最近一段时间，我身边好多人都在说楼市回暖了，房价要涨了，理由是土拍市场变得活跃了，政府加大了土地的供应量，而且，房企的融资环境相比前几年也有明显的改善，开发贷同比增速转正，优质房企的债券发行利率较市场峰值回落了150个基点。
另外，根据中指研究院的数据显示，截至2025年春节前，国内30城的新建商品住宅销售面积同比增长了4%；20城的二手房住宅成交套数同比增长了19%；特别是那些核心大城市，比如深圳，二手房成交量比去年同期多了28%，再比如上海，二手房成交量比之前增长了190%。
在这些市场变化和数据的支撑下，很多人才会得出楼市回暖以及房价要涨的结论！那么，事实真的如此吗？我不敢苟同！看完这6个楼市现象，你就有数了。
第一，就业和收入的情况
就业和收入是大家买房的基础，也是促使房价上涨的必要条件。现在是什么情况？给大家举个我身边的例子，我同事，前几年公司裁员，他失业了，失业就没了收入，但他是贷款买的房，房贷还要按时还，不还银行可不愿意，最后没办法，就把房子卖掉了，亏了不少钱！我为什么给大家说我同事这个例子，就是想告诉大家，就业和收入才是买房的基础，如果工作不稳定，收入没有保障，就算咬牙买了房，房子也可能留不住！现在经济恢复还在路上，企业裁员的情况时有发生，大家手里没钱，楼市怎么回暖，房价怎么上涨？
第二，住房总量明显过剩
你们可能不知道，但我每天都和各种市场数据打交道，心里很清楚，现在的住房总量已经明显过剩。根据相关数据显示，今年1~4月份的商品房库存量已经接近2015年的水平了！库存高说明什么？简单来说，就是供大于求，高中我们都学过，当商品供大于求的时候，价格下跌，在这样楼市住房总量的背景下，房价很难上涨。如果你所在的城市库存高，到处都是待售的商品房，买房就要谨慎一些了。
第三，房贷利率的变化
告诉你们个秘密，其实，房贷利率最能体现楼市冷暖了，利率高，说明市场过热，需要降温；利率低，说明市场过冷，需要升温，比如2018年到2021年，房贷利率达到了5点多，甚至6点多，那个时候的市场怎么样？用如火如荼来形容一点也不过分，但现在呢？房贷利率已经降至3点多，个别地方都降到了3.2，这意味着什么？意味着市场可能比我们想象的还要冷！所以，想要看清楚楼市的冷暖，就去关注房贷利率的变化，准错不了！
第四，市场预期的改变
你有没有发现？当大家都在讨论房子的时候，房价往往已经涨到高位了，就和股市一样，当买菜大妈都在讨论股票的时候，可能就是泡沫的顶点，这个结论套在楼市上也同样适用，也就是说，当身边的人都在讨论房子的时候，你反而要冷静下来，认真考虑下自己是不是真的要买房，相反，如果大家都不提房子了，那可能才是一个不错的入手机会，现在是什么情况？房子仍然是大家茶余饭后必聊的话题，所以，这个时候你需要耐心等待。
第五，开发商打折促销频现
问大家一个问题，在什么情况下，开发商才会选择打折促销？自然是在房子不好卖的时候，如果好卖，开发商会舍弃利益？难道还有商人不重利的？当下楼市开发商打折促销频现，就说明大量的商品房卖不掉，开发商为了减少库存，只能通过打折促销的方式来吸引购房者。
另外，还有个很重要的原因，就是开发商看不到市场回暖的希望，才会打折促销，但凡有希望，开发商也不会以价格优惠来刺激需求。要知道，春江水暖鸭先知，不要低估开发商的预判能力，他们能打折促销，就说明短期内楼市回暖的概率比较低。
第六，二手房挂牌量仍然呈现上涨趋势
除了开发商，还有个群体对楼市的预判能力是很强的，他们也很有经验，就是多套房持有者，也可以叫他们炒房客、投资客。如果他们选择继续持有房子，那就说明楼市回暖的概率比较大，相反，就说明概率比较小。
有数据显示，2025年1~2月份，济南二手房挂牌量再创新高，突破9万套；上海年后二手房的挂牌量急剧攀升，某平台的数据显示已经快要突破18万套；我爱我家的数据显示，2月17日~23日，南京的二手房新增挂牌量共计1949套，环比增长12.9%。
类似的数据还有很多，都是二手房挂牌量上涨的数据，这说明什么？很简单，这说明那些持有多套房的二手房东对接下来的楼市也不看好，认为还要降，否则为什么要卖掉手里的房子？更何况，现在卖房大多数都是亏钱的，他们可都非常精明。
楼市能不能回暖，房价要不要上涨，看完这6个楼市现象，我相信大家心里应该都有数了！总之，2027年以前，大家不要再误判房产走势了，多观察，多分析，从自己的实际情况出发，理性判断，按需购买，你就不会踩坑！对此，你怎么看？
