文/狗蛋分蛋
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很多地产人可能还记得2023年北京土拍现场“名场面”：
时任越秀地产北方区域副总经理、北京公司总经理的董毅，身穿粉色衬衫，默默从桌下掏出一份印有“大吉大利”的红色纸袋，最终越秀成功突围，拿下了爆火的海淀双新村003地块。
大家都说这个人有点“玄学”在身上。
今天最新消息，董毅扶正了。短短两年时间成功上位越秀地产北方区域总经理。
现在，董总肩上的担子又重了几分。
作为广州最大的国企开发商，越秀地产经常被网友打趣称为“广州太子爷”，可广州的太子爷来到北京，起初没那么顺风顺水。
2021年，越秀地产首入北京，第一个项目态度谨慎，联合北京本土国企天恒置业在远郊怀柔区拿地，案名为“怀山府”。
到去年年底，怀山府四年时间只卖出几十套房，经常出现在北京网签排名倒数。
越秀地产首入北京遭遇滑铁卢，直到董毅的到来。
在进入越秀地产之前，董毅是原旭辉总部投资中心战略合作部负责人、旭辉华北区域总裁，属于行业顶尖的投资型人才。
董毅加入后，越秀北京公司风格大改，开始疯狂拿地。当年2月，越秀以59亿元一举拿下石景山、昌平两宗热门地块，年中又跑去海淀砸了79.35亿元。
2023年，越秀地产全口径拿地金额。也直接干到了北京房企第三，仅次于中海地产和招商蛇口。
2024年依旧凶猛，先是与未来科学城联手，在昌平25.33亿元拿地，后又出现在功德寺双子星地块的土拍现场，分别和绿城以51.75亿元和63.825元亿元将地块收入囊中。
土拍火力锁定海淀、昌平等北京热门板块，越秀地产拿出了不少热销项目。
比如位于昌平信息园的“越秀星樾”，2023年4月首开，468套期房当天售罄，收金超26.6亿元。海淀四季青的豪宅项目“香山樾”，实景区开放后收获了一大波好评，去年卖了60.17亿，位列北京商品住宅销售榜第二，海淀区第一。
2024年，越秀地产在北京全口径销售额达到105.4亿元，仅次于绿城中国，排名北京房企第11位。
这也是越秀地产入京4年来，首次进入该榜单前15。
在2024年期中业绩会上，越秀地产董事长林昭远表示：
未来，越秀会继续保持投资强度，深耕北京。
今年，越秀地产距离北京房企销售前十，只有一步之遥。想要更进一步，越秀地产北京公司今年头炮能不能打响，非常关键。
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今年开年，越秀地产有三个新盘即将入市，集中在3、4月份开盘，分别是：海淀功德寺板块的“和樾玉鳴”及“和樾望云”，还有昌平朱辛庄板块的“星耀未来”。
三个项目因为板块热度高，目前市场关注度都不低。
不久前，星耀未来收到72份公众反馈意见，其中大家最关心的就是：项目的阳台是否封闭？
如果封，阳台面积将全部算进房屋的建筑面积，如果不封，那就是半买半送，只有一半会计入。
这几年楼市下行，很多开发商都会通过这个办法偷面积，虽然吃了点亏，但房子好卖一些，也不全亏。
一般这种公众反馈需要开发商正面回复，星耀未来这次却打起了“太极拳”：
我公司承诺交付前将严格按照规划审批方案建设及验收，依法合规进行销售宣传。项目交付后，阳台归业主自行使用。
回复谨慎点没什么毛病，但这个时候不明说，可能会得罪两拨人。
一拨是星耀未来周围其他项目的老业主们。
虽然阳台“偷面积”一来方便开发商去化，二来购房者得到实惠，但市场向来不患寡而患不均，周围的老业主们没享受到赠送，担心星耀未来送完，拉低了自家房子的竞争力。
比如去年10月，海淀新盘“海开颐海澐颂”开盘前，就收到了很多周围业主的反馈：
“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。”
因为这个情况，海淀人民至今还没有享受到阳台。
