观点网 北京土拍的顺义“小专场”低调落幕。
过去这两天，北京顺义陆续出让了3宗地块，包括2宗住宅用地、1宗商服用地。其中，26日成交的两宗地块均位于顺义区胜利街道东风商场片区，起拍价共计约32亿元。
27日成交的温榆河生态走廊周边用地位于顺义区后沙峪镇，可归为中央别墅区板块，地块起拍价60.24亿元。
与今年以来北京此前进行的几场土拍相比，热度没能延续，3宗地块最终都以底价成交，共揽金91.88亿元。
具体来看，东风商场片区的两宗地块分别由北京国泰东风商城有限公司，以及北京天竺房地产开发有限公司和北京顺义新城发展有限公司联合体竞得，成交价共计约31.64亿元；中央别墅区地块由华润置地开发（北京）有限公司竞得，成交价格60.24亿元。
国资再托底
虽然热度不高，但各项目也还有些不同看点。
例如，26日成交的2宗东风商场地块曾在去年进行预申请，但或许当时市场反馈不佳，最终没能成功上架。此次“回炉”终于拍出，竞得企业却是区属国资。
北京市规划和自然资源委员会网站显示，顺义区顺义新城0201街区东风商场片区项目SY00-0201-116地块的土地面积54036.49平方米，建筑控制规模81054.74平方米，用地性质为B1商业用地，该地块由北京国泰东风商城有限公司竞得，成交价5.64亿元。
另一宗地块为顺义区顺义新城0201街区东风商场片区项目SY00-0201-093、096地块R2二类居住用地、SY00-0201-086地块A334托幼用地，用地面积77269.84 平方米，建筑控制规模133976.35平方米，是由北京天竺房地产开发有限公司和北京顺义新城发展有限公司联合体竞得，成交价26亿元。
据企查查显示，北京国泰东风商城有限公司、北京天竺房地产开发有限公司、北京顺义新城发展有限公司，三家均为北京市顺义区国有资本经营管理有限公司旗下公司。
根据公开信息，上述地块所在的东风商场片区收购项目于2024年4月正式启动拆除工作，同年8月完成拆除工程的竣工验收。地块上的原区委区政府办公区、东风商场，以及包括酒店、银行等在内的共计13处建筑物/构筑物均被拆除。
随后，东风商场片区项目SY00-0201-093、096地块R2二类居住用地、SY00-0201-086地块A334托幼用地的预申请公告发布。
2024年9月，在北京市规自委发布的2024年度第三轮拟供应商品住宅用地清单中，顺义新城0201街区东风商场片区收购项目赫然在列，相关地块原计划在月末前完成供应。只是从结果来看没能成功出让。
今年1月20日，北京市规自委发布了2025年第一轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及4宗地块，土地面积合计约36.18公顷，建筑规模约55.82万平方米。按照计划，这些地块将于2月中旬供应。
东风商场片区项目也在其中，但与之前相比，被切分为两宗地块分别出让。从最终成交情况判断，三家企业共同分食，也分散了市场风险和资金压力。
项目位于胜利街道，是顺义老城区最为核心的地段。地块名称中的“东风商场”于1975年底开业，2024年2月，商场及底商全部关停。算下来有着近半个世纪的经营历史。
SY00-0201-093、096地块R2二类居住用地、SY00-0201-086地块A334托幼用地的容积率约为1.80，建筑控制高度54米，有望打造为小高层住宅。
相关挂牌文件显示，商业用地目前已有两版规划方案。“古州新茂·公园天地”设计方案，包含10栋住宅楼和一所幼儿园，以及大规模的商业区域，拟打造北京东北特色商业中心；“招商花园城PLUS”设计方案，包含东区9栋、西区11栋和1所幼儿园，描绘出更加现代时尚的建筑风格。
