关注：点击上方蓝字“地产一品塘”，欢迎置顶或设为星标， 快速获取地产干货
大家好，我是地产高富帅。
如今随着行业越来越卷，土地投资也越来越集中化，各大房企把重资产投资重点放在了十大一二线城市，产品格局也逐渐进入杀红眼状态。
从2024年行业top20整体投资战略来看，特别是四大央企阵营，逐渐占据了一线城市的主要市场份额，进一步加剧了行业集中度。
从中指数数据来看，2024年1-12月，TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%，相较1-11月降幅收窄1.8个百分点，投资总额下降趋势明显。
虽然整体投资额度有下滑趋势，但是城市集中度也越来越高。2024年百亿房企在一二线城市业绩贡献合计占比达86.5%，其中一线城市销售额占比较上年增加4.5个百分点至33.1%。
长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售贡献突出，合计占比近七成，特别是长三角城市群市场需求强劲，依旧是房企主要业绩来源。
可以看到，从去年下半年开始，北上广深已经被四大头部央企完全包围，特别是投资额度方面，各家都拿出了真金白银，展现出强大的资金实力和土地资源获取能力。
从去年底到今年年初，京城地产土地拓展厮杀异常 激烈，如今四大央企在北京的布局已经进入了持续深耕阶段，任何一家都不会错过任何一次补充弹药的机会。
就在去年底，中海地产以153.32亿元的总价格，竞得北京这一巨无霸组团地块，溢价率0.21%。其成功出让，也意味着北京新的“总价地王”由此诞生。
2025年1月的北京首场土拍即海淀“王炸”组合——朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地块。
其中，0029地块最终由华润+中铁置业+招商联合体斥资91.52亿元竞得，楼面地价约为8.92万元/平方米。
根据北京市规自委统计数据，2025年1月1日至2月12日，北京累计成交7幅土地，共计成交385亿元，暂时位居全国主要城市之首，这一成交金额也超过2024年同期北京土地市场的水平。
2月27日，华润置地以底价60.24亿元竞得北京顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边两宗二类居住用地，楼面价约3.5万元/平方米。
2月11日，蛇年春节后北京的第二场土地出让活动，朝阳区一限价地块引发房企争抢，其中包括金茂。
当天，金茂联合保利发展，摘得朝阳三间房组合地块，成交价87.295亿元，溢价率约10.5%。
一个月左右时间，头部央企在京城都在补充弹药，相对于上海深圳广州的布局，京城如今已经完全是另外一道风景，本土国企巨头们集体哑火，京城楼市早已进入“招保中华”时代。
从目前北京市场来看，早期的一批国企集体熄火，目前也就北京城建还可以硬撑着业绩，但是很有可能2025年前五位置就不复存在了，后边的招商蛇口，中建智地正虎视眈眈。
随着这波央企在京城的高额度投资， 四大央企 对北京的战局也更加重视，不到两个月时间，京城四大金刚迎来最新的营销总。
首先说到中海地产， 北京市场一直都是中海的王牌区域， 不过 与其他房企不同的是，中海在北京有两个团队，似乎正在内部竞争，赛马机制也是央企特色。
去年之前，中海在京销售额主要靠中海北京公司扛大旗，中海北京一年十几个项目在售，中海新城大约是它一半的量。
相关数据统计显示，中海新城公司，2024年上半年上半年网签金额合计112.8亿元，中海北京公司上半年累计网签金额合计仅86.6亿。
在外界看来，两个团队布局存在差异化，中海北京似乎不再那么绝对领先。也有声音认为，作为二环内屈指可数的新盘，京华玖序的销售神话不可复制，中海新城的追赶不可持续：
就在去年底，中海地产北京公司迎来了营销总的更换，中海天津与北京两公司营销总互换，或许天津团队更加强势，因为如今中海北京总经理倪健刚正是之前天津城市总。
如今中海北京营销总变成了王野，1月16日，40.08亿，中海锁定了丰台区西南郊冷库地块，或许这个项目的成败也是中海北京能否持续领先中海新城的关键一战。
王野，作为80后，在天津地产圈有着丰富经验，中海地产天津公司工作超过12年，为天津中海持续占领天津主流市场起到关键作用。
王野进入中海从策划经理做起，逐渐晋升至副总经理，这次调入北京，很显然需要证明自己的能力。
随着招商蛇口前年高调官宣重塑北京区域之后，这两年一直都在京城土地市场上寻找机会，并且在团队建设方面都在持续进行更替。
去年底，招商蛇口北京公司迎来最新的分管领导：前万科北京区域营销总于海波已经空降招商蛇口，招商蛇口北京的阵营如今完全焕新，势必要与其他央企形成正面PK.
