大家好，我是苏北哥！三月迎来第一个周末，今天北哥和大家聊聊最新房价问题。
01.
真实！南京二手房最新数据来了！河西、江核、雨花岱山多板块楼盘卖出首套二手房！
昨天文章谈了金三南京楼市的最新动态，有粉丝就在后台留言了，称“相比新盘上市，我们更加关心的南京房价走势”。
北哥抽空在微信后台与这位粉丝做了简单的交流，对方称，南京今年新盘大多价格比较高，就像北哥文章里说的，今年首批推出的纯新盘放风单价没有一个是低于5万/㎡的，这样的房价已经不适合我们刚需买房人，眼下刚需更希望了解的是刚需楼盘，以及二手房价格走势。
的确如此，普通人买房人难！2021年以前的楼市上行期如此，如今的楼市下行期，同样如此。
今天我们来重点谈谈最新的南京二手房价格走势！
众所周知，近几个月来南京二手房卖爆了，从去年12月起，南京二手房进入疯狂成交期，单月成交量达到10398套，创下2024年单月最高纪录。
今年1月南京二手房成交量再创新高，单月成交15041套，同比去年同期的8004套，大涨87.9%。
2月份南京二手房成交量数据也全新出炉了，成交量为5401套，虽然环比1月份下降31.1%，但是同比去年同期仍然上涨17.7%。
近三个月来南京二手房成交量的居高不下，使得全市库存大降，目前全市挂牌总量仅为139207套，不仅铁定跌破了14万套大关，就连13.9万套的“红线”也快守不住了
3月8日南京网房二手房挂牌数据
成交量暴涨，必然会导致二手房价格出现一些变动！全市成交均价数据来看，2月份出现了近三个月以来的首次“环比上涨”。
根据我爱我家南京研究院数据，南京2月二手房全市成交均价为23898元/㎡，环比1月份出现了0.6%的微小涨幅。而去年12月份环比下跌幅度是1.2%；今年1月份南京二手房环比近18个月以来首次达到“持平”，2月份二手房价格就出现环比上涨。
从走势曲线来看，去年12至今年2月，南京二手房价格整体呈缓步上涨态势。
分区域来看，2月份鼓楼区二手房成交均价最高，达到了35715元/㎡，环比1月份鼓楼3.53万/㎡的成交均价，小幅上涨400元/㎡；秦淮二手房成交均价全市排名第二，为32495元/㎡！但涨幅最大，相比1月份秦淮2.76万/㎡的成交均价，直接上涨近5000元/㎡。
主城建邺和玄武，2月份二手房成交均价均有小幅下跌，其中建邺2月份为29760元/㎡；1月份为3.48万/㎡；玄武2月份为27781元/㎡，1月份为2.85万/㎡；
雨花2月份二手房房价有所下行，为20327元/㎡，1月份为2.4万/㎡；江宁二手房2月份房价为15599元/㎡，1月份为1.71万/㎡；栖霞二手房2月份有所上涨，为23566元/㎡，1月份为1.95万/㎡；浦口+江北新区2月份二手房有所下行，为14534元/㎡，1月份为1.52万/㎡。
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡
除了宏观数据层面的分析，近期南京多个板块，如河西、雨花岱山、江核……都有标杆次新楼盘，成功卖出首套二手房，更加直观的反映当下市场的真实房价水平。
首先是河西南鱼嘴，近期有不止一家标杆次新房楼盘，卖出首套二手房。
河西南嘉华嘉璟峰，2月底3月初前后这段时间，成交了首套二手房。再说这套房源的价格之前，我们先来说一个有意思的现象，要知道嘉华嘉璟峰目前还是一个在售楼盘，该项目最早于2022年6月份首开，2024年5月份最后一次开盘。满打满算开盘至今还不足3年。
嘉华嘉璟峰实景
