孟晓苏作为中房集团原来的董事长，他曾经参与了我国很多房产行业的改革，对于我国楼市有着深刻的理解。
最近几年在整体楼市表现不佳的背景下，孟晓苏也是希望能够通过多种方式来拯救楼市。
比如之前他曾经抛出一个言论，希望富人拿出50,000亿存款来买房，这样就可以抵掉楼市销售额降低的幅度，楼市就有救了。
而且孟晓苏好像对5万亿情有独钟，近段时间，他又建议每年投资5万亿建设保障房。
近日孟晓苏在接受媒体采访的时候表示，自2008年以来，我国累计建设各类保障房和棚改安置住房6400多万套，解决了1.5亿民群众的住房问题。
但是目前我国还有很多低收入人群，为此他还算了一道数学题。
截至2023年底，我国的户籍人口城镇化率只有48.3%，跟66.16%的常住人口城镇化率有很大的差距。
根据孟晓苏推算，目前我国大约有2.5亿城市常住人口并没有转化为户籍人口，这里面涉及的家庭大约是1亿个。
为此他觉得未来还需要提供1亿套左右的保障房才能满足这些低收入人群的住房需求。
1亿套保障房，这可是非常庞大的一笔数字，按照2024年我国规划建设170.4万套保障房来算，想要提供1亿套保障房，至少需要58年左右去建设，这明显是远水解决不了近火。
所以孟晓苏就提出了一个“妙计”，如果这个妙计能够实施，那就可以将1亿套保障房建设周期从58年压缩到10年。
那孟晓苏的“妙计”到底是什么呢？
他建议在今后10年中，每年增加50,000亿元用于保障房的投资，这样可以增加每年新开工面积10亿平米左右，这个面积刚好可以弥补最近几年房地产投资所减少的50,000亿规模。
如果这个计划能够实施，不仅可以大幅增加市场上的保障房，最关键是可以带动包括家居、建筑、冶金、化工等180多个行业的发展。
如果跟房地产有关的上下游产业链跟着恢复了，不仅可以带动经济的增长，还可以提供更大的就业机会，增加更多的财政收入，这是一举多得的事情。
这个想法倒是挺美好的。
但关键是这50,000亿由谁来出？
每年50,000亿，这可不是小数目，这个比2008年的40,000亿投资规模还要大。
如何解决资金来源的问题呢？
孟晓苏又献上了锦囊妙计。
他建议在计划实施的前三年，由中央财政每年出资5,000亿元，然后再要求地方政府对等出资5,000亿元，相当于政府每年需要出资1万亿元。
有了这笔启动资金之后，就可以把项目建设起来，然后通过向银行借贷等方式进行融资。
有了50,000亿资金之后就可以开始开建，等保障房建设起来了就可以卖掉，然后回笼资金用于还银行的贷款，而且这里面还有一些利润空间。
接着再由政府继续出资10,000亿，继续通过杠杆实现开发，这样连续操作三年时间之后，政府就不用出资了。
三年之后，仅依靠项目产生的资金回流作为启动资金，再配合银行贷款就可以在剩余的7年进行滚动开发。
如此一来，政府只需要出动30,000亿资金就可以撬动100亿平米的保障房，满足1亿个家庭的住房需求。
最关键是这个妙招不仅解决了大量低收入人群的住房，而且房地产产业链也会被拉动，这样每年就可以创造10,000亿左右的税收，10年时间产生的税收最少达到10万亿，扣除30,000亿的前期投入之后，还净赚70,000亿，这完全是稳赚不赔的生意。
看完孟晓苏这个“妙计”之后，好像挺完美的，如果一切顺利，那我国的楼市就有救了。
但仔细一想，这个妙计好像又有些不对劲的地方。
这个妙计最大的缺陷就是太完美了，这完全是理想型的，完全没有考虑市场的真实需求以及保障房的真实处境。
实际上最近几年我国很多地方都在大力建设保障房，并要求在建设商品房的时候必须配套一定比例的保障房。
但从实际情况来看，最近两年很多城市的保障房、人才房都“遇冷”。
比如在深圳，一些人才保障房的价格有可能只相当于市场价格的2/3，甚至更低，但有些保障房仍然卖不出去，甚至有些人摇到号之后都直接放弃了。
比如2024年9月份，号称深圳南山区敲门砖的前海安居房山樾湾花园实际配售均价只有4.26万元，这个价格只相当于周边正常商品房的一半左右，完全是白菜价。
然而，在去年9月份第4批选房的时候，3746套房源仅仅卖出了25套，去化率只有0.67%，创下深圳安居房的去化新低。
那为什么这些保障房现在也卖不动了呢？
其实还是主要受大环境的影响。
一方面是近几年各行各业都不太好过，刚需人均的收入都面临一定的增长压力，所以即便房价下降了，大家也买不起。
另一方面是在当前这种环境之下，开发商为了生存都纷纷打折销售，正常的商品房跟保障房之间的价格差距正在迅速缩小，保障房的价格优势逐渐消失。
这也直接导致很多人在购房的时候宁愿更倾向于购买商品房而不是保障房。
而大家之所以有这样的选择偏向，主要是目前很多保障房跟商品房相比仍有一定的差距。
比如很多保障房位置相对比较偏远，教育医疗等各方面的配套并不是很完善。
还有一点是很多保障房都有各种各样的限制，并不能像商品房那样自由地买卖。
也正因为这些原因的存在，所以很多人在商品和保障房之间基本都咬一咬牙，多掏一点钱买了商品房。
如果不正视这种市场的变化和实际情况，然后盲目地投入大量的资金建保障房，到最后有可能出现很多保障房建立起来之后卖不出去，空置率会很高的。
所以从实际情况来看，孟晓苏所建议的每年花5万亿资金去建设保障房其实并没有实际的可行性。
不过未来商品房和保障房双轨制发展，保障房供应量越来越多将会成为一个大趋势。
