本报记者 张家振 武汉报道
（江苏省句容市印发空置房物业费七折优惠政策。图片来源：句容发布）
“明明没有享受物业服务，却要全额交物业费，”这一问题一度成为众多空置房业主的心病。
不过，空置房物业费可打折优惠正迎来政策“破冰”。2月21日，江苏省句容市相关部门就前期出台的“空置房物业费打七折”新规给出了详细解答：“经确认后，普通住宅空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%交纳。”
据不完全统计，目前，全国已有十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折，具体包括苏州市、无锡市、宿迁市、扬州市、常州市、长沙市、石家庄市、青岛市、潍坊市、烟台市和兰州新区等。其中，苏州市、常州市等地最早于2014年便开始施行空置房物业费七折优惠政策，至今已超过10年时间。
空置房屋打折收取物业费也曾陷入“缺乏上位法依据”的争议之中，且目前尚没有法律、行政法规就空置房屋物业费打折事项作出全国统一的规定。根据我国民法典第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东在接受《中国经营报》记者采访时表示，在各地出台的法规中，将“入住”与“非入住”作为两个标准确定物业费，既符合公平原则，也并不违反民法典第944条规定，且有司法解释支持。“民法典只是规定业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒交物业费，而业主完全有权要求物业公司依照地方性法规规定的比例支付物业费。”
湖北德馨律师事务所刘陆峰律师也向记者分析称，从客观实际来看，物业收费包括多个项目，如果业主6个月以上没有实际入住，对物业公司日常工作量而言是有所减少的，（物业费）存在打折的空间，适当降低未入住业主的物业费符合法律规定的公平原则。
减免空置房物业费引热议
2月17日，句容市发展改革委、市住建局、市市场监督管理局联合发布《关于明确普通住宅空置期间前期物业服务收费有关事项的通知》（句发改价〔2025〕12号，以下简称《句容通知》），明确句容市普通住宅空置期间前期物业服务收费可减免30%，自2025年2月1日起执行。
根据句容市最新政策，业主按70%缴纳前期物业公共服务费的前提包括：第一是普通住宅物业；第二是业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，连续空置超过6个月（含6个月）的；第三是提前向物业服务企业书面告知并注明空置的起始时间，由物业服务企业确认后认定为空置。
《句容通知》还指出，装修后未使用的房子，经物业服务企业确认后，空置期间也可以享受物业公共服务费70%的政策。
句容市减免空置房物业费也引发社会热议。在业内人士看来，对于此前因投资性购房积压的库存房屋而言，减免物业费可以减轻业主的持有成本，有助于稳定当地房地产市场，尤其是二手房市场。
据记者了解，江苏省镇江市发展改革委、市住建局、市市场监督管理局也已印发《关于明确市区空置房住宅物业服务收费有关事项的通知》（镇发改规发〔2024〕4号，以下简称《镇江通知》）明确，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多交纳70%，具体范围包括镇江市京口区、润州区、丹徒区、镇江经开区和镇江高新区。
根据镇江市发展改革委此前公布的《镇江通知》（社会征求意见稿），经确认后，空置不超过24个月的，物业公共服务费按规定标准的70%交纳，空置超过24个月的由双方协商确定，未协商或未能达成一致的，继续按照规定标准的70%交纳。
镇江市发展改革委收费管理和价格调控处一位工作人员在接受记者采访时表示，目前，空置房物业费优惠政策已开始执行，出台政策的初衷主要是推动房地产经济健康发展，进一步规范住宅物业收费行为。“总体上物业公司都很理解支持，虽然部分空置房物业费减少了，但之前也存在一些纠纷，比如部分业主会以房屋空置为由不交物业费，新政策也提供了依据。”
据该工作人员介绍，镇江市发展改革委曾在2020年发布《镇江市区物业服务收费管理实施办法》（镇发改规发〔2020〕1号），就明确提出空置房屋经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费。“那时候房地产市场还比较热，所以设置了最长24个月的减免期限，今年开始执行的新政策相当于是此前政策的延续。”
多地已先行探索超10年
事实上，句容市和镇江市并非率先执行“空置房物业费打七折”政策的城市。其中，江苏省苏州市和常州市至今已先行探索超过10年时间。
早在2014年5月29日，苏州市发展改革委便出台了《苏州市物业服务收费管理实施细则》（苏价规字〔2014〕4号），第十六条明确规定，新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。
