北京有一些成交量排名TOP20的小区，乍一听一定是很受热捧的好小区，闭眼入的小区，但没想到价格居然拉胯的很，一起看看
芍药居北里和荣丰2008交易量领跑北京，近一年内各成交了260多套，真的很燃，这还是在去年市场比较低迷的情况之外，继续再往下看，龙湖长城源著，远洋山水等也都成交很活跃，其实还有一个更惊人的数据“天通苑”，天通苑所有的区成交量总和每年大概1200多套，那么如此之大的成交量，价格会到底怎么样？
这还只是近两年的数据，如果追踪至近三年数据的话，每个小区在此基础上至少还有-5的价差。
为什么会这样？有几点因素
首先，“超大社区概念”，超大、特大规模是把双刃剑，从数据看，天通苑系列、芍药居系列这类小区户数动辄上万以上的总户数，大型社区意味着什么？共享资源被摊薄，社区开放式，电梯排队、停车难、物业服务跟不上，厨房窗户对着走廊的户型比比皆是，比如这样的小区环境
户型是这样的
一个朋友住天通苑，天天吐槽电梯只能抢，不能等，高峰期能站满十几个人，这种居住体验，谁愿意多付钱？
建筑密度高的大型社区，特别是老旧小区，环境维护是个大问题。
安贞西里、芍药居这种80-90年代的老小区更惨，外墙斑驳、公共区域破败，物业管不过来，小区里晾衣被、乱堆杂物等现象。
其次，买家结构决定了市场天花板，这些高成交量小区的买家，大多是刚需上车族，首付能凑齐就行，月供能还得上就成，年轻人就图个"有房"的安全感，虽然也想着想着保值增值，但是实力不允许。
疫情后这批年轻人收入不稳，风险承受能力差，一旦行情不好，第一波割肉的就是他们，天通苑和大方居这类通州、昌平板块的小区，年轻人工作变动频繁，急售房源常年不断，价格自然上不去。
最后，看看那些远郊次新盘，表格里像龙湖长城源著2号院这种2013-2019年建的次新盘，成交159套不少了，但均价才1.5万，密云古北口这地方，从五环出发要开车两小时，一套房子几十万，这种房子不可能卖给在北京通勤上班的人，买这房子的人基本由三个部分组成：1.当年被忽悠过去投资的人，2.北京过去度假的人，3.积分过户的人（这里是积分落户首选）主打一个便宜。
首开华润花香四季也是类似情况，虽然在丰台科技园区，但实际配套跟不上，属于典型的“墙里开花墙外香”，这种地方的次新房，交易量大但价格低，完全不奇怪。
说白了，成交量大的小区主要有三种：
一种是芍药居（有学区）、安贞这种老破小但位置好的，买的都是刚需，上车要紧，品质次要；
另一种是天通苑这类远郊大盘，赶上了人口净流入的红利期，但品质堪忧，跑不赢通胀；
还有一种是远郊的新盘，价格虽低但无配套，住着舒服上班难，还得天天堵车，有些年轻人为了品质愿意付出通勤时间，但灵魂是地铁，没有地铁，这种房子就容易烂锅里。
最后看，虽然成交量排名北京前20，但价格却跌破了大众新视野，因为都已经不符合当下市场的需求了，被抛弃才叫正常，市场在变，时代在变，买房的时候要三思而后行，希望我们对市场的更新对你有帮助。
作者：房姐 何老师
责编：小智
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