作者 |罗乾波
出品 |波哥看楼市
波哥观察：
从“住建局”，到“住更局”，一字之变，别有洞天！
充分折射出时代、趋势和模式的重大嬗变。
住建局改名背后，是一场静悄悄的“城市革命”！
近日，两会报告继续强调城中村和危旧房改造，皆为新一轮轮“城市革命”下的客观见证。
01
名字一改，背后的故事可不简单
据波哥看楼市观察，从去年初到年中左右，广州、武汉、成都这些大城市突然把“住房和城乡建设局”改成了“住房和城市管理局”或者加了个“更新”俩字。
网友戏称，“连政府部门都开始‘内卷’改名了？”
这事儿乍一看好像只是换个招牌，但其实暗藏着中国城市化进程的“大转向”——咱们熟悉的那个“搞基建、盖房子、卖地狂奔”的时代，可能真要画上句号了。
以前的住建局，那可是城市里的“大管家”，管得全是“硬活儿”：修地铁、建高楼、批楼盘、拍地皮。名字里带着“建设”俩字，就像给自己贴了个“造城机器”的标签。
可现在突然把“建设”换成“住房”或者“治理”，明摆着告诉大家：以后不拼速度拼规模了，得靠“绣花功夫”搞服务了。
一组数据，可以让你看到更多的真相：
2023年全国老旧小区改造投资超2万亿元，同比激增30%；
中央明确要求“到2025年基本完成2000年前建成的老旧小区改造”；
土地出让收入占地方财政比重从2020年的46%骤降至2023年的38%。
由此可见，“卖地盖楼”的时代彻底终结，一场以“人本主义”和“城产人发展模式重塑”为核心的城市革命已悄然打响。
02
“野蛮生长”数十年，终于要“刹车”了？
为啥突然改名？说白了就是旧模式玩不动了。
问题1：土地财政凉了，快速告别“土地依赖症”
以前地方领导最爱干的事儿，就是靠卖地赚钱、搞房地产开发拉GDP。
结果呢？房价涨得比工资快，年轻人买不起房，工地灰霾遮天蔽日。
现在国家一锤定音“房住不炒”，土地出让金收入连年下滑，住建局这个“土地财政操盘手”自然得找新活儿干。
其实，大家都知道，住建局的黄金时代，与土地财政深度绑定——即通过出让土地获取财政收入、推动房地产开发拉动GDP增长，曾是地方发展的核心逻辑。
然而，随着“房住不炒”政策的持续深化和土地出让收入增速放缓，依赖土地增值的粗放模式难以为继。
更名后，住建局的职能重心向保障性住房、城市更新、老旧小区改造倾斜。
例如，北京、上海等地加大共有产权房和公租房供给，广州试点“房票安置”化解拆迁难题。
这一历史性转变，标志着城市建设从“卖地盖楼”转向“优化存量”，至此，土地财政的驱动模式正式退潮。
问题2：大城市病扎堆，从“野蛮生长”转向“精细管理”
北上广深这些超大城市，早被堵车、雾霾、看病难、上学难折磨得够呛；以前住建局忙着摊大饼，现在发现“摊得太大反而难收拾”。
于是新名字里加了“城市更新”“智慧管理”，意思就是别光顾着盖楼，得把老破小小区翻新、把乱七八糟的电线杆子藏起来、让老人小孩出门就能买到菜。
整体上看，过去数十年，中国城镇化率从20%左右，不断跃升至67%，但“大城市病”随之而来：交通拥堵、环境污染、公共资源短缺等问题频发。
住建局的更名，从建设扩量转向更新提质，正是对这一矛盾的回应。
其中，在其相关的新职能中，“城市更新”“智慧城市”“生态宜居”成为关键词。
比如，深圳将住建局调整为“深圳市住房和建设局”，新增“统筹地下空间开发”“海绵城市建设”职责；杭州则通过“城市大脑”整合交通、能源数据，提升治理效率。
更名之后，城市的竞争迎来了一个新的逻辑——从“规模扩张”转向“质量提升”。
问题3：民生诉求升级，老百姓要的不再是“有房住”，而是“住得好”
一个新变化新趋势是：
从“住有所居”，向“住有优居”急速转变。
以前大家挤破头买房，是因为“没房住”；现在好了，40年房贷都还完了，反倒抱怨电梯太老旧、物业不作为、楼下烧烤摊太吵。
住建局更名后，开始搞“老旧小区加装电梯”“物业费改革”“社区养老驿站”，终于听懂老百姓的痛点是“住得舒心”而不是“有房可住”。
在这些现象和趋势的背后，实际上揭示了以下问题：
“房子是用来住的，不是用来炒的”——这句论断彻底改变了住建局的使命。
过去，住建局更关注房地产市场的调控与稳定；
如今，则聚焦于住房公平、居住品质、社区服务等。
在住建局更名的地方，“老旧小区加装电梯”“物业费改革”“社区养老设施建设”“城市管网改造更新”等逐步成为各“住更局”的工作重点。
譬如，武汉在更名后推出“15分钟生活圈”计划，将菜市场、诊所、健身设施纳入社区规划。
这种转变，意味着政府已经从“建房者”转变为“服务者”。
03
新名字背后，隐藏着三大硬仗
1. 部门打架？先得理顺关系，以打破“九龙治水”困局
