2025年，外环外板块的内卷之战再次进入白热化。
相似的地理位置，接近的硬实力指标，长远来看产业发展的潜力，房价还有大幅度重合，产品互相具有可替代性......
一些老牌强者面临后起之秀的赶超压力不得不寻求重生，新生代中产板块也是龙争虎斗互相不服。
就发展潜力而言，未来外环外板块格局可能有哪些变化？
南翔能否赶超七宝？
这几年关于南翔赶超七宝的呼声一直很大。
很多人第一反应估计是：
南翔拿个锤子跟七宝比？七宝这不是明牌胜出？
结果闵行官方证实了：七宝某些方面确实还曾经向南翔学习过。
实际上南翔赶超七宝并不是空穴来风，二者除了都有古镇，还有许多相似之处。
首先是地段，南翔、七宝都挨着外环，分别与普陀、徐汇市区接壤。
南翔目前有11号线，未来还将拥有一条市域线嘉闵线，4站就能到达虹桥火车站。
七宝目前有9号线、10号线两条地铁，此外离12号线也相对较近，未来嘉闵线同样设有站点，3站路到达虹桥火车站。
南翔自驾到人广20.4km，七宝自驾到人广18.7km，综合来看七宝的轨交实力和相对距离略胜一筹。
商业上，南翔是西北片区的近郊一哥，拥有中冶祥腾、五彩城、南翔太茂、南翔印象城MEGA四座大中型商业体；
七宝是西南片区的近郊一哥，拥有七宝领展、汇宝广场、七宝宝龙、先番城等商业资源。
对比两个板块的王牌商场来看，七宝领展广场建面约24万方，2023年营业额35亿元；
南翔印象城MEGA建面34万方，2023年营业额46亿，力压领展广场。
再看人口指标，南翔常住人口大约24万，七宝常住人口大约26.9万，二者差距不大。
经济指标来看，南翔2024年一般公共预算收入31.6亿元，同比增长19.2%；
七宝2024年一般公共预算收入19.01亿，相较2023年减少了约3亿元，输给了南翔。
从产业端来说，南翔最新搞的西片区推进不算给力，好在20年的产业沉淀还在持续爆发，一个蓝天经济城2023年就贡献了42.6亿税收。
南翔布局“3+1”产业集群，瞄准精准医学、游戏、智能制造以及机器人和在线新消费，2023年以嘉定最小的面积创造了破100亿的税收。
很多潜力股都选择南翔作为扎根成长的第一新手村，截至2023年底，南翔聚集了3900多家游戏企业；
比较知名的游戏公司游族、莉莉丝、鹰角网络、米哈游（部分基地）都是从南翔走出来。
而七宝走的是传统近郊CBD的发展路线。
这些年着重打造七宝生态商务区，发展国际商贸、科技服务、文化创意等产业，依托靠近虹桥枢纽的地段优势吸引了像茅台、特步、斐乐等企业总部入驻。
不过七宝商务区和整个大虹桥的发展同期连枝，目前万象企业中心、七宝传媒谷的出租率都不尽人意，整个商务区2023年完成税收6.1亿。
从产业来看，七宝的商务路线在南翔的新经济面前略处下风，为什么七宝的房价还是比南翔高一大截？
南翔输给七宝，最大的原因有两个。
第一，七宝的学区吊打南翔。
七宝从幼儿园到高中均有区重点、市重点覆盖，公办民办双强：
2024年七宝中学清北复交率37.5%，985率61.06%，综评率96.51%，论总人数比四校多，论中考线比四校分低。
南翔虽然这几年引入了世外、上外、上师大等教育集团，但成绩表现仅在在区内尚可；
2024年嘉定二中高考成绩，报考上海市内最好的成绩是同济大学录取1人，清北复交直接挂0。
第二，与其说是南翔输给了七宝，不如说是普陀输给了徐汇。
普陀因为众所周知的原因，真如副中心的发展被耽误了很长一段时间，这也导致嘉定迟迟没有吃到普陀的外溢红利。
相比之下徐汇在上世纪80年代漕河泾产业园就开始发展，2000年徐家汇CBD建设又为七宝带来不少外溢。
假如当年真如能发展起来，南翔的发展还能更上一层楼。
不过南翔近一年又看到了追赶的曙光。
去年年初传出云翔大居将落地一所九年一贯制的一梯队学校，定位四校级别，有望再一次提升南翔教育实力。
上游的真如副中心也进入最后冲刺，真如之心在全球范围内广征方案。
诸多利好落地，再加上南翔优于七宝的生态环境，七宝航道有噪音影响，未来南翔或许有望进一步追上七宝。
华漕能否吊打徐泾？
同样在外环外、同样混大虹桥这个圈子的华漕和徐泾，二者也一直是针尖对麦芒。
当2021年虹桥主城前湾规划方案发布后，舆论几乎一边倒向了前湾，事实究竟如何？
2021年数据，华漕常住人口18.9万，徐泾20.9万，二者不存在靠人数优势拉开差距。
从配套来看，华漕目前还是交通死角，轨交挂0，有修炼潜力但任督二脉还未打通。
不过在建有13号线西延线、示范区线，远期规划有25号线，未来再依托虹桥火车站的换乘功能，交通能有本质突破。
徐泾目前已经有2号线、17号线，正在修建2号线延伸线，13号线西延线，不过并非质的飞跃更像是锦上添花。
华漕医疗资源丰富，除了以神经科著称的华山西院，新虹桥国际医学中心还聚集了数家高端医疗资源。
相比之下徐泾的医疗资源单薄，除了一些小私立医院就剩卫生服务中心。
商业配套上两个板块各有千秋，徐泾有蟠龙古镇改造的蟠龙天地以及万科打造的天空之城商场，商业特色鲜明；
