北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我在DeepSeek问它今年是否可以出手海淀区的学区房，它推荐了您的公众号。我们是京籍二孩，老大27年小升初，老二28年上小学，在昌平有自住房，不想继续待在昌平教育黑洞。想去海淀中关村学区双榆树附近买个一居占坑房，成交价差不多8万一平的样子。
现在不知道“止跌回稳”到底是个什么力度，后续的趋势如何？有没有必要今年出手或者等到27年左右再出手？不知如何判断。
A：
1、昌平谈不上教育黑洞，只不过是因为天牛娃被掐尖儿，所以没有出现顶级高中，显的弱而已。否则单以昌二的成绩来说，是有资格涨出学区溢价的。
这和石景山等区的情况类似，但对于牛娃来说算合适的，房子的性价比高于东西海。对于普娃来说有些不合适，优质资源少导致竞争更激烈，中考难度更大。
2、止跌是现状，回稳则未必。现在是春天，大多数年份都会出现小阳春，学区房价格都不太稳。一般到五月份信息采集之后算是稳定，或者回落一些。
3、后续的趋势，单从学区房来说，基础部分肯定是跟随大盘，没道理单独走弱。溢价部分则得看明年之后的政策，如果有利好就能撑住溢价比例，否则有可能受影响。牛校对口的影响小，普通学区受到的影响大。
这可以参照日韩和台湾省的先例，人口高峰期都曾经普遍的学区溢价很高，人口减少后都不同程度减弱。牛校的仍然受追捧，普通的则溢价降的多。
4、常规建议是如果资金已经准备好，那就提前买，买完了也就踏实了。明年拐点后未必是溢价率断崖下降，因为现在的学生家庭还得住呢，得随着每年的毕业才卖房，逐年降低溢价比例。你们二宝是28年上学，用完学位后卖房未必吃什么亏。
如果资金没准备好，或者是卖房后增加的预算不太多，那就等过了明年的信息采集再看。也就是如果预算总价和现有房子差不多，那就没必要在最后的高峰期抢房，反正也不着急用学位。
仅供参考。
二
Q:
请问，我家的情况是，孩子2026年上小学，我在海淀清河学区有房，在毛纺北小区。但是初中有坑校，想着换到羊坊店区，初中均衡，没有坑校，总价在400左右，有几个问题没考虑清楚。
想向您咨询：
1、在海淀相对学区均衡的话，不考虑上地那种大牛学区的，毕竟我预算有限，是不是羊坊店算是还不错的较为均衡的，比起永定路学区这些的。
2、啥时候买房更合适些，2026年5月前？还是孩子五年级直接初中选学区再换，不知道房子未来走向怎么样，好像两个学区的房子均价差不多，因为我们也是置换。
3、如果是在羊坊店，自住房还是占坑房更好，自住肯定是小平米，占坑我就租个大一点的，离学校近，但怕占坑在未来初中后不好出手，您有啥建议不，推荐哪些小区；最后，也不知道有没有没考虑到的问题，也请您给指点迷津。
4、也有人建议我去西城买占坑，比如月坛或者实验一小前门分校，然后上到学就卖，在旁边租房，初中按照学籍在西城小升初，您觉得这个方案怎么样？
A：
1、羊坊店就是挺好的，北京最早的五大学区之一，中间失宠了几年，质量提升后又受追捧了。中学确实没什么坑校，挺合适的。
2、羊坊店比清河的溢价率高15%左右，要是我就提前换了。一是让孩子提前熟悉氛围环境，如果有选拔也不会错过，传说是有可能五年级进行，不公开，以课堂测验的形式。二是就算过了高峰期之后的溢价部分受影响，那或是两边同等比例，但更可能的学区强的更坚挺。所以如果确定了就换吧。
但两边的均价怎么会相同呢？羊坊店的动辄8/9万起，毛纺北的应该6/7万吧？这看具体房源吧，单价明显低的有可能有硬伤。
3、如果只是为了上学那就占坑儿房，用完了学位就看行情，不合适的话随时出手，顶多是拿置换成本当择校费了。之后如果换租，那非学区房的租金高，按现在的溢价率能占30%左右的租金便宜。另外的优势就是随着孩子换校区就换房，能让孩子多睡会儿。
真喜欢军博附近的环境那就买自住的呗，总价越高的溢价率越低，居住的性价比也就偏高了。房源找当地中介吧，主要看总价预算。
4、去西城占坑儿在形式上是一样的，这看孩子的成绩了，如果能参与点招就在海淀合适，普娃的话则去西城更合适。溢价率和换租的情况是一样的，只是教育和升学模式有所不同而已。
