作者 | 醉酒大鲨
文章来源 | 格隆汇楼市
随着今年政府工作报告的披露，年内经济发展的工作方向和任务也就随之落地。
尤其与房地产相关的工作，重心依旧放在了“止跌回稳”上。
楼市怎么走？
2月各地楼市数据见好。
比如北京二手住宅网签量同比大增87.6%，广州二手房网签量同比增长29.04%，深圳二手房网签同比也出现了翻倍，上海新房和二手房成交表现突出，双双较同期有大幅度增长。
一线城市都纷纷拉开了小阳春序幕， 这都得益于去年10月后的各项政策支撑。
那么接下来楼市将怎么走？
发展的大方向基本确定了， 在2025年政府的年度工作报告中，一个稳字贯穿了全文。
而今年楼市的主旋律依旧以“止跌回稳”为主。
在今年的工作任务中，报告明确指出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
如何持续“止跌回稳”？ 有几点是值得留意的。
一是从充分释放刚性和改善性住房需求潜力方向发力。
具体做法是因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造。
简单来说就是诸如限购、限售、限价、限贷、税费、首付等政策可以继续期待，而城中村改造则有望继续升级。
但去年已经打出楼市支持政策组合拳，像限购也就剩下三个一线城市和海南了，所以在调减限制的背景下，这些城市有望进一步放宽。
而城中村改造去年也是轰轰烈烈进行着了，各地还发了城中村改造专项债。
像去年2月深圳首笔超大特大城市城中村改造项目专项贷款就已经发放成功，深圳大鹏新区白石岗片区城中村改造项目专项借款获得支持，资金全部用于白石岗项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。
这是房地产需求端的发力。
二是往优化城市空间结构和土地利用方式发力。
具体做法就是合理控制新增房地产用地供应。
这部分也是已经在开展的工作。
去年就一直强调建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，自然资源部也提出了商品住宅去化周期超36个月的城市暂新增用地出让的要求。
所以，去年不少城市地块出让就出现了大减。
而在优化增量方面，今年不少城市拿出来的招商地块都是城市的一些核心优质地块，容积率也都相比过去控制水平更低。
三是对盘活存量用地和商办用房发力。
具体做法是推进收购存量商品房，但和之前相比，变化是在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。
简单来说就是各个城市收储的房源范围有机会进一步放宽。
之前收储的房源，征集范围和条件，相对来说都还比较严苛。
比如深圳，去年深圳安居集团征集房源要求住宅、公寓、宿舍，整栋或整单元、面积65平以下为主、配套设施齐全核心区位置，临近地铁口、公交站等。
实际真正符合条件的项目寥寥无几，收购的主体也就深圳安居集团参与。
那么给予收购主体、价格和用途方面更多的自主权以后，收储的条件也就有更大的弹性空间，收储的主体，其他有实力的企业也就有机会纳入收购的对象范围了。
这是针对房地产的供给端发力，也是房地产发展平稳最重要的环节。
总之，买房的门槛还会进一步降低，买房需求会进一步释放，房地产库存也会进一步降低。
钱袋子方向
除了往供给端和需求端发力，降风险和发展房地产新模式方面也给出了工作重点。
关于保交楼、房企债务违约防范，主要是发挥房地产融资协调机制作用，拓宽保障性住房再贷款使用范围。
按照过去的房地产的做法，比如增加房企融资白名单，比如定点项目增加融资名单，再比如保障性住房再贷款资金用于收购、房屋装修、社区配套设施建设等，都有一定的想象空间。
对构建房地产发展新模式，具体做法是有序搭建相关基础性制度。
简单点来说就是完善“市场＋保障”住房供应体系，让商品房和保障性住房两条腿继续走，同时对一些针对性的制度进行完善或者升级。
诸如共有产权房制度建立、预售资金监管制度、品住房销售制度、房屋养老金制度、房屋保险制度、租购同权等，也都值得期待。
再有就是提升居民居住品质， 具体做法是完善“好房子”的标准，建设更多安全、舒适、绿色、智慧的 “好房子”。
这个去年也被提及，并且进入2025年多个城市也把这项任务列入年度工作重点。
各地新增住宅也做出了新的规划调整，比如颁发住宅建设与设计新规、出台“限高令”，正朝着“好房子”的方向建设打造。
另外，还值得注意的是，今年是“十四五”的收官之年，报告中与房地产息息相关的宏观取向也给了很大的篇幅。
总结下来就是，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击
在财政政策方面，将会更加积极。
今年赤字率拟按4％左右安排，比去年提高1%，赤字规模5.66万亿元，比去年增加1.6万亿元。
更重要的是，还计划安排地方政府专项债券4.4万亿元重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
这就为各地收储闲置用地提供更多的活水。
其次是货币政策方向，实施适度宽松的策略，适时降准降息，优化和创新结构性货币政策工具，强调更大力度促进楼市股市健康发展。
与降准降息相关的是基准利率、公开市场操作利率、信贷利率、存款利率等。
在利率传导机制下，央行如果降准降息，一般银行的利率也要跟着 下降。
所以总体上，还会有很多资金进入房地产，用于化解房地产风险。
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