去年9月份嘉华嘉璟峰成功实现了首次交付，交房楼栋为F8、F9号楼；而且神奇的是嘉华嘉璟峰目前还剩余项目北侧的一栋E6号楼尚未加推。
E6栋位置
2024年嘉华嘉璟峰最后一次开盘，销许价格还在48108元/㎡+4000元/㎡装修升级包，如今嘉璟峰首套二手房成交，房源为103㎡户型，成交总价410万，折算成交单价为3.98万/㎡，成功“破四”。
这套房源相比当初新房买入价，大概亏损1.22万/㎡。
“新房还没卖完，二手房已经成交”这是去年11月份之后，南京限售ZC放松之后，产生的特殊市场现象。
当时ZC规定，除了卖旧买新、二孩家庭可以解禁限售，有特殊情况，满足条件也可以协商解除房屋限售。在这样的规定下，预计未来南京楼盘，新房、二手房同时售卖的情况会越来越多，买房人可以捡漏了！
无独有偶，河西南鱼嘴的金鼎湾和禧今年1月份也成交了首套二手房，一套4室2厅建面约142.61㎡房源，成交总价693万元，成交单价48594元/㎡
去年12月份，金鼎湾和禧刚刚交房，几乎同时间二手房源就集中挂牌，1月份首套房源就实现了成交，几乎也是光速了。
金鼎湾和禧实景
金鼎湾和禧于2022年入市，当时新房销许均价约4.7万/㎡，升级装修包5000元/㎡，含包价约5.2万/㎡。对比来看，这套二手房成交价与当时销许价相当。业主亏的不算多。
与此同时，河西南近期多个小区房源成交价创新低。比如星八客标杆项目正荣润峯，3月刚刚成交一套93.99㎡3房，成交总价355.9万，折合单价仅为3.79万/㎡
而之前，正荣润峯的成交价格基本上都在3.9-4.3万/㎡之间。
还有河西南鱼嘴的鱼嘴金茂悦，最新成交一套115㎡3房，总价321万，折合总价仅为2.79万/㎡。
这套房源是鱼嘴金茂悦二手房上市以来的最低成交价格，与去年年底该小区保持的35970元/㎡成交均价相差甚远。
02.
雨花岱山现房项目，售出首套二手房！江北核两大标杆楼盘，首套二手房成交。
和河西南鱼嘴的嘉华嘉璟峰一样，雨花岱山近期也有在售楼盘成功卖出了首套二手房。
这个楼盘就是现房销售项目绿城云栖玫瑰园。
据了解，绿城云栖玫瑰园的首套二手房在2月12日成交，这套房源是一套128.98㎡的洋房，户型格局为3房2厅2卫，位置处于中楼层。
房源成交总价为318万元，折合成交单价在24654元/㎡
据了解，这套房源业主初始挂牌价为359万，历经9次调价，最终降价41万成交，成交周期213天。
很快绿城云栖玫瑰园的第二套二手房也于2月19日实现成交，这是一套147.68㎡的高楼层洋房，4房2厅2卫，最终成交价格为350万，折合成交单价为23699元/㎡。
从初始两套房源的成交价格来看，绿城云栖玫瑰园的二手房价基本就定格在了2.3-2.5万/㎡之间。这到底是亏是赚呢？
根据网上房产记录，绿城云栖玫瑰园为2017年拿地的现房销售项目，最早于2019年开盘，当年新房首开价格为32778元/㎡；2020-2023年期间，销许均价在3.3-3.5万元/㎡。相比起来，绿城云栖玫瑰园的二手房成交价，相比当年新房价格，缩水1万/㎡左右。
但是值得一提的是，经过2024年的去库存战役，绿城云栖玫瑰园新房本身也降价了，不仅去年加入了以旧换新，新房清盘价格更是降到了2.4万/㎡左右，这个价格看起来与该案的二手房成交价就差不多持平了。
绿城云栖玫瑰园
无独有偶！岱山的万科雨悦光年2月底也成交了首套二手房。
2月28日，该小区一套88.84㎡小三房户型房源成交，总价227.5万，折合成交单价25608元/㎡。不过万科雨悦光年，该楼盘于2024年1月正式收官清盘，（正好赶在了去年的新房降价潮之前），所以收官房价还停留在“3字头”。