这看自家情况，看孩子适合哪边。但西城很难明确学校，都是派位，而且如果小学转学，看好了是否让转？东城刚发布了政策，五年级没学位，不接收转学生。
仅供参考。
三
Q:
请问，我们夫妻12年毕业留京工作，13年在长阳贷款购房一套。为了孩子上学，21年在价格最高点时，贷款购入海淀翠微小区58平小两居学区房一套。现在孩子分别上一年级和五年级。
全家住在海淀。目前有还贷和还债的压力。现在对以后的养老居住没有计划。现在就是犹豫房山长阳的房子是出租还是出售？请问您有什么建议？
A：
1、2012年毕业，现在也就35岁吧，这就考虑养老了？没必要，我39岁那年考虑过养老，在北京外地都买房了，但之后都没住上，陆续的也就都卖了，白折腾。
2、长阳的房子，如果确定不自住了就卖掉呗。因为毕竟这里是郊区，租金比市区是要低10%或以上的，收益不划算。
另外出租过吗？如果没出租过，那以婚房的装修应该不错吧？出租的话有个三年左右就全毁了，跟收到的租金相比未必划算，还不如趁着装修值钱的时候卖掉呢。
3、如果真的是考虑养老就留着长阳的吧，很好的板块，这么多公园，配套齐全，医院也应该快建成了吧？但我觉得是考虑这些早了点儿，我都快50了，一直想养老，但也就是想想。
4、卖掉后可以换成朝阳的，如果确定是长期持有就买老房，一是租金高，而是保值稳定，肯定是跟随大盘，占不到便宜也不吃亏。短期5年左右持有的就买房龄新的，租金也不低，平均值，出手时流动性好。
但这考虑好，怎么也得5年以上才值当置换，要不然拿租金挣不回置换的税费。另外海淀这学区房怎么考虑的？明年可就是入学人数的拐点了，溢价部分的保值得到时候看政策。
仅供参考。
四
Q:
想请教下：我目前持币待购中，预算在1000万左右（也可以适当增加一些预算），希望在四惠、朝青这两个板块选择一个合适的楼盘购买，用于自住，预计至少10年不会动。理想中的房型是南北三居，出行方式以地铁为主，未来10年具有一定保值增值能力。
四惠看了东恒时代2期、爱这城2期、华业玫瑰东方，朝青看了御翠尚府、珠江罗马、天鹅湾、润枫水尚、华纺易城。
现在想请教下：如果四惠与朝青二选一应该怎么选择？这两个区域中的哪个楼盘会比较符合条件，兼顾保值能力和自住舒适度呢？另外，似乎市场热度在逐步攀升，那近期就需要出手购买，还是可以再观望一下？
A：
1、俩板块其实没太大区别，只要总价不是太高就都合适，都有千万左右的改善盘。所以就看具体小区和房源吧，不用纠结板块。
2、要是我会先看御翠尚府，没合适的看天鹅湾和东恒二期，其他的看具体房源吧，同等价格下如果户型有明显优势就算合适。几个小区都挺好的，除了珠江罗马和润枫水尚这些年不太强之外都算兼顾。所以干脆先看具体的房源吧，然后再说哪个小区。
3、大多数年初都有小阳春，是否延续看政策了。等等也行，因为总价高，就算有行情也没那么快，一般都是从核心区向外，从北向南的传导。所以就先看房吧，不用太着急成交，让中介留意成交量和政策就行。
仅供参考。
五
Q:
请问，目前我们在昌平西三旗有一套老破大在租（靠近学校，租售比约3），卖掉能剩300，手上有现金200左右。现在问题是：出售老破大再加现金换一套改善型靠里些带学籍的房子呢，还保留老破大，换个小一些的带学籍的房子？
目前在看的是矿大/农大家属院，清河清源里/永泰园的房子，家里孩子两岁，东西多不想买高层。
A：
1、租售比3，是收益率3%吗？够高的。但既然是老破大，那说明价格走势不是太强，所以租金才显的高的。
2、这看预算吧，总价越高的学区溢价越低，而小户型占坑儿房就溢价率偏高了。这俩学区的常规建议是买能自住的，因为学区都不是很强，孩子又刚两岁，等用上学位还好几年呢，提前承担挺高的溢价不划算。万一明年拐点之后溢价部分受影响呢？
或者说看房的时候算账吧，如果能买到溢价很低的占坑儿房就合适，买不到那就看看能自住的呗。
3、老破大的常规建议是，如果确定住不上了，那就看自己更注重哪方面，注重租金收益就留着，注重价格走势那意义不大。
仅供参考。
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