广州把城管、园林局都并进新住建局，说是要解决“一条街被三个部门管”的扯皮问题。
可现实中呢？
“婆婆多了好办事”的老话可不好使。
比如一个社区要装个充电桩，得问电网公司要供电许可、找城管查违建、还得跟街道办扯扯皮。
新名字管得了职能，管不住人的屁股，搞不好还是“换汤不换药”。
对此，理性上的观察是：
住建局的更名，往往伴随着机构重组和职能的合理整合。
例如，广州将原“城管委”“林业园林局”并入新成立的“住房和城乡建设局”，试图解决多头管理问题。
然而，职能交叉仍可能导致效率低下，需警惕“换汤不换药”的形式主义。
在行政上要有效打破“九龙治水”的困局，让部门、职能、管控范畴的边界更加清晰，要减少模糊地带等情况的出现。
2. 钱从哪儿来？政府钱包不够用了
旧改、更新、保障房哪样不要钱？
可地方政府现在既不能像以前那样狂卖地，又不敢大举借债（怕被中央查账）。
于是逼得住建局搞“花式融资”：跟房企合伙盖长租公寓（赚租金）、发专项债券（用未来收益还钱）、甚至拉上老百姓当“股东”（REITs基金）。
这年头连修个小区花园，都得算明白“投入产出比”。
因此，非常有必要去探索多元融资模式和路径。
毕竟，城市更新需要巨额资金投入，而土地出让收入减少、地方债监管趋严，迫使住建局寻找新路径。
诸如，PPP模式（公私合作）、REITs（不动产信托投资基金）、社会资本引入等成为突破方向。
例如，北京海淀区通过发行专项债券改造老旧小区，引入万科等企业参与运营。
3. 拆迁户、开发商和政府，谁说了算？已迎来最新的变化
一个典型案例是：
杭州“钉子户”变成了股东。
余杭区一个城中村拆迁，开发商和村民僵持不下。后来住建局搞了个“共有产权房”试点——村民用安置房面积入股，开发商负责盖楼并承诺5年内不涨价出租。现在村民成了“房东”，每年坐收房租，开发商也省了拆迁款，双赢局面被央视报道。
城中村改造最怕什么？
多年来国内众多案例表面，就是“强拆”及“钉子户”。
成都搞了个“社区议事会”，让居民投票决定怎么改；北京用“共有产权房”让原住民变成“股东”。
可现实中呢？
钱少的时候，开发商和拆迁户掐架；钱多的时候，政府又怕搞成“房地产盛宴”。
新住更局的难题就是：既要保民生，又要防资本投机，还得让城市“长高长壮”。
所以，例如，为了解决这一主要矛盾，去年10月，住建部旧重新优化了城中村改造方面的政策，提出了“一项目两成熟方案”的新模式——拆迁安置方案要成熟+项目财务运作要成熟，事实上就充分考虑了过去的问题，在城市更新上，要以民生为重，更强调政府在其中的合理行为。
以前，在“建设时代”，主要依赖于开发商和市场化的方式，在当前趋势大转变的阶段，基本都失灵了，众多开发商不断下坠自顾不暇，资金量大+长周期+去化不理想等症结，开发商已经快速被边缘化。
更新模式，急速转换为“政府做地为主+社会资本和民众参与为辅”的范式，实际上也是对过去模式的一次大矫正和优化。
有鉴于此，据波哥看楼市观察，这些变化的背后，其本质实则是一场新的社会利益再平衡再分配的问题。
因为，城中村改造、拆迁补偿等问题始终牵动公众神经。
住建局若想实现“善治”，需在政府、开发商、居民之间找到平衡点，这也是住建局更名之中的一大核心原因。
故而，不是简单的谁说了算的问题，而是新一轮利益和价值再设计再构架的问题。
04
据波哥看楼市观察，2024年多地“住建局”更名为“住更局”这场大戏，表面上看似只是部门名称调整，实则是中国城市化进程的“成人礼”、也是一场历史性的“城市革命”，更是中国城市化进程的里程碑——它宣告了一个以高速增长为目标的“建设时代”的终结，也预示着以人民福祉为核心的新的基于“精细化治理时代”的开启。
该变化的背后，也充分折射出了其他不同角度的更迭。
例如，住建局的更名为住更局，本质上是一场权力从“土地”向“人”、从“开发商”向“居民”的转移。
其中的变化，可以从两种时代的“灵魂拷问”中，获得一些新的认知——
建设时代之问：“造了多少高楼，拆了多少家园？”
更新时代之问：“如何让老人拄着拐杖也能逛遍城市？”
我们认为，未来的城市建设，将不再追求高楼大厦的“视觉盛宴”，而是回归“以人为本”的本质——让住房可负担、让社区有温度、让城市有灵魂。
总而言之：
当“钢筋水泥”逐渐隐退幕后，“人情温度”能否真正成为城市的新底色，或许才是这场静默革命最值得关注的答案；
当“住建局”逐渐淡出历史舞台，其留下的不仅是名称的更迭，更是对“发展为了谁”这一终极命题的深刻反思。
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