另一拨，则是苦苦等着星耀未来的准业主们。
项目回复的后半句“交付后业主自行使用”，让外界认为开发商言外之意是：“反正我不明说，后期业主阳台封闭不封闭，与我无关”。
星耀未来所在的朱辛庄地块，去年10月拿地，楼面价2.5万元/㎡，销售指导价6.6万/㎡，按理说，开发商的操作空间比较大。
有准业主认为，越秀地产不明说，是不想送阳台，多少有些“诚意不足”。
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那一边星耀未来因为阳台的问题陷入风波，这一边，功德寺双子星的日子也不算太平。
前段时间，和樾玉鳴户型图曝光，一直期待功德寺好房的买房人不太满意。
有人说，全北京都在卷产品力，结果海淀千万豪宅却抠抠搜搜，面积不舍得送，户型暴露bug，仿佛一下回到了三年前。
小红书上有人用DeepSeek锐评和樾玉鳴，它是这样说的：
户型设计堪称一场“豪宅包装下的迷惑行为大赏”开发商似乎把“反人类设计”当成了创新密码，硬生生将海淀高端改善盘的期待值砸成了碎渣。
锐评集中在几条：
1、139㎡四居上演家政间消失术，洗衣机、烘干机被迫挤入公卫，房子瞬间化身“家务集中营”; 2、212㎡户型主卧强行塞进书房，男主人深夜开会女主人被迫“直播睡觉”; 3、253㎡五居15道门，堪称门神之家，硬生生把豪宅生活切成了豆腐块.....
评论区，有和樾玉鳴置业顾问表示：希望购房者理智思考，项目没有给谁带来利益，就会被谁放大缺点。
有人觉得这样的说法太过“阴谋论”：购房者不能有意见？
置业顾问回复：可以有，但“还没有如此恶劣的态度”。
狗蛋说，项目尚未开盘，还有优化的空间，理解置业顾问的心情。比如139㎡的四居户型，在最新公示的户型图中，家政间已经被安排上了。
理解的同时，也希望项目能给购房者反馈意见的空间。
“和樾玉鳴”是由绿城中国和越秀地产联合开发的，双方各持股50%，它的同胞兄弟“和樾望云”也是联合开发，由华润置地和越秀地产分别持股65%和35%。
前者由绿城主要操盘，越 秀打辅助，后者则由越秀自己主操。
两个项目位置相近，名字相近，尽管越秀地产对外宣传一直都是“功德寺双子星”，希望大家一视同仁，但亲兄弟还要明算账，况且绿城中国和华润置地还要较劲儿，两个项目竞争很难避免。
购房者也喜欢把两个项目放在一起对比。
和樾玉鳴户型公布不久后，和樾望云也公布了户型图，本来大家都在期待越秀地产主操盘，能吸取玉鳴的教训，优化户型设计。
结果一看，不仅和玉鳴一样没啥赠送，两面宽三居，户型老掉牙。有人说：“本来打算等和樾望云，看完户型图，现在决定买和樾玉鸣了。”
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这几年，无论是联合操盘还是独立操盘，越秀地产项目的产品力，都存在不少提升空间。
这可能和公司战略风格的转变有关。
董毅加入越秀地产北京公司后，除了拿地势头越来越盛，对于北京新项目的速度要求也越来越高。
比如越秀自己独立开发的几个项目，石景山天玥项目，拿地40天确定案名，60天拿下项目预售证。
星樾更绝，从拿地到开盘只用了77天。
时间要求这么紧，除非提前规划，否则设计时难免出现纰漏，当年天玥项目出街时，市场对其户型的意见就不少。
今年，越秀地产北京公司能否更进一步，三个头炮能不能打响很关键，而三个头炮能否打响，除了上面提到的阳台、户型设计外，董毅急需理清的问题也不少：
第一，今年海淀批量供地，昌平作为海淀平替地位难免下滑，在这样的背景下，星耀未来如何保障去化？
第二，市场对产品力要求更高的情况下，和樾玉鳴与和樾望云如何逆转口碑？
第三个问题，铁柱替朱辛庄的买房人问一嘴，年初中海和未来科学城拿下了朱辛庄新地，其他配套相同下，比星耀未来更近地铁。
既然送阳台不敢保证，品质上咱能不能再提一提？
