01
在澳洲，六位数收入才能避免租房压力
在澳大利亚所有主要城市，租客需要六位数的年薪才能租得起普通住房而不陷入住房压力，因此，许多人选择在更晚的年龄与他人合租，或者降低住房质量以应对高昂的租金。
一项关于年收入与租金占比的分析显示，尽管房租上涨速度有所放缓，但想要合理支付租金仍需极高的收入，无论是在城市还是在偏远地区。
根据CoreLogic 1月份的数据，悉尼的中位住宅租金（包括独立屋和公寓）为每周775澳元，租户家庭的年收入需达到134,384澳元才能避免租金压力。
墨尔本的中位租金为每周604澳元，需要年收入104,757澳元；布里斯班每周租金663澳元，对应年收入114,915澳元；珀斯的典型租金为每周702澳元，租户家庭需赚取121,730澳元。
阿德莱德和堪培拉的租户同样需要六位数年薪，分别为106,621澳元和116,258澳元。
霍巴特的租房负担最低，但年收入仍需97,403澳元，仅略低于六位数；而在偏远地区，典型租户年收入需求几乎相同，为97,786澳元。
根据澳大利亚统计局的数据，澳大利亚全职工作者的平均每周收入为1,973.70澳元。
尽管2月份的现金利率下调让房贷持有人稍感宽慰，但目前的租房市场依然“严峻且令人沮丧”，住房可负担性倡导组织Everybody’s Home的发言人兼Anglicare Australia副首席执行官Maiy Azize表示。
CoreLogic的数据显示，尽管过去12个月租金涨幅有所放缓，但长期来看，租金上涨仍是一个持续存在的现实。
“尽管租房者在政治上变得更加引人关注，但目前没有人提出任何真正能缓解他们负担的措施。”Azize说。
Azize提到，去年Everybody’s Home组织的社区调查揭示了租房危机带来的困境。
Azize指出，频繁搬家的经济成本和心理影响可能不像流落街头那么“戏剧化”，但依然造成巨大压力。
“有些人死死咬住不放，勉强维持支付他们无法负担的租金。”她说。
“他们虽然没有流离失所，但却在做着不公平的妥协。”
“人们不得不在更晚的年龄与他人合租。如今，许多家庭依然是租房户，而这与过去相比是个更严重的问题，因为租房市场的稳定性已大不如前。”
牛津经济研究院（Oxford Economics Australia）的建筑与房地产预测高级经济学家Maree Kilroy表示，疫情期间的“空间争夺战”加剧了租房市场的紧张状况，其影响至今仍在持续。
她指出，租户为了应对租金压力，开始增加合租室友，并在住房质量上做出让步。
“从生活成本压力的角度来看，人们开始选择价格更低、品质相对较差的房源，而不是追求高端住房。”Kilroy说。
“我们正在从疫情期间的租房市场激增中逐步回归正常化，但这场疫情导致的供应短缺问题并未得到快速解决。”
CoreLogic经济学家Kaytlin Ezzy表示，租户未来仍会看到租金涨幅的“轻微放缓”。
数据显示，截至1月份，租金在过去12个月内上涨了4.4%，低于2024年的4.8%和2023年的8.1%。而在2022年，租金涨幅曾高达9.5%。
“涨幅正在回归到更正常的水平。”Ezzy表示。
整体而言，租金增幅的放缓主要由市场上投资者增加、海外移民减少以及租客倾向合租等因素推动。
“投资者的回归推动了房产价值的复苏，这也增加了租房市场的供应。”Ezzy说。
“与此同时，由于海外净移民数量下降，租房需求也有所减少。通常来说，新移民抵达澳大利亚时会先租房，因此移民减少也影响了市场需求。”
“此外，家庭户规模的扩大也值得注意。或许是疫情期间，许多人选择独居，但现在，他们重新开始合租，以应对租房负担加重的问题。”
02
澳洲租房投资 成首次购房者新选择
澳大利亚的首次购房者在追求房屋所有权的过程中变得越来越精明，“租房投资”（Rentvesting）策略日益受到青睐。
“租房投资”是一种购房策略，即买家在自己负担得起的地区购买投资房产，同时在更适合自己生活方式和工作需求的地区租房居住。
虽然“租房投资”一直是购房者可选的策略之一，但Westpac最新的《房屋所有权报告》显示，超过54%的首次购房者正在考虑将其作为他们的首个房产投资方式。
