没有人会永远年轻，但永远有人正年轻，商场也一样。
2025开年，GUCCI接连关闭芮欧、大丸百货两家门店。在这之前，PRADA关闭尚嘉中心门店、BVLGARI关闭iapm门店，折射出传统顶奢的收缩阵痛。
另一边CHANEL正在上海国金中心以三层巨型门店、LOEWE在静安嘉里中心以”亚洲最大精品店“构筑奢侈品“新大陆“。
虽然去年至今，奢侈品市场正在经历寒潮， 但各个品牌还是给出了不同的回馈。
存量奢侈品门店似乎正在加速向更高能级的商圈与物业聚集，而新的商圈如前滩、西岸正虎视眈眈，意欲成为这座城市新的消费主场。
上海的重奢商业版图，正在经历一场巨大变革。
芮欧、大丸GUCCI关店
次级商场退出重奢战局
芮欧百货在上海15年，它的调整堪称中国奢侈品市场转型的缩影。
最风光时，曾以GUCCI、MONCLER、GIVENCHY等重奢阵容屹立南京西路的它，在2024年也迎来了品牌“降级潮”。 GUCCI关闭经营13年的旗舰店，MONCLER、GIVENCHY 等也 相继离场，这导致 它 已基本退出重奢玩家行列。
目前，芮欧百货正在进行深度调改，Maison Margiela等潮奢品牌与一众小众设计师品牌形成先锋矩阵。
但危机亦是转机，MUGLER的进驻，以及据传PRADA和MIU MIU会取代GUCCI的位置，表明芮欧似乎正在用新商业趋势重构竞争力。
与芮欧的短时落寞形成对照的是，一路之隔的静安嘉里中心BURBERRY撤离后的黄金铺位，被LOEWE亚洲最大旗舰店“LOEWE之家”接管。
嘉里中心办公楼租赁的优异表现下，商场运营一直显得不温不火。 但当消费寒潮来临， 这座开业十数年的嘉里商业旗舰却显示出了十足的 韧 性 。
位于南京东路的新世界大丸百货，曾以极为古典奢华的审美与旋转电梯给无数外地游客留下深刻印象，同时刷屏社交网络。但是旅游热度似乎撑不起奢侈品销售的热度，本轮调改中大丸相继损失GUCCI和BOTTEGA VENETA两名大员。
值得关注的是，芮欧和大丸百货两个商场本轮撤店的品牌Gucci、Bottega Veneta等几乎都来自开云集团。撤店的深层次原因是开云集团的战略调整，据说集团希望旗下品牌能前往更高能级的商业体开设更高规格门店。
这一番调整的结果对上海部分商场的影响显而易见，芮欧百货几乎告别了原有奢侈品主力租户，大丸百货被迫重回旅游商业的定位。
加之去年12月Prada撤出尚嘉中心，Balenciaga关闭老佛爷百货店，上海第二梯队乃至第三梯队的商业体与第一梯队的差距越来越大。
恒隆面临新挑战
PRADA或重新归位
目光放向南京西路的主力，血液里流淌着顶奢基因的恒隆广场，贵为LVMH中国总部所在地，其与Louis Vuitton、Cartier等品牌的共生关系已超越租赁逻辑。
坐拥50余家指标重奢的上海恒隆广场，11家店铺均为旗舰店规格，其中更包含上海唯一的”LV之家“，而这里的爱马仕更常年位居全国门店销售额第一。
但在刚刚过去的2024年，这里的租金同比下降6%，但仍以16.48亿傲视群雄。销售额锐减22%，回落到约133亿，已远远落后于南京德基和北京skp等竞争对手，这座顶奢殿堂正来史无前例的挑战。
品牌们以每年超千万的营销预算浇灌这座“中国奢侈品零售教科书”。即便面临收缩，其每平方米日租金仍傲位居上海之首，印证“殿堂”的不可替代性。
据传，PRADA将在2025年重新归位，LORO PIANA的限时店也将转为正式店铺，上海恒隆广场”六大顶奢“的璀璨拼图将再次圆满，也将向”奢场中的奢场“进发。
恒隆地产在上海的另一名悍将，是徐家汇的核心成员港汇恒隆广场。自1999年开业以来，它历经两次战略跃迁：2010年转型都会型时尚中心，2020年升级为重奢购物中心，成为上海首个通过转型跻身顶奢阵营的案例。
尽管2024年港汇的营业收入下降了3%，但11.72亿元的绝对值依然稳居恒隆地产第二名。
坊间有消息称，SKP或将进驻南京西路接盘梅龙镇广场，与恒隆正面对垒。若真如此，那这场看点十足的较量，实则将是港资与内资的顶级碰撞。
太古地产有进有退
LV千平大店将落南京西路
前滩太古里，已迎来开业后的第三个完整年。开业时在上海远中环带来的强大阵容还历历在目，2024的财报就又披露了3.4%增长和98%出租率的好成绩。
