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当购房投资褪去，回归居住属性，再加上经济下行、发展预期减弱，购房者愈发关注居住本身——品质与配套。
像瓯江口这样的板块，受投资退潮影响更大。尽管多数小区品质都不错，但因生活配套的缺失，哪怕当前房价仅六七千，还是难以吸引更多购房者。
那么当前，瓯江口的生活是怎样的？哪些小区的生活相对便利一些？我们一起来看看。
01
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瓯江口南生活区首个交付的住宅，是瓯江国际新城的瓯绣苑，于2021年年初交付。这是一个纯住宅项目，没有沿街商铺。
瓯江国际新城小区分布示意图
2021年年中，瓯澜苑交付，北侧主入口两侧，有10余间商铺，成为当时瓯江口南生活区仅有的商业，很快开满了房产中介、餐厅、便利店，且租金还不低。
尽管与瓯澜苑仅一河之隔，但瓯绣苑大门朝南，而瓯澜苑的大门、商铺都朝北，得绕个大圈，实际步行距离很远。
凭这点沿街商铺，当时瓯澜苑比瓯绣苑更受二手购房者、租客欢迎，入住率很快提升。
瓯澜苑的沿街商铺
这样的场景没持续多久。2021年年底，在瓯绣苑以南，瓯锦苑交付了，东侧有一座小型社区商业，北侧有数十间商铺。
2022年起，受灵昆部分旧村拆迁影响，大量商家搬迁至瓯锦苑北侧沿街商铺，很快开满，形成了一条商业街，开满餐厅、小超市、美发、药店、足浴等，热闹非凡。
瓯锦苑北侧沿街商铺（左右滑动查看更多）
瓯锦苑东侧的小型社区商业，以餐厅、建材为主，也有快捷酒店。
东侧小型社区商业
每到晚上饭点，瓯锦苑北侧的瓯华路，两侧连车都停不下，甚至要停两排。而这种不宽的道路，对商业更有利。
瓯华路
可见，瓯锦苑北侧的商业，不仅面向周边住户，还辐射至整个瓯江口。
就这样，瓯锦苑成了更受二手购房者、租客欢迎的小区，对面的瓯绣苑也受益了，下楼就能撸串。
而面朝大马路、对面是空地的瓯澜苑，这10余间商铺就冷清了，便利店、餐厅大多撤出，基本只剩房产中介。
瓯澜苑的业主前往瓯华路，得绕个大圈，有些业主干脆开车去。
瓯澜苑部分闭店商铺
瓯锦苑向东，隔了一块空地，还有东樾府（东西区），沿街商铺基本位于小区北侧。
由于东樾府四周均为空地，这些沿街商铺大量空置，或是一些建材、洗车、废品回收等商家，居民生活依旧不便。
东樾府北侧沿街商铺
02
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以上仅仅是瓯江国际新城内部的商业转移。随着瓯江口南生活区其他小区陆续交付，这些商业还在继续转移之中。
2023年年中起，美的旭辉城（南北区）、瓯江湾（南北区）陆续交付。
美的旭辉城、瓯江湾的沿街商铺，大多位于霓翔南路，并向与其交汇的瓯采路稍有延伸。两条路都不宽，交汇在4个小区正中间，形成一个十字街区。
去年起，商家陆续入驻。当前，霓翔南路沿街商铺开了一大批餐厅、小超市、美发、药店等，少有空置商铺。
霓翔南路沿街商铺（左右滑动查看更多）
但是，瓯采路沿线，还是有些商铺空置。
部分空置商铺
到了晚上，不仅道路两侧停着大量车辆，除了沿街商铺，十字路口还摆了一些流动摊贩。
十字路口的摊贩
对于美的旭辉城（南北区）、瓯江湾（南北区）业主来讲，这个十字街区位于正中间，过去很方便，下楼就能撸串。
在整个瓯江口来讲，这个十字街区位置相对居中，离瓯江口北生产区的企业更近。
就此，这个十字街区在一定程度上，分流了瓯锦苑北侧瓯华路的人气。
霓翔南路
当前，瓯锦苑北侧的瓯华路，路边虽然还是停着大量车辆，但不至于像之前那样停两排、车位难找了，人气有所下滑。
晚间的瓯华路
站在霓翔南路、瓯石路这些有沿街商铺的路段，会有置身于市中心的错觉，但走出这段路之后，一下就被冷清场景打回原形。
由于瓯江口投资客较多，不管是瓯江国际新城，还是美的旭辉城、新城瓯江湾，都有一些房屋空置，制约了商业的可持续发展。
