上海土拍市场再响惊雷。距离今年第一批次宅地出让还不到半个月，3月3日，第二批次宅地出让紧锣密鼓地启动，招商蛇口以26.6亿元竞得嘉定新城远香湖地块，溢价率30%。
这块地也不简单。尽管它与市中心相距近30公里，却成为上海今年首个叩响第二轮“高品质建设指标”竞拍大门的宅地。不难发现，新城板块已重回“流量C位”，变身房企眼中争抢的热门投资标的。
新城再成热门投资标的
嘉定新城远香湖地块一共吸引了招商蛇口、保利发展、象屿&天安联合体、绿城等4家房企参与竞价。经过49轮竞价，快速达到第一轮竞价溢价率上限30%，成功将远香湖地块送入第二轮“高品质建设指标”竞拍环节。
后续，两家房企进入第二轮竞拍，招商蛇口最终脱颖而出，“商品住宅装修标准”指标触顶3000元/平方米，“公共服务设施”指标触顶1500平方米，“高端人才住房配建比例”指标0.2%，未达到上限2%。
在上海近几轮土拍中，溢价已从中心城向外围拓展，新城等远郊地块的“身影”频频出现，新城土地市场热度明显提升。
具体来看，2024年第七批次出让的青浦新城地块创下13.89%的溢价率；第八批次宝山淞南板块两幅地块以14.86%及16.03%的溢价率出让；第九批次松江洞泾地块以27.93%高溢价率出让；2025年第一批次松江新城地块以14%溢价率成交、奉贤新城地块以溢价率16.5%成交。
今年以来，“地王”一词被业内频频提及，既有创下近年来最高溢价率的浦东新杨思地块，也有通过协议出让拿下全国最高单价的静安寺地块。尽管“地王”说法略带夸张成分，但这些高价地块的涌现都在宣告上海土拍热度正加快回升。
目前，上海房地产市场回暖，前端土地和后端楼市相互影响，引导开发商和购房者预期增强。根据国家统计局数据，上海新建商品住宅、二手房价格指数自去年10月起连续四个月上涨，每月分别上涨0.3%、0.6%、0.5%、0.6%，以及0.2%、0.4%、0.9%、0.4%。中指研究院上海数据总经理张文静表示，未来上海或将继续加大对优质地块的供应量，进而带动新房市场预期，助力市场回稳。
新城持续发力受市场认可
市场认为，本轮土拍仍是房企理性决策基础上展现出的热度。
一方面，嘉定新城远香湖板块销售表现佳。2023年。相距不远的理想之地项目开盘，6次推盘全部售罄。2024年，象屿在远香湖开盘的高层住宅项目去化率达99%，单价更高的叠排项目也达到了94%的去化率。
另一方面，房企拿地的核心策略没有变。“该地块虽位于外环外，但属于嘉定新城的核心板块，周边配套完善，再次印证房企聚焦上海区域优质宅地的拿地逻辑。”张文静表示。
新城作为上海新一轮发展的独立节点，近几年得到了市区两级大量资源倾斜。在宅地供应方面，上海也根据市场需求，加大优质地块的供应力度，为打造高质量的住宅产品提供条件。
嘉定区规划资源局有关负责人介绍，从2020年来，嘉定新城三个示范样板区陆续开工，远香文化环、西门历史街区等新一批亮点工程即将呈现。
本批次出让地块所在的远香湖中央活动区，正在打造一个科创科研、商业商办、居住、公共服务等功能集聚复合的新城核心区。区域内公共功能不断完善，上海市实验学校嘉定新城分校已建成启用，瑞金医院北部院区二期扩建工程计划于上半年竣工，TSF购物中心引领时尚文艺潮流，S5沪嘉高速提升改造专项规划已获批复，高速公路东西两侧联动发展将进一步提升新城的能级。部分持续跟踪嘉定市场的房企，嗅到先机果断出手。
综合去年土拍表现来看，2024年第七批次、第八批次、第九批次出让的青浦新城地块、奉贤新城地块和松江新城地块，以及2025年第一批次、第二批次出让的松江新城、奉贤新城、嘉定新城地块均溢价成交，意味着上海五个新城的规划愿景和发展潜力受到市场主体的普遍认可。
如，2024年第九批次出让的松江洞泾地块，就得益于松江新城发力效应。该地块被认为是“沪松十二坊”区域价值转化的空间“核爆点”。具体来看，“沪松十二坊”西侧将打造以通波塘“一水两岸”为中心的山水服务绿心，东侧以洞泾未来湾为核心打造科技创新中心。
高品质指标引导建设“好房子”
在上海的房地产领域，新的变化正在发生。政策引导和城市发展需求相互作用，让“高品质指标”成为行业发展的关键要素，嘉定新城远香湖地块就是一个典型例子，它还是今年首个开启“高品质指标”竞拍环节的地块，目的就是从源头推动开发商建造出优质的 “好房子”。
房地联动价优化后，上海新房价格有了一些上升空间。这一变化传递出积极信号，一方面让购房者觉得房子有一定的增值潜力，另一方面也给有实力的开发商多了些利润空间，让好地块能找到好的开发商。
来看嘉定新城远香湖地块，出让公告中就明确规定了高品质建设要求。如，绿色建筑要求达到三星，能耗标准为超低能耗，底层架空面积比例要求达30%。建筑外立面主材应采用石材、铝材等质量好、耐用的材质，限制使用涂料、真石漆等涂刷类材料；建筑外立面金属部分应采用铝板、紫铜等防锈防腐金属材料。这样房子外观能长久保持好看，不会过几年就显得陈旧。
远香湖地块不光重视房子本身品质，还关注社区配套。如，要求结合周边优质景观资源打造与嘉定新城发展规划相融合的高品质住宅，为周边居民提供“好房子”。要求建设文化活动室、养育托管点、养老服务设施等公共服务设施，强调建设“15分钟社区生活圈”，提高生活便利度。
不仅如此，竞拍过程根据“双高双竞”机制进一步提高了装修标准、公共服务设施等品质要求，可以想见未来的住宅产品也将成为嘉定新城的标杆。
3月底，上海年内第三批次集中土拍接踵而至，来自浦东北蔡、静安大宁、闵行紫竹、青浦西岑的4幅地块进行现场拍卖，将再次提升土拍市场热度。
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作者：戚颖璞
微信编辑：安通
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