市桥，又增新宅地了。
昨天，番禺公布了大富村城市更新单元详细规划，规划调整后，新增6宗涉宅用地，总建面约21万平。
市桥，这座番禺老城的"心脏"，正在经历一场前所未有的土地供应潮。
市桥，
又增新宅地
先来看一下大富村的具体位置。
大富村位于市桥西，紧临市桥水道，与3号线市桥地铁站直线距离约2.8公里，目前村内分布较多厂房与产业园。
此次的控规调整，主要有几个侧重点。
首先，是将原本规划的园地，调整为二类住宅用地及商业商务用地。
调整之后，片区共包含5宗二类居住用地和1宗二类居住用地兼容商业用地，涉宅地块容积率基本在3.5左右，总建面约21万平，规模不小。
而且调整后的宅地，景观表现都很不错，大部分宅地西侧靠近莲湖湿地公园，更有两宗宅地南邻市桥水道，基本做到“闹中取静”。
其次，是提升片区的基础配套。
规划增加了1宗中小学用地，总用地为3.55公顷，将先行建设24班小学。
同时，改造范围内还会新增33处公共服务及市政公用设施，包括公交首末站、居委会、停车场等等。
值得一提的是，此次大富村城市更新单元详细规划释出，也是自2020年，大华集团介入大富村旧改之后，第一次有了进一步动作。
早在此前，就有消息透露，大华集团有意将周边的的旧改村全部拿下，进行连片式发展。
其中，大富村的旧改难度相对较低。
一方面，大富村的整体改造面积小，仅20万平方米，而且总投资金额仅10亿。
另一方面，大富村内目前仅保留少量民居，主要以工厂、产业园为主，来自村民的阻力也更小。
即便如此，大富村的更新进程依然迟迟未推进，这或许与近两年市场下行，开发商资金较为紧张、无暇他顾有关，但也从侧面剖出如今市桥的困局：
老城区天量的置换需求，真的能带动市桥焕发“第二春”吗？
2025年
市桥能逆天改命吗
值得注意的是，此次土地释放绝非孤立事件。
在番禺区2025年吹风的3宗新增宅地中，市桥独揽市桥货运站、华南轮胎厂2宗优质地块。
这种供地力度放在五年前难以想象——
彼时的市桥，还深陷2018年前宅地断供的困局，十年间土地出让不过三指之数。
短时间内大规模的宅地释出，似乎释放着一个信号：
今年，番禺准备押宝市桥。
种种条件看，市桥都似乎坐拥天选开局：
发展成熟、配套完善、靠近主城区、而且断供多年，潜在大量的置换需求。
去年以来，中心区也出现了不少位于老城区的项目，大部分都有着不错的去化表现。
但从这两年市桥的新房表现来看，却稍显乏力。 根据 中指院数据统计，片区新房整体去化时长高达24个月。
而市桥的二手市场，更是“卷到飞起”。
目前，链家平台上市桥共有2809套挂牌二手房，超六成是楼龄20年以上的"老破小"，成交均价勉强维持在1.5万/㎡，个别无电梯房源甚至跌破7字头。
从市桥二手房的整体成交结构来看，多以100平以下的刚需2-3房为主，成交总价集中在200万以内。
不过，随着大量新增宅地的释出，可能会给市桥带来新的突破口。
一方面，过去市桥成为“小透明”，在一定程度上与新盘声量不够大有关。如今可出让宅地增多，后续新盘的增加，也能吸引市场目光。
另一方面，从目前市桥已释出的宅地来看，大多都具备一定的改善优势。
如果能打好性价比+改善品质这张牌，市桥或将成为番禺改善市场的破局者。
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