以推进重建，可以说几乎是不可复制的。
在全国，单纯依靠全体业主自筹资金、自主更新的案例并不多见，从实践上还是应该走法治化、市场化道路。
02
老旧小区改造
必须也只能法治化市场化
城市有机更新和老旧小区改造，最终要回到法治化、市场化的道路上来，否则对于更多的老旧小区来说，美好畅想可能只是畅想而已。
例如，深圳规定危旧房屋小区95%的业主同意城市更新的，其他5%的权利人的房屋由区级政府予以强制行政征收。
又如，香港规定当90%的业主同意重建时（50年楼龄或以上的建筑物，比例可降低至80%），可由开发商或政府土地整备部门向法院申请强制售卖令，由法院裁定后公开拍卖地块。
全国政协委员何杰在全国“两会”期间的建议议案，抓住了问题的要点。
“由国家层面统一立法，制定《城市更新管理法》，是践行‘人民城市’理念、推动城市治理现代化的关键举措。”
何杰认为，通过立法，避免政策碎片化问题，解决政府部门与司法机关相互推诿，帮助地方法院解除上位法、下位法的管辖权以及终审权等问题，避免无效率的司法扯皮资源浪费，为全国城市更新提供稳定预期。
从多层住房加装电梯的进展和阻力就可以看出。
面对可预计的未来，经济增长放缓、城市化进程放缓，人们特别是居住在老旧小区的业主通过购置新房改善居住条件的能力下降，老旧小区原地改造甚至重建，实在是一件利国利民、实事求是、因地制宜提升人们居住品质的路径。
官方可以继续推动，特别是在法律法规上，比如业主在表决时，可以以90%-95%的比例通过，而不至于因为一两户业主行使否决权使良好计划流产。
法律法规也包括明确哪些属于综合整治型，哪些属于拆改结合型。
如果有法律法规这样基础性制度的推进，房地产企业也会迅速跟进转型，从新房开发转向老旧小区改造。
面对不同的老旧小区，结构加固、外立面改造、加装或改造电梯、更换门窗、重部管线等等一系列技术性的方案，都可能应运而生。
03
倡导“好房子”
同样依赖法治化市场化
“好房子”绝不仅仅是将住宅层高提高到3米等问题。
关于“好房子”的理念，最近几年，多个省市以及多个有情怀的房地产企业已经走在前列，他们对“好房子”的探索和实践，早已遥遥领先于国家主管部门。
例如，绿城以“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”6大要素为基准打造“好房子”，将《绿城中国好房子产品标准2024》编制成册，其中有189项严于国家标准及行业标准。
如同老旧小区改造一样，“好房子”的推行同样依赖于法治化、市场化的道路。
靠美德、靠道德、靠倡导，最终都不如靠法治和市场，不能指望每一家房企都有长期主义情怀。
如果说我们现在的《住宅设计规范》相当于60分的房子，那么就应该把规范的硬性标准提至75分。
至于从75分到90分，可以交给市场。
首先，应该从法律法规层面修订和提升住宅设计规范。
国家标准的《住宅设计规范》历经1999年版本、2003年版本，最近一次修订在2011年，至今已经过去了14年。
时隔14年，无论是市场的需求，还是建筑技术、住宅设计和营造的水准，都发生了巨大变化，但现在仍然沿用着14年前的规范。
比如，规范中，住宅结构只提了安全适用的原则，结构类型、建筑材料、外墙面材料等等都没有提及。
与时俱进，更新和提升《住宅设计规范》已经迫在眉睫。
其次，在修订法律法规的基础上，政府倡导“好房子”应以市场化为导向，让房企在市场中积极探索和提升标准。
解除一些限制性措施（例如解除商品房限价、更为宽松的计容设计规范等），激励房企放开手脚多造“好房子”，既让房企获得相应的品质溢价，也可以让购房者买到更高品质的产品，实现双赢。
无论是老旧小区改造，还是建造“好房子”，最可靠的还是法治化、市场化道路。