作为太古地产中国内地及香港唯一增长的项目，这里的成功不仅是商业逻辑的胜利，更是城市发展的大势所趋。
前滩商圈的成功，本质上是一场”城市进化实验“。当消费信仰南移，这里的居民也在身体力行地证实”没有人可以永远年轻，但永远有人正年轻，商场也一样。“
与此同时，身处南京西路商圈的兴业太古汇则是另外一番光景，正面临着一场战略性的转身升级。这座由香港兴业与太古地产联袂操盘的综合体，曾以首家星巴克烘焙工坊定义潮流生活。
尽管近两年遭遇消费下行的大行情，但其商业调改却骤然提速：石门一路上长达80米的Louis Vuitton围挡，即将揭开品牌千平门店的面纱。
太古一贯稳扎稳打，体现在内地项目上的卓越运营能力有目共睹。兴业太古汇无可挑剔的地段和硬件让我们丝毫不怀疑它后期的提档落地。此刻最大的疑问或许是，楼上的租户CHANEL，会在这里落下上海第四家精品店吗？
iapm陆续撤店
上海最大奢场即将登临
新鸿基地产在淮海路上的奢华地标iapm，也是本轮撤店潮的主力。在开业之初，这里并非定位奢侈品购物中心，持续不断的品牌升级才带来如今的奢华风采。但过去一年，FERRAGAMO、BVLGARI、CHOPARD的陆续离开又让它与重奢二字渐行渐远。
尽管数年来努力调改，但商圈氛围的缺失和iapm的动线死角始终是无法解决的难题，三线地铁换乘带来的过境客流也难以撑起它重振淮海路商圈的野心。
接下来iapm还面临多个品牌的撤离，下一个也会是GUCCI吗？
陆家嘴CBD，24小时热钱涌动，而“离钱最近”的ifc就这样被连续数年推上上海奢侈品销售额第一的王座。
在过去的一年里，这座商业巨舰又迎来了LV双层旗舰店和CHANEL三层旗舰店的惊艳亮相。尽管大环境下行，但它依然逆势向上，引领着上海的重奢商场矩阵，向全球头部进发。
由于新鸿基地产2024财报尚未发布，上海ifc的表现我们尚未知晓，但仍期待它交出一份圆满的答卷。
作为新鸿基地产又一旗舰综合体ITC中的商业先行者，One ITC以4.5万㎡体量及众多重奢品牌精准切入徐家汇的竞争，为商圈一举拿下LV及GUCCI等品牌二店。
而ITC的真正主力，面积高达27.9万方的ITC Maison已开始围挡，这座上海乃至全国的最大奢侈品商场即将分阶段亮相，”The Maison Of Luxury“的slogan更令人期待值拉满。目前餐饮层品牌已陆续释出，或将同南京IFC一样先行开业。
在奢侈品牌开店日益保守的今天，或许One ITC的早早布局便是为了品牌移位，力保ITC Maison的盛大亮相。
One ITC、ITC Maison与港汇恒隆的竞合，正在加速徐家汇向着“多极生态”转型。
只是挑战依然存在，徐家汇商圈2024年奢侈品消费增速仅2.1%，低于南京西路（4.3%）与前滩（6.7%），客群分流压力显著。此外，ITC Maison的超大体量可能加剧同业竞争，导致租金坪效承压。
新玩家入局
港置携600亿来势汹汹
上海重奢商圈的未来当然不会止步于此，北外滩、徐汇滨江、陆家嘴北滨江也正在蓄势待发。
北外滩的华贸中心在土地出让之时，便要求了奢侈品牌的入驻数量。伴随北外滩打造世界级滨江会客厅的进程，数座地标也正在这里拔地而起，或许这里将成为虹口区第一个重奢商场。
而徐汇滨江的西岸中环，在我看来是最值得恐惧的重量级选手。当初300亿元的土地出让价，刷新了中国有史以来的总价纪录。而高达600亿的总投资早已昭示了香港置地孤注一掷和长期持有的决心。
凭借徐汇滨江的高浓度资源汇聚，和香港中环大地主的强悍实力，这里几乎无意外将成为上海新的消费主场。
除此之外，还有位于陆家嘴北滨江的太古源。这是太古在上海的第三个项目，也是在上海已拥有太古汇、太古里之后启用的全新产品线名。
ifc作为陆家嘴CBD的重奢独苗，已囊括了区域内绝大多数的奢侈品消费。太古能从中分一杯羹吗？让我们拭目以待。
作为中国内地商业第一城，上海的重奢商场"正从多极扩张转向复合中心竞合共生，它们正在共同构筑起全球消费中心城市的新高度——这既是国际品牌深度本土化的试验田，更是中国商业文明走向世界的策源地。
编辑：walter
摄影：walter
部分资料来源：恒隆地产、太古地产财报等
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