数据显示，82%的澳大利亚人正在扩大他们的购房搜索范围，并愿意在最初未考虑的地区购房，以便更快进入市场。
随着越来越多的澳大利亚首府城市面临房贷压力，以及购房存款时间的延长，专家表示，“租房投资”已成为布里斯班和悉尼部分购房者唯一的选择，他们转而在珀斯、阿德莱德和墨尔本购房。
Westpac高级经济学家Matthew Hassan表示，由于房价可负担性和供应短缺问题持续存在，越来越多的首次购房者开始考虑“租房投资”。
“首次购房者正处于澳大利亚房价可负担性问题的前沿，进入市场的第一步是最难的，我认为‘租房投资’提供了一条替代路径，让购房者能够在进入市场的同时，管理其中涉及的一些财务风险，同时也能平衡生活方式需求。”
根据Domain年度《首次购房者报告》，过去五年里，澳大利亚入门级房产价格上涨了58%（独立住宅）和27%（单元房）。
数据还显示，在各大首府城市，购房者需要平均五年零一个月的时间来攒够入门级独立住宅20%的首付。
“我们自己的调查显示，人们预计至少需要存四年才能攒够购房首付，而在许多价格更高的市场，这个时间要更长，因此‘租房投资’可以加速他们进入房市的进程，”Hassan说。
Domain首席研究与经济学家Nicola Powell表示，尤其是在东海岸房价较高的城市，“租房投资”正越来越受首次购房者欢迎。
根据Domain的数据，在悉尼，购房者平均需要六年零九个月才能存够20%的首付，而在珀斯，存够首付的时间则较短，仅需四年零十一个月。
房产类型和地理位置仍然是决定购房难易程度的关键因素，通常离市中心较远的地区是购房者进入市场的最快途径。
然而，对于那些希望留在市中心但预算有限的首次购房者而言，“租房投资”提供了一条另类购房途径，同时帮助他们积累房产资产。
“他们的妥协方案是：‘我还能在哪里购房？如果在自己的首府城市买房，我可能无法维持基本生活，或者根本无法入市，那么我可以选择成为一名租房投资者’，”Powell解释道。
AXTON Finance的合伙人兼房贷经纪人Nicole Campbell表示，她在墨尔本市场也观察到了越来越多的首次购房者转向“租房投资”策略。
“许多首次购房者仍然希望留在CBD附近……但他们已经被市场价格淘汰，除非购买非常小的公寓，而这并不是他们想要的，因此，我们发现他们变得更加策略性，不会选择自己居住的房产，而是为了抢占市场先机，在房价进一步上涨之前，先购入一套投资房。”
这一群体的购房者倾向于寻找价格较低、资本增值潜力强的市场，以便通过房产增值积累资产。
许多选择“租房投资”的首次购房者的目标是通过积累房产资产，未来升级到自住房产。
“他们把首次购房当作一项投资，而最终，他们还是希望能拥有属于自己的住房，”Powell补充道。
03
澳洲最大住房项目草案公布
维州政府本周宣布，总投资1,250亿澳元的「郊区铁路环线」（SRL）计划进入实质开发阶段，Box Hill、Burwood等六大枢纽车站的「结构规划草案」公布，清晰描绘了交通走廊沿线郊区的面貌，目标在轨道经济圈内打造便捷生活新典范。
该项目也最大的住房项目，将在墨尔本东部提供超过70,000套住宅，靠近公共交通、医疗服务和澳大利亚最大的几所大学。
SRL还将为超过70,000名乘客节省时间，减少大量车辆上路，让人们更快地到达工作、学校或家中。
SRL东段的建设在所有车站点都在加速推进，隧道钻掘机将于今年到达，隧道施工将于2026年开始。
规划展示了六个SRL车站周边社区如何发展，为下一代提供更多住房，同时减轻外郊区的成长压力。该计划还提出了新的开放空间、步行道和自行车道、绿色街道以及学校、医院和更多就业机会的计划。
社区咨询将从3月17日星期一开始，6月30日截止， 最终区划修正案（Planning Scheme Amendments）预计2026年定案。
维州州长艾伦（Jacinta Allan）和郊区铁路环线食物厅长Harriet Shing本周一参观了未来的Box Hill SRL车站地点，宣布项目已进入下一阶段，释放高密度住宅潜力。
根据规划草案，环线东段（SRL East）六大车站半径800米范围内，将划设「优先开发区」：