瓯江口南生活区部分交付住宅的晚间亮灯（约19：00）（上下滑动查看更多）
当入住率有限，一旦商铺总量增加，就会出现分流。瓯采路沿线的商铺空置，就反映了这一点。
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03
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瓯江口南生活区的商业、人气，从瓯江国际新城的内部转移，到美的旭辉城、瓯江湾的分流，接下来随着其他新盘交付，还会继续转移、分流吗？
最近，光辉之城局部交付了，而这局部交付也意味着居住规模有限。
不过在光辉之城以东，君兰锦绣（南北区）工程已在扫尾，接下来交付后将形成一定规模。
君兰锦绣及沿街底商
君兰锦绣南区向南不远处，便是瓯江国际乐园城（星屿海），同样工程在扫尾了。
瓯江国际乐园城（星屿海）以南的璀璨瓯江，去年已交付。
那么，从光辉之城、君兰锦绣、瓯江国际乐园城（星屿海）、璀璨瓯江这几个小区的沿街商铺，会形成新的商业街区吗？会对瓯江国际新城、美的旭辉城、瓯江湾的商业产生分流甚至冲击吗？
瓯江国际新城斜对面，还有瓯江天空树（东地块）即将交付，也有一些沿街商铺，但无法与瓯江国际新城现有沿街商铺衔接。
瓯江天空树
由于这几个小区大多开盘较晚，赶上了楼市下行期，至今仍有大量房源未售，成为库存。若瓯江口未应重大利好，恐怕它们依旧很难卖，可能长期空置。
那么，瓯江口短期内形成新的商业街区，很难。
而瓯江口其他已交付小区，投资客过多，同样造成了一些房源空置，导致小区入住率难以提升。
04
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靠这批沿街商铺，保障了瓯江口居民的基本生活需求。但是，这些沿街商铺分布、发展水平不均，只能近距离惠及部分居民。
而仅有沿街商铺，只能满足最基本的生活需求，很多改善消费、休闲娱乐等业态无法引进，这对于一座产城融合新区来讲远远不够。
商业基础差，导致瓯江口看起来人气不足，尽管有局部繁华，但整体还是很冷清。
这种冷清，让更多人看空了瓯江口。不仅难以更多购房者，还导致自住购房者放弃，甚至住进来的居民都搬离了。
有些在瓯江口上班的职工，别说买房了，连租房都要租到龙湾去，宁可每天开车上下班。
瓯江口
其实，瓯江天空树、光辉之城、瓯江国际乐园城，本身都带有一些商业设施，甚至是真正的商业综合体。
然而，光辉之城、瓯江国际乐园城的商业，如今都处于停工状态。
瓯江天空树仅开发了东地块，西地块还有退地传闻。这也意味着，瓯江天空树的商业部分规模缩水，且建设进展缓慢。
当这些商业项目的建设都有困难，瓯江口南生活区的商业，短期内还是只能依靠沿街商铺。
光辉之城商业综合体地块
瓯江口南生活区的另一个问题，在于当初土地出让无序，并非以点带面，而是分散在不同的，最终形成分散的住宅组团。
像瓯江公元上城、旭辉瓯江城、九珑湖、新灵景园等，更是分散在瓯江口北生产区、灵昆等地。
这些住宅组图内部的商业街，自然也是孤立的商业街，难以形成真正的商业街区，瓯江口仅有的人气就被分流在不同的地方。
瓯江口部分小区分布示意图
不同住宅组团之间的空地，加剧了瓯江口的冷清感，也让周边的沿街商铺难以发展。
倘若当初瓯江口集中在一个地方卖地，那么这些商业街就集中在同一个地方，逐渐向周边延伸形成大街区，人气更集聚，自然不存在分流、取代，而是共同做大做强。
瓯江口的空地
以当前的形势，瓯江口不同组团之间的空地，很难用住宅填满了。近年瓯江口也不再出让高层住宅地块，转向低密度住宅。这对瓯江口的人气，作用不大。
可以看出，除非实现瓯洞一体化，吸引更多洞头区级资源搬迁至瓯江口，来填满这些空地，并吸引他们前来工作、居住。只有这样，瓯江口南生活区的住宅，才有出路。
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