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朋友是一个忠实的脱口秀爱好者，西安各个厂牌糖蒜、可乐、玩笑喜剧的场子，他几乎是隔三差五的去，我问，你听到最好笑的段子是什么？
他思索了有两三分钟，告诉我说：西安是一个巨大的3500，我愣了一秒，反应过来，我也笑了。
根据2024年西安统计局公布数据，全体居民人均可支配收入42818元，平均到12个月，刚好是3568元。
事实上，这个本身和大众的感官是相同的，诸如大部分小微公司的月薪，服务行业的薪水等，也都是3500打底，段子里的西安是巨大的3500，还是源于生活的。
我挺好奇的，当全城3500的工资，面对新房15800+的均价，你们都是怎么买房的，还是说大家都有第二产业，隐形收入，要不这个账，怎么算都算不过来。
没有刺探大家收入的意思，单纯的交流，学习……
02
回归本业，再聊买房，我接待过很多来付费咨询的业主，问到最多的就是200万区间，如何选的话题？
似乎200万在西安，是买不到什么好房子的，热门的小区，高三，港务，曲江，都是300万的门槛，我问，你啥家庭？拆迁，做生意，还是打工人。
房价是一回事，但你们也太高估西安普通人的收入了？？？
（买房咨询，一对一通道）
大部分人的回复，也都是普通人，有康复路卖女装的，有学校里教书的，有地铁司机的，有高新写字楼里做表的，200万算是西安普通人拿出的预算极限。
我问对方收入，职业，家庭情况，三口之家，孩子幼儿园，媳妇全职主妇，年收入20万出头。
简单算了下，我说你买不起200万的房子，踮着脚硬上，未来十年，你会很累，相当累，被房子拖累。
这个账是这样算的，西安目前极限首付需要15%，约30万，首套房利率3.2%，月供约7000左右。
三口之家有个车，全款情况下，养车费用（油费、停车、违章处理）等，约2500元。
三口之家有个娃，幼儿园阶段，普惠学费2000左右，再加一个兴趣班，日常穿衣，游乐园等，约3000元。
三口之家夫妻俩，媳妇无收入，老公一人，日常吃饭，穿衣，医疗，保险用度，4000不过分吧。
这些日常支出累计每个月，已经是16500元，要求年收入刚好是19.8万。
这些还是在工作稳定，父母身体健康，不旅游，不下馆子，没有人情往来，没有额外消费的极限情况下，所以，年入20万的三口之家，是养不起总价200万，月供7000的房子的。
当然200万不是西安的极限，1300多万人里，高收入也多的是，500万，800万，甚至2000万那个大哥，来问南湖边别墅怎么选的，也都有，但占比不超过5%。
很明显预算高了，对自己收入评估不准，购房预算还得降，降到150万左右，刚需的门槛。
真正想要一家三口，有房有车有娃，小康一点的生活，起码优衣库自由，买200万的房子，家庭月收入两万打底。
那么问题来了，既然西安叫巨大的3500，那有房有车有娃的朋友们，真都月入2万吗？
03
最近缺文字的表达欲望，更多的时间都花在了直播上，本身人也瘦了，出镜也精神，外加更喜欢面对面的交流方式。
（来源：地产元戈说）
西安的房产直播间里，有不少我是每场都看，挨个学习的，比如地产奇葩说，地产核潜艇，地产元戈说几个伙计，元戈昨天发视频，讲2025西安楼市的危和机，看完深有感触。
所谓危，指的是新房里，借产品升级，诸如会所，架空层，四代住宅赠送吸引你，然后高溢价卖房的小区。
打着稀缺卖点，满足大家对买房保值保值的幻想，但仔细打量说不过去，稀缺还是建立在地段和配套优质的基础上，再好的户型，会所，在开发商内卷下，很快就从小甜甜变牛夫人。
所谓机，指的是二手房，当年抱着跟风投资来买的，如今降价卖房回血，对于原房主是赔本，但对于自住的群体，何尝不是捡漏机会。
典型的曲江二期，200万内预算买来自住，生活遍地，学校，公园，商业齐全，不比徐家湾，秦汉大道北，尚稷路香吗？
再比如软件新城，400万范围，天谷雅舍，降价后的高新宸樾、苏宁云著、天地源云水天境、中铁建西派国樾、樘樾等等，多少人当年摇号买来投资的，如今收房要么降价卖，要么装修收租金。
此外，刚需聚集区的雁塔区大寨路，西沣路，西部大道，未央区的凤城五路、太华北路沿线，经开的凤城一路，十路周边等等。
对刚需而言，这些都是机会，主城范围，配套成熟，原房主投资失败，降价离场，所见所得。
2025年，200万以下的刚需的归宿就是西安主城区的二手房，400万以内的改善，新房二手更可以游刃有余的选择。
回归实用主义，重视主城价值，重新审视二手，去掉新房滤镜，回归所见所得。
有时候细想，买房和找对象的逻辑是一模一样的，曲江的新房，相当于白富美，考验是的是实力。
主城的二手，相当于邻家妹，没有明显优势，但胜在居家过日子省心；
远郊的四代宅，相当于网红女，自身有bug，但善于化妆医美，白天不能见，晚上是天仙。
一个996的普通人，形象一般，收入一般，家庭一般，找对象你会怎么选？买房又会怎么选？
闲聊，闲聊，抛砖引玉，今日周四，明天中午12点，房哥直播间正常开门，今年的主要精力，一是卷在直播里，二是把装修做扎实，三是淘一些优质二手房。
写完，开饭，中午清盐少辣，减重关键期，下午10公里！
【楼盘点评】
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作者：鬼使白
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