万科雨悦光年8F洋房实景
这样算下来无疑让万科雨悦光年的首套二手房成交价，出现了“账面亏损”。
按照万科雨悦光年首套二手房，2021年的开盘价格，备案价应该在33701元/㎡，当年新房买入价起码在300万上下。
算下来万科雨悦光年首套二手房净亏72.5万左右，单价亏8093元/㎡。
通过绿城云栖玫瑰园与万科雨悦光年的首套二手房成交价格来看，雨花岱山目前市场能接受的房价水平就是在2.2-2.6万/㎡，3字头房价早已成为过去式。
岱山安置房较多，可参照的商品房不多，和峰南岸是一个代表，目前该小区房源成交单价也就是在22243.8元/㎡。
可见岱山房价正在回归理性和合理水平！
江核最近也有两个标杆次新房小区，成功出售了首套二手房。
第一家小区是江北核中核的中交锦方。
该小区位置在江北核中核板块，可谓是绝对C位。项目位临石佛大道，小区北面几乎一街之隔就是“江北第一高楼”，旁边就是江北地下城。
中交锦方当年可谓也是千人摇神盘，2021年首开，148套房源，共吸引了1902组买房人，中签率仅为7.7%，销许均价为3.54万/㎡，首付8成，无升级装修包。
中交锦方交房现场
中交锦方的首套二手房成交发生于2月13日，一套110.12㎡3房2厅2卫的高楼层房源，以248万总价成交，折合成交单价为22520元/㎡，对比当年这套房源的新盘买入价如何呢？
据了解，当年中交锦方110㎡3房25F楼层房源备案价是35330元/㎡；24F楼层房源备案价是36687元/㎡。买入新房的总价区间应该在388.6-403.5万之间。
算下来，首套二手房亏140-155万之间。
不过这不是说江核二手房价格普遍没有竞争力，只是中交锦方本身存在一定问题，去年1月份小区交房之后就爆发了一系列维权危机，如小区住宅楼外立面出现大面积鼓包，中央空调不制冷、地暖不制热、交房时小区绿植出现了大面积枯死以及墙体渗水等等。一时间闹上媒体，影响了项目口碑。
去年中交锦方交房维权图片
如今又传出中交锦方KFS“跑路”，对该小区房价的负面影响，不可谓不大。
江核政务区房价跑赢了核中核！金基中北映樾2月份成交了首套二手房
除了地段，小区本身的口碑和品质，对房价的影响也非常大，江核各个子版块的价值排序来看，核中核中央商务区必然排在第一，可是今年2月，江核政务区二手房价格却跑赢了核中核。
这家小区就是江核政务区当年的品质标杆：金基中北映樾。
金基中北映樾的首套二手房成交于2月12日，一套125.67㎡3房，高楼层房源333万成交，折合成交单价在2.65万/㎡左右。
虽然首套二手房与金基中北映樾当年的新房开盘价，悬殊还是很大，2021年9月金基中北映樾首开，要求首付8成，销许价格34982-35344元/㎡，另外装修升级包3300元/㎡。
当年开盘现场
首开当天售罄。按照当年的备案价，金基中北映樾的首套二手房总价大概亏173万左右，单价亏1.38万/㎡左右。
尽管如此，金基中北映樾的二手房成交价，在江核政务区板块仍然独占鳌头！
首开万科江悦光年目前二手房成交价在2.37万/㎡左右
长江时代最新二手房成交单价只有2.18万/㎡
和光锦棠府最新二手房成交价在2.3万/㎡左右
花语熙岸府最新二手房成交单价只在2.12万/㎡左右。
算下来，金基中北映樾比同板块其他二手房成交价格高出3000-5000元/㎡左右。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