于海波,80年出生，2005年本硕毕业于北京大学城市规划专业，在远洋地产与金茂地产经历了数十年的营销系统化训练，属于最早一批地产营销明星高管之一。
2014年于总加盟金地北京区域，并担任济南总经理，从营销管理过渡到全面经营管理，在金地近7年的沉淀之后，2021年加盟万科北京，正是回归京城。
从坐镇万科北京到统筹万科北京区域，一线的操盘经验也让余总对营销操盘思维更加具备综合运营思维，这也是招商蛇口北京公司最为需要的。
也期待2025年招商蛇口在北京市场的表现，能否杀入前五，也就是招商蛇口今年面临的最大挑战。
在华润置地方面，如今北京市场上也是土地拓展硕果累累，不得不要调兵遣将持续加大营销团队的投入，毕竟竞争对手可都是拿出了最强阵容。
本次空降北京的华润营销总是姜伟成，这位前万科营销男神，可谓是华润置地的绝对福将，早期入职总部到后面外派武汉，在华润这批外聘的营销经理人之中，属于比较受领导重视的高管之一。
姜伟成，89年出生，2012年本科毕业于天津大学机械设计专业，作为万科新动力出身的猛将之一，在万科北京区域也经历了数十年的一线营销系统化训练。
在担任万科烟台营销负责人三年之后，2023年开始华润置地启动置胜计划，姜总直接加盟华润置地总部担任营销总监，正是进入央企阵营。
这两年多的时间，从总部到武汉，再到北京，华润置地在北京几百亿的体量，很显然这也是姜总有可能一战成名的大好机会，这步棋必须要下到位。
最后说到中建智地，绝对是京城这两年的超级黑马之一，2024年凭借一个百亿项目就直接杀入北京房企top6,并且在产品研发与人才布局方面，都有可圈可点的地方。
中建智地作为中建一局旗下的地产开发平台，一直在京城深耕，在北京目前是分为两个片区公司：京东公司与京西公司，就在近期，两个平台营销总也有了变化。
地产一品独家获悉：中建智地京西公司营销总迎来了空降兵，前鸿坤集团品牌营销管理部总经理张智晴已经空降了中建智地，
原京西公司营销总庞思广调入京东公司继续担任营销总，中建智地在2025年或许有更多的可能性。
再说说本次空降兵的张智晴，也是北京营销圈的老熟人了，早期在龙湖北京担任营销经理，片区营销负责人多年，2018年加盟鸿坤地产担任北京营销负责人。
在鸿坤近6年时间，从北京营销负责人到集体营销负责人，张智晴绝对是北京营销圈的典型经理人之一了，本次加盟央企，或许未来有更多的火花出现。
可以看到，京城各大央企在营销人才发展方面都已经做到了绝对的顶配，这就是如今一线城市的独特魅力，土地PK已经逐渐升级到人才PK.
从目前来看，从华润置地到招商蛇口，从中海再到中建智地，这些大力加仓北京的房企，已经把压力和新的业绩指标给到了新上岗的营销总们。
加上阔别多年的中国金茂，如今的京城市场竞争真的已经杀疯了，或许对于2025年的来说，楼市起飞应该是妥妥的事实了。
今天就聊到这里，有需要补充的老铁们，记得留言讨论，感谢各位老铁持续关注。
您的认可，是对我最好的鼓励
地产一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。
另外地产一品塘新增人才服务模块，有兴趣的朋友也可以添加联系方式，一对一咨询业务具体流程细节，私人定制职业发展等。