*Box Hill：拟建Nelson-Thurston步行和单车桥，以及一条连接Union与Laburnum站的道路。*Burwood：规划学生友善廊道，强化迪肯大学周边步行网络，新建3处社区公园。*Glen Waverley：扩建Kingsway广场，更好连结市政中心与The Glen购物中心 * Monash：沿Mile Creek Drainage Reserve打造绿带， 围绕SRL Station建设新的开放空间。
*Clayton：修建一条从Clayton路经商店到社区中心的新通道，同时拓宽了Clayton路部分路段的人行道，提高了安全性并为街头餐饮创造了机会。
*Cheltenham：强调改善人行道的重要性，并计划在Frankston Line、Nepean Highway和Bay Road.增加更多的人行横道。
艾伦州长说，这是澳洲史上最大规模的交通导向型开发（TOD），将在成熟社区创造下一代需要的住房，缓解远郊发展压力。
SRL事务厅长Harriet Shing说，这不是盲目追求密度，而是在宜居与发展间取得平衡，草案将新增23公里自行车道与14处社区中心，绿地覆盖率须达30%。
房产分析机构数据显示，SRL东段沿线未开发土地现值年年上涨，分析估计未来十年这里将新增5万个就业岗位，带动房价跑赢大市3-5%。上前所未有的基建投资，东区能否成为澳洲TOD典范？答案将在社区与开发商的角力中逐渐清晰。
04
悉尼、墨尔本房价开始反弹！存够20%首付需13年
墨尔本房价在2月开始回升，打破了持续10个月的下降趋势，预计随着信心提升， 价格将进一步上涨。
据《澳洲金融评论报》报道，Richard Laettemaegi希望在墨尔本Kensington购置家庭住宅，但因为竞争激烈，而不得不加速购房计划。
他和妻子已经错失了一次机会。
“我们要尽早买房，”Laettemaegi表示，他们之前提出的报价已被接受，但最终被更高出价截胡。
他担心如果现在不买，将来更难踏入这个市场，尤其是在房价上涨的情况下。
根据CoreLogic的数据，墨尔本信心回升，与霍巴特一起成为表现最佳的城市。
降息也促使悉尼房价上涨了0.3%，结束了4个月的下降期，但研究主管Tim Lawless表示，如果负担能力没有进一步改善，悉尼的上涨趋势可能不稳。
与此同时，全澳房价上个月上涨了0.3％，结束了仅持续3个月的短暂低迷期。
CoreLogic数据显示，悉尼房价是收入的10倍，家庭需要用60%的收入偿还新抵押贷款，存够20%的首付需要超过13年。
AMP首席经济学家Shane Oliver也同意悉尼的复苏因低负担能力而面临风险。
他指出，尽管降息后借款能力平均仅增加了9000澳元，但比3年前借款能力仍减少了约17万澳元。
HSBC首席经济学家Paul Bloxham认为，人口增长放缓也会限制降息带来的价格提升。
他表示，国际移民放缓导致需求下降，同时供应改善，更多房屋进入市场。在其他首府城市，CoreLogic数据显示，珀斯、布里斯班和阿德莱德的增速明显放缓。
珀斯和阿德莱德各上涨了0.3%，布里斯班则上涨了0.2%。
在去年中期，这些城市的增速每月高达2%。
除了达尔文（下跌0.1%）之外，其他所有首府城市的房价都在上个月均有小幅上涨。
在墨尔本，买方代理Cate Bakos表示，买家情绪正在逐渐赶上市场改善的步伐。
她指出，潜在买家都知道竞争激烈，而那些还未购房的仍然认为墨尔本落后于其他城市。
当地中介Kevin Chokshi表示，房价的小幅上涨可能促使更多买家加快购房决策。
“这虽然是小幅复苏，但为市场注入了更多信心。如果你已在市场中，这会增强现在就买房的决心，因为未来竞争可能会更激烈。”
Lawless表示，由于墨尔本在最近周期中表现不佳，该市已做好准备实现持续复苏。
据悉，墨尔本的房价自2022年3月高峰以来下降了6.4%，但在过去5年中仅增长 了8.2%。
“我认为墨尔本的复苏是可持续的，因为它的负担能力在过去几年中大幅改善，经济变得多元化。”
Lawless说道，投资者因高税收等政策大多撤离墨尔本，但他预计 随着资本增值的证据开始显现，他们将逐渐回归。
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