地块临近新世界百货、BHG Mall顺义金街店、隆华购物中心等大型商业，还有顺义三中、顺义八中、光明小学等教育资源，生活氛围浓厚。
交通方面，据现阶段方案，现状轨道站点15号线顺义站预留与规划R4线换乘条件。R4线一期工程南起管庄路西口站，北至临河站，在顺义区内4座车站，与3号线可互连互通，预留与12号线的物理连通条件。
此外，出让文件显示，支持项目利用建设用地功能混合政策，在确保总建筑规模和设施规模不降低的前提下，对用地布局和地块兼容进行优化。赋予了拿地企业一定的灵活性。
别墅区上新
27日成交的是顺义区后沙峪镇温榆河生态走廊周边用地土地一级开发项目SY00-2101-2007、2008地块，拿地企业为华润置地开发（北京）有限公司，成交价格60.24亿元。
该项目位于顺义区西南部，紧邻温榆河公园，距离天安门直线距离约22公里，距离顺义城区约12公里，距离首都国际机场约7公里。
其最大看点还在于，用地面积约17.04万平米，建筑规模17.21万平米，容积率约等于1，绿地率30%，再加上建筑限高24m（局部为27m），未来或将打造为别墅产品。
北京土拍市场上，最近一宗成交的低容积率项目为2024年9月，懋源控股以底价43.2亿元摘得的顺义区后沙峪镇西泗上村棚户区改造地块。该地块土地面积约17.11万平方米，拟建住宅、商业、幼儿园等，销售指导价为6.1万元/平方米，可浮动10%，地块容积率1.1，限高24（局部36）。
三个月后，项目规划建筑方案公示，总投资预计逾80亿元，打造为合院及小高层产品，上月取得建设工程规划许可证。
再早之前成交的低容积率项目还有越秀香山樾、天恒广安·印香山，两处都位于海淀四季青板块。
其中，越秀香山樾所在地块是由越秀地产于2023年6月摘得，成交价79.35亿元，这也是该公司在北京打造的首个豪宅项目。成功拿地后，越秀“邀请”北京城建集团一同合作开发，共同出资成立了北京城秀房地产开发有限公司，双方分别持股51%和49%。
项目占地约7.39万平方米，建面约8.96万平方米，容积率1.05，绿地率30%。2023年11月首次开盘，2024年成为海淀区销冠。
天恒广安·印香山项目的拿地时间为2023年6月，成交总价19.55亿元。地块建设用地面积1.84万平方米，规划建筑面积2.18万平方米，容积率1.05。
天恒置业的全资子公司北京天恒正同资产管理有限公司拿地后出资成立开发主体“北京恒海瑞诚房地产开发有限公司”。企查查显示，目前该公司由天恒置业、北京广安置地投资有限公司分别持股55%、45%。
香山樾及印香山都曾以15%的触顶溢价率成交，相比之下，华润置地“捡漏”揽下温榆河中央别墅区项目。而豪宅项目潜在客群更为稀有，去化周期相对较慢，四季青片区的这两个项目也有拉来合作伙伴分散压力和风险。
相比来说，懋源控股底价拿地，且向来以慢周转模式开发项目，已自成一套章法。这样来看，华润置地“单打独斗”或许难免承受市场压力。
但值得注意的是，地块出让前的2月8日，北京规自委顺义分局针对该地块发布了补充公告。其中表明，“2007、2008地块内部道路位置，可优化调整，两地块规划指标整体核算”。
这也被解读为“减负”行为，企业可根据需求灵活设计布局，甚至通过合理规划，将两地块作为一个整体开发，从而实现降低开发成本，将利润更大化。
据悉，项目周边目前小区有优山美地、龙湾别墅。其中，优山美地为低密独栋别墅，在售主力户型为550~743平方米的四居室，销售均价在7.8万元/平方米；龙湾别墅二手市场挂牌均价约6.41万元/平方米。教育资源有北京市新英才学校、北京市新英才学校幼儿园等。
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