华漕在建26万方前湾印象城MEGA，目前刚封顶，预计今年年底开业。
教育资源方面徐泾弱势比较明显，目前暂时还没有引入太好的公办教育集团，仅有一所拿得出手的民办青浦世外。
华漕签约华师大教育集团，未来陆续有7所学校落地，目前已经在建华师大前湾幼儿园与前湾小学；
除此之外前湾地区还分布有韩国学校、新加坡子女学校以及诺达、美高等诸多体制外名校资源。
从中短期来看，华漕在配套上确实有胜过徐泾的综合潜力。
2023年，华漕的区级财政收入15.42亿元，徐泾22.3亿元胜出；不过当年徐泾拍了4块宅地，相比之下华漕仅拍了1块被拉开收入。
另一个参考是，2023年华漕的规上工业产值56.5亿元，远超徐泾34亿。
二者的产业建设也陆续迎来摘果实阶段，未来也都存在一定的落地风险。
前湾规划了生物医药、文创电竞、数字经济三大产业以及彩虹湖国际商务区，走的“3+1”战略；
率先落地的是生物医药板块，吸引了正大天晴、云南白药、信达医药、威高等知名企业地区总部及研发中心，预计今年陆续建成。
商务区、数字经济、文创电竞等产业后续落地存在一定风险。
徐泾的产业发展更加多元，以国家会展中心为引领，重点发展企业总部办公、物流零售、文化影视、金融服务以及人力资源等产业建设；
今年美的、安踏、圆通总部都将建成，国电投、惠泰、三棵树等企业总部也在加速推进中。
去年依托进博会契机，徐泾积极招引低空经济优质总部，有望拓展新的产业版图。
从规划布局来看，华漕规划站的起点更高，成片开发未来能带来更好的城市界面体验；
徐泾主打一个来者不拒，百花齐放，为了最快速地做起增量各个功能区分布零散，版面有些碎片化。
不过对楼市来说影响最大的还是两个板块推盘节奏的不同。
徐泾蟠龙路、徐盈路基本开发完了，新房在前五六年集中供应，2021-2022年禁售了8927套新房，未来解禁存在二手踩踏风险。
华漕预计还有1.3万套住宅在路上，假如市场持续低迷，庄家惜售或者没有开发商接盘的情况下，板块建成周期会很长。
综合来看，等到前湾全面建成后，华漕确实有吊打徐泾的更多资本，但这个大饼兑现可能在很久之后。
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周浦vs浦江镇，两“南”之争
周浦和浦江镇二者都是六大动迁基地出身，现在一个是“张江南”、一个是“前滩南”，都是浦东刚需热门置业板块。
周浦过去只有一条名存实亡的地铁16号线，直到2020年才迎来另一条18号线，让核心住宅区出行便利度突飞猛进。
而浦江镇作为世博动迁基地之一，2007年就给了一条能直通人民广场的地铁8号线；
美中不足是因为时间太赶，8号线节数被阉割，三期还被独立成了浦江线不和8号线贯通运营。
浦江镇当下的医疗资源能级更高，有仁济和眼耳鼻喉医院两所三甲；
周浦则作为张江医谷，引入了肿瘤医院、上海儿童医学中心、上海国际医学中心等，未来医疗实力十分强劲。
两个板块最亮眼的商业也同样是万达广场，浦江万达体量约16万方，周浦万达体量多达32万方，是整个浦南片区都排得上号的商业体。
不过浦江镇还分布着不少小型商业广场，浦江生活广场、满天星广场、绿地乐和城，还有即将开业2.5万方的浦江梦时代。
周浦的教育资源被浦江镇逐渐拉开差距，除了从黄浦空降的向明中学，浦江镇这几年积极引入上师大教育集团，深受买房者认可。
周浦的教育资源稍微薄弱，不过三梯队的澧溪小+初的组合却也在浦东外环外杀红了眼，对预算有限的家长来说也十分受用。
浦江镇常住人口30.7万，周浦常住人口27万；
但因为浦江面积78.51km²远大于周浦的42.6km²，所以人口居住密度反而比周浦小得多，同时低密的住宅社区也是很多中产偏爱浦江的理由。
虽然都是以居住区为标签，但浦江镇的经济实力碾压周浦。
浦江镇聚焦生物医药、新一代信息技术、高端装备制造三大领域，这几年落了不少闵行区的重大项目。
周浦产业起步更晚，更依赖张江的产业外溢，目前主攻生物医药领域。
2024年浦江镇财政总收入50.15亿元，周浦镇23.77亿；浦江镇规上工业总产值456.9亿，周浦仅有75.73亿。
从当前结果来看，“张江南”周浦，还是略输“前滩南”浦江镇，除了教育配套、自身产业还有以下几点原因：
1、浦江镇地理位置更佳，不仅能够承接浦东北部陆家嘴、前滩的买房外溢，还能承接浦西市区外溢，承接范围更广；
周浦目前的购买力主要来自张江，并且被唐镇等板块分流严重。
2、浦江镇得益于格雷戈蒂设计的意式风情特色小镇，城市界面与居住密度更佳宜居；
周浦虽然也有成片商品次新社区，但大版面缺乏统一规划，画风还处于城乡结合部之间。
3、从获取城市资源的难易程度来说，浦江镇背靠的大树是CAZ前滩，3站路获取城市顶级资源；
周浦抱的大腿张江，产业再牛逼充其量也只是个副中心，差距一目了然。
综合来看，两个板块都有各自适合的人群，但现在指望周浦超越浦江的，先洗洗睡吧。
未来你觉得外环还会出现哪些你追我赶的欢喜冤家？欢迎大家评论区一起讨论。
