2025年以来，不少个人房东选择上调租金，个人房源租赁住宅市场“涨”声一片。
克而瑞长租数据显示，1月全国55城个人房源租金环比上涨的城市超过六成，其中个人房源租金水平在全国持续领先的一线城市租金全线上涨，北京、上海个别区域租金环比涨幅甚至超过20%。
与个人房源不同的是，集中式公寓市场表现相对“理智”，1月重点八城集中式公寓租金同环比均有不同程度的下降，四大一线城市仅北京保持环比上涨。
“年后租房潮”来临，预计多城租金在2月仍存短期上涨趋势，而后进入平稳过渡或小幅下调周期。
在经历了持续半年多的下降后，1月55城个人房源租金迎来回调，环比上涨0.85%，但较2024年1月租金下跌幅度仍在5%左右。
55个城市个人房源租金坪效变化中，环比约34城上涨、21城下滑，整体降幅可控，均在2%以内。同比变化中，约48个城市下降、7个城市上涨，其中杭州降幅最大，达14.7%，武汉、南京等地因挂牌房源位处核心区域因素，挂牌租金同比结构性上涨，其中武汉涨幅超12%。
从个人房源租金水平来看，北京平均租金最高为116.28元/月/m²，上海紧随其后，租金为105.35元/月/m²。
值得注意的是，租金水平在全国处于领先地位的四大一线城市个人房源租金水平全线上涨。上海涨幅领先，环比上涨2.68%，广州紧随其后，环比上涨2.47%。
进一步细化到一线城市各区域来看，涨幅领先的上海16个区有15区租金环比上涨，仅奉贤区租金环比微跌，其中松江区涨幅最大，环比上涨23.07%。
此外，北京16个区14涨2跌，其中大兴区环比涨幅最高，为22.77%。
广州11个区9区上涨，黄埔区涨幅最大，上涨超19%。
深圳9区集体上涨，涨幅从1%到14%不等，其中龙华区上涨最大，租金环比上调14.15%。
北上广深作为经济、文化、科技等中心，不断吸引着大量外来人口，人口流动更为频繁，每年有众多求职者涌入。在春节后这一波人口涌入高峰，明显的人口流入现象无疑极大地刺激了当地租赁市场的需求，进而推动租金在短期内回升，且这些一线城市的波动上涨幅度现象更显著。
“年后租房潮”助推租赁市场预期上扬，预计一线城市挂牌租金普涨的现象短期内还将维持。
不同于个人房源“涨”声一片，集中式公寓市场租金涨跌较为稳定。
克而瑞长租数据显示，重点八城集中式公寓1月平均租金100.95元/㎡/月，整体租金同比下降3.2%，环比小幅下降0.27%。
从城市来看，南京集中式租金涨幅领先，环比上涨6.48%，主要是受“返乡租房潮”推动，市场预期回升，租金上调明显。
武汉同环比跌幅最为明显，环比下降11%，同比下降17.59%，原因在于武汉集中式公寓规模较小，但保租房占有率处高位水平，市占近4成，保租房政策指导定价对城市整体租金影响较大，2024年以来城市集中式公寓租金持续波动下滑。
聚焦集中式公寓平均租金在全国持续处于领先地位的一线城市来看，相较个人房源市场的大幅“震荡”，集中式公寓市场租金水平整体波动相较平稳。
从环比变化来看，四大一线城市北京保持环比上涨，上海、深圳、广州均有所下跌。
北京集中式公寓租金水平仍是最高，为190.2元/月/m²，随着保租房入市相对平稳，城市供需关系良好，租金环比涨幅0.48%，同比上调4.45%。
上海集中式公寓租金坪效环比微降0.2%至150元/㎡/月，租金呈持续下滑趋势。主要原因在于集中式公寓项目持续入市，拉高城市规模，但市场需求有限，多项目主动降价以提升出租率，加之城市新入市项目以保租房为主，且80%左右的保租房位于中环以外，核心区占比较低，带动整体租金持续下滑。
广州集中式公寓近一年租金坪效多控制在85-90元/㎡/月区间，当前租金坪效为87.3元/㎡/月，环比小幅下调0.68%，租金整体呈平稳波动态势。
深圳作为典型春节人口流出型城市，大量租客返乡，首月受“春节返乡”影响，城市租金坪效降低至96元/㎡/月，环比下降7.78%。
值得注意的是，随着节后返工潮、求职季以及换租需求的相继而至，住房租赁市场的活跃度将显著提升，供应端众多运营商推出的一系列优惠措施活动，也将进一步促进租赁需求的集中释放，受预期持续上涨的影响，即便存在折扣刺激，集中式公寓租金仍具备上浮空间。
随着租赁需求集中释放，预计在2月和3月租赁市场将迎来小阳春，短期内预计多城租金在2月和3月仍存短期上涨趋势，而后进入平稳过渡或小幅下调周期。
对于租客而言，租金上涨无疑增加了生活成本，在选择房源时可能会更加谨慎，不过相比于个人房源，集中式公寓供应端同步回升，行业竞争加剧的同时也意味着租金将存在一定的议价空间。
租赁市场的变化往往是复杂的，未来租金走势还会受到政策、经济环境、房源供应等多方面因素的影响，租房市场后续的发展仍充满不确定性。
文章来源:丁祖昱评楼市
