大家帮2025年北京土地的第 9 篇推送
地主家没有余粮后，核心区的地就是雪中送炭，而郊区的地已经做不到锦上添花了。
顺义连着两天在卖地了，不管是昨天顺义主城核心区的东风商场地块，还是今天后沙峪别墅区 温榆河地块 ，都难逃底价成交的命运。
至此，2025年北京宅地成交数量来到 10 组， 494亿 。
2025年北京土拍成交地图
地块的具体成交信息是↓↓↓
地块名称：顺义区后沙峪镇 温榆河生态走廊 周边用地土地一级开发项目SY00-2101- 2007、2008 地块二类居住用地
拿地房企： 华润 ；
成交金额： 60.24亿（底价） ；
住宅楼面价： 3.5万/平 ；
超60个小目标的拿地金额并不是小数，也不是所有房企都能吃得下的，这可能是今天温榆河地块无人争抢的一个原因。
还有一个原因，就是 2025年，各大房企都会大概率把宝压到了“城里”。
温榆河地块具体位置
关于温榆河地块，关于今年的土拍市场，关于北京豪宅市场，关于顺义新房，你有什么想知道的或者想分享的，加包哥微信，咱们好好聊聊。
今天华润拿下的温榆河地块，南侧靠近温榆河，而且一河之隔就是 温榆河公园 。
再具体一点，07、08两块宅地在龙湾别墅和优山美地之间，这个位置，就是顺义传统顶级别墅区，绝对优质。
华润新地块周边配套
而且温榆河公园别墅区，无论去北边未来科学城、东边首都机场、西边海淀上地、南边望京，都有相对适当的距离，开车时间都在合理区间。
要不然你以为，温榆河全长50多公里，为什么就温榆河公园这片成为了北京的顶级别墅区？
再聚焦到温榆河新地块周边，除了两个传统别墅项目外，西北侧是龙湾七街商业广场，东北方向隔着优山美地，就是北京顺义国际学校。
而且东北方向直线五六百米，还有北京英国学校、北京新英才学校等国际学校，到中粮祥云小镇的直线距离也在两公里左右。
华润新地块，具备打造高端住宅的一些环境条件。
再看地块本身。
因为地块是顺着温榆河的流向，又正好在河流拐角处，所以07、08地块的形状也呈现出不规则梯形的特点。
北边的07地块用地面积6.55万平，地上建筑规模 6.62万平 。
南侧的08地块稍大，用地面积10.49万平，地上建筑规模 10.59万平 。
两块地的容积率都是 1.01 。
讲真，容积率超过1，真的就很难打造别墅产品了。
要知道新地块西边的龙湾别墅的容积率只有0.47，东边优山美地ABC三区的容积率也都分别只有0.44、0.4和0.68。
新地块西北边的优山美地D区和中铁诺德阅墅，容积率都是1.01，但产品就没有那么纯粹了。
优山美地D区，产品主要是合院和类独栋。 而中铁诺德阅墅的产品主要是叠拼和合院。
也就是说，1.01的容积率，很难有独栋产品的出现了。
关于容积率的区别，你们看几大别墅项目的卫星图就能清楚感受到了。
当然，难有独栋出现，也不代表一定不可以。
伴随北京的产品设计迭代，豪宅产品也在突破各种可能性。
华润对新地块的设计，也可以参考懋源泗上村项目的产品规划。
懋源泗上村项目规划图
因为，懋源项目也是日后华润温榆河项目的主要竞争对手。
懋源泗上村项目的容积率1.1 ，比华润项目高，住宅建面17.4万平与华润的17.2万平几乎一致。
懋源运用控高24米，局部36米的要求，在地块上设计了 独栋别墅+叠拼别墅+联排别墅+11层洋房，四种产品形态。
懋源泗上村项目效果图
在产品分布上，沿着小区西北边缘是16栋11层高的洋房，西南侧是三栋一共6套联排别墅，另有15栋独栋别墅穿插其中，剩下的全是叠拼别墅。
而且顺义一直是好房子的先行者，懋源在16栋11层洋房的设计中，做了错层而且270度的转角阳台，南北双阳台，设备平台这些都有设计，综合使用率能做到100%以上。
懋源泗上村项目规洋房效果图
重点是，错层阳台，能做到全部赠送，获得感更强。
华润新项目容积率只有1.01，可以参考优山美地D区做联排、叠拼等比较纯粹的产品。
当然其控高24米局部27米的要求，也可以参考懋源的做法，设计一些8、9层的洋房，可以给独栋别墅预留一些空间，毕竟温榆河的河景不可多得。
价格方面可能对华润是一个挑战。
华润今天拿下的两块宅地，总价是60.24亿，成交楼面价是3.5万/平。
没有设置住宅指导价。
而懋源的泗上村地块，拿地总价只有43.2亿，成交楼面价只有2.5万/平，住宅销售指导价6.1万/平。
虽然都是底价拿地，但懋源泗上村项目楼面价却比华润温榆河项目每平低1万。
如果贴面竞争，华润确实有价格方面的压力。
但毕竟华润新地块在温榆河别墅区核心位置，周边无论环境还是配套都算别墅区的顶级。
而懋源泗上村项目，虽然在温榆河森林公园里，但周边的配套和环境相对差一些。
而且容积率方面，华润的1.01和懋源的1.1还是有差别的，华润在产品设计上或许更游刃有余些。
华润在产品方面能做到“ 进可攻纯粹，退可守丰富 ”。
包哥也非常期待，华润能在顺义别墅区添上浓墨重彩的一笔。
以上。
接下来的土拍大戏，又将聚焦到 海淀 。
3月17号的海淀树村地块，预计又将会掀起一阵血雨腥风。
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