豪宅最重要的稀缺性，始终还是位置本身。
而在上海，说到位置最好的豪宅，毫无疑问就是矗立在外滩上的传奇建筑——
洛克外滩源，上海最神秘豪宅
它直面陆家嘴+苏州河、背靠半岛酒店、毗邻外白渡桥，别人以看到外滩为荣，而它就生在外滩。
洛克外滩源实景图
然而这座传奇产品，却被冠以“神秘色彩”，永远不知道什么时候卖、卖多少钱…
最近洛克外滩源传出“样板间定向邀请、验资8000万”的消息，捂盘多年后再次引发热议。
而总爷仔细研究后发现，这座豪宅的开发商以及背后的神秘大佬，远比产品更具传奇色彩：
欧亚平，以及百仕达控股
今天总爷就和大家聊聊，上海最神秘豪宅背后的故事。
01
最神秘豪宅，上海捂盘狂魔
外滩是上海的历史文化中心，而“外滩源”顾名思义，就是整个外滩的源头位置——
黄浦江和苏州河在此交汇，万国博览建筑群由此开端。
洛克外滩源实景图
洛克外滩源一期由11栋历史保护建筑+6栋现代建筑组成，2006年起开始开发，直到2023年才全面开放。
洛克外滩源实景图
区别于传统商业项目，洛克外滩源是以艺术文化为内核搭建消费场景，并采用公共开放空间模式完全向公众开放。
而仅有的3栋住宅位于6栋现代建筑里，大多数住宅都位于7层以上，楼下是商办部分。
洛克外滩源实景图
洛克外滩源板块内几乎没有住宅，都是重奢酒店比如半岛酒店、华尔道夫酒店等，因此有人戏称它是：
“住在景点里”
另外也有人质疑，与商办混合影响居住体验，但这些都不会影响它的稀缺性，两大特点注定了它的收藏价值：
它第一个特点是数量够少，可售住宅加起来只有27套，这也是上海外滩核心区仅存的住宅供应。
它第二个特点是产品够豪，主力建面约370-470㎡，还有约510㎡的顶复，预计套均亿元水准。
这座传世豪宅一直牵挂着塔尖客群，最近几年每年都会“传言入市”，然而总是疾疾无终。
今年事情出现了变化，随着新房限价逐步打开，样板间也“突然”开放了，有可能正式对外销售。
非常有趣的是，总爷扒了扒洛克外滩源背后的开发商，竟然是沉寂许久、异常低调的——
百仕达地产
不仅洛克外滩源，这家房企手里还有一张底牌，超级豪宅“宁国府邸”。
宁国府邸实景图
宁国府邸是位于上海长宁西郊，容积率只有1.0，由12栋中西合璧的四合院组成，面积段约为1000-1500㎡，地下面积超千平。
宁国府邸的建筑外观非常奇特，清水寡墙形似“碉堡”，同样来自设计师大卫·奇普菲尔德的性冷淡风格，有人给它起了个外号：
“提篮桥监狱风格”
宁国府邸实景图
但这样体量、位置的四合院，实在太过于稀缺，总价至少是2亿起步，低调到深藏功与名。
项目从2010年初开始施工，早已基本竣工，一直处于待价而沽的阶段，今年也是再次“传言”要入市。
手握两大超级豪宅，今年一旦入市，百仕达无疑是上海楼市的大赢家。
而背后的神秘大佬欧亚平，辉煌的地产生涯，同样是不乏传奇色彩。
02
最神秘老板，左手倒右手
欧亚平，是地产圈最神秘的老板之一。
他早年曾是高校老师，通过贸易赚到第一桶金，1993年地产寒冬期入场，并靠着“全国地王”名扬港深。
21世纪初，欧亚平又在最鼎盛时间低调离场，转战资本市场和保险领域，迎来事业“第二春”。
欧亚平本人，图源网络
但对于欧亚平来说，在三个事业发展阶段，似乎从来就没有离开过地产圈。
阶段一：深圳起家，勇夺全国地王
和很多地产大佬一样，欧亚平的成功也源于一次“豪赌”。
1933年，百仕达在深圳罗湖耗资9亿拿下32万平土地，开发了“百仕达花园”，一期销售就套现了15亿。
尝得甜头后百仕达继续出手，2001年7.8亿勇夺全国单价地王，并打造了深圳知名豪宅红树西岸。
红树西岸实景图
至此百仕达收获地产圈的第一桶金，并且将目光聚焦到上海。
阶段二：重注上海，两大捂盘狂魔
第一次出手在2004年，也就是现在的“洛克外滩源”。
当时外滩源综合改造开发项目，美国洛克菲勒国际集团牵线资本高手欧亚平，百仕达进军上海。
第二次出手2008年，百仕达另一座传奇豪宅“宁国府邸”。
2008年百仕达斥资3.28亿拿下长宁地块，以非常“超前”的设计理念打造，如今这11栋超级豪宅还在待价而沽。
宁国府邸实景图
鲜为人知的是，2010年上海苏河湾1号地争夺战，百仕达联合体同样参与其中，激战115轮惜败华侨城。
从此欧亚平“隐身”地产圈，并在保险界大展拳脚。
阶段三：跨界保险，左手倒右手
真大佬，做什么都能成功。
2013年，平安马明哲、阿里巴巴马云、腾讯马化腾“三马”，共同发起成立保险公司众安在线。
“三马”给欧亚平站台
而站在“三马”背后的大佬，就是众安在线董事长、实控人欧亚平。
长袖善舞的他，生意足迹遍布各大领域，先后与李嘉诚、李兆基等都有过合作，不过本人却异常低调。
来源21世纪经济报
2024年的一次“左手倒右手”，让欧亚平再次被地产圈想起。
众安在线发布公告，14.37亿收购两处外滩物业，单价竟超9万/平，而交易对象就是欧亚平百仕达旗下的洛克外滩源。
左手的众安财险，高价“接盘”右手的百仕达，两家上市公司交易引发争议，最后公告解释口径是：
“卖方并非众安保险非执行董事欧亚平先生的联系人。因此，就上市规则而言，卖方及其最终实益拥有人为独立第三方。”
又是一次经典的资本运作，欧亚平这位地产圈最神秘大佬，让这座开发20年的项目，算是阶段性套现成功。
03
神秘色彩背后，藏得两手好牌
可能很多人都好奇：百仕达到底还有什么存货？
总爷翻看了他们去年中报，发现除了收租的商业外，真实可售的住宅，也只剩下洛克外滩源、宁国府邸。
两个项目只有几十套，但货值近百亿。
如何最大程度变现，成为百仕达急需解决的问题，毕竟已经等了近20年了。
来源百仕达2024年中报
去年上海逐步放开限价，翠湖六期21万单价打破纪录，这两座豪宅只会更高。
趁着市场热度，现在就是项目套现的绝佳机会，所以关于“样板间”、“即将入市”的传言甚嚣尘上。
洛克外滩源各种流出消息，来源小红书
不过百仕达显然已有对策，两座豪宅自始至终就一个字原则：
「藏」
连续捂盘十几年，通过“藏”营造出稀缺感氛围，同时通过定制化的销售包装，实现最大程度溢价。
众所周知，上海限价其实还是相对严格，翠湖21万就是博弈的结果，25万可能也能日光。
在大家眼中能卖到30万的洛克外滩源，如果备案价低于这个水平，对于百仕达、欧亚平来说可能就“卖亏了”。
如何最终实现套现？或许只能寻求传言中的“水下交易”。
这位手握这两座超级豪宅的超级大佬，即将亮出最后的底牌，让我们拭目以待。
对于两大捂盘狂魔，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。