此后的2014年12月25日，《常州市区物业服务收费管理实施细则》（常价规〔2014〕1号）正式施行，并明确提出了空置房物业费打折优惠政策。“因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用（连续超过6个月及以上）的物业，业主大会成立前，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经物业服务企业确认后，其间的物业公共服务费按约定标准的70%交纳，优惠期限自本细则施行之日起计算最长为36个月。”
“该文件没有废止，仍有法律效力。”2023年12月22日，常州市发展改革委在回复当地市场咨询时表示。
2023年10月24日，常州市发展改革委再度联合市住建局、市市场监管局发布《关于明确常州市普通住宅空置物业收费和室内装饰装修产生建筑垃圾收费的通知》（常发改〔2023〕351号，以下简称《常州通知》），自2023年11月1日起施行。普通住宅物业经确认空置后按约定标准的70%交纳物业公共服务费，优惠期限最长为36个月，超过优惠期限的可由双方协商确定。
空置房物业费打折在实施过程中还面对诸多问题，如何确保利好市民的政策落实到位？对此，《常州通知》指出：“物业服务企业应当严格执行明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置公示普通住宅空置物业收费优惠措施，主动接受业主、物业使用人的监督。”
记者在采访中了解到，为将空置房物业费优惠政策惠及全体业主，提高物业企业政策知晓率，常州市武进区市场监管局还向物业企业宣贯不执行或不完全执行空置房物业费优惠政策所涉嫌的违法行为，要求物业企业严格执行文件规定，保障符合享受条件的业主充分享受优惠政策。
曾陷“缺乏上位法依据”争议
值得注意的是，尽管空置房物业费打折优惠政策符合当前房地产市场，并利好业主，但也曾陷入“缺乏上位法依据”的争议之中，至今尚未有全国统一标准。
根据民法典第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
全国人大常委会法工委法规备案审查室曾于2023年8月发布审查研究案例并指出，实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。“地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额70%的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。”
上述镇江市发展改革委收费管理和价格调控处工作人员向记者坦言：“这一政策（空置房物业费打七折）目前确实还存在一些争议，我们之前也咨询过江苏省相关主管部门，得到的反馈是没有问题。”
唐震东律师也告诉记者，民法典第944条只是规定业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。而打折支付物业费的前提是不拒绝支付物业费，只是要求按照公平原则按一定比例减少支付物业费。“所以，地方性法规作出未入住业主物业费打折支付的规定，实际上根本没有违反上位法的规定。”
据唐震东律师介绍，地方性法规将“入住”与“非入住”作为两个标准确定物业费，显然更符合公平原则，属于公平原则的精细化。物业服务人向业主收取物业服务费，既要符合物业服务合同的约定，又要符合法律法规和部门规章的规定。
“若地方性法规作出了空置房屋业主可打折支付物业费的规定，那么，物业服务人要求业主足额收费就属于违规行为，在民事诉讼中也不应得到人民法院支持。”唐震东律师表示，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务人违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
“由于物业费是以小区为单位收取，小区的规模、档次和要求不同决定了物业服务收费标准存在差异。”刘陆峰律师分析也认为，各地政府可以指导业主委员会与物业管理公司在签订物业管理合同时对物业费收取进行差异化约定，让业主和物业管理公司都有章可循。
如何更好解决空置房屋物业费打折政策全国各地步调、标准不统一的问题？唐震东律师建议，在以后修订法律、行政法规过程中作出全国统一的规定。比如，可以借助修改《物业管理条例》之机，明确规定未入住的空置房屋按照一定的折扣标准交纳物业费。另外，该部行政法规的名称建议修改为《物业管理服务条例》。
“最直接、最简单有效的方法还是在物业服务合同中就空置房屋打折事项作出明确约定。”唐震东律师表示，各级地方政府也可以出台含有区分“入住”与“非入住”房屋的标准，以此确定物业费约定条款的物业服务合同示范性文本，并要求物业服务合同和商品房预售合同一样在当地住建主管部门备案，以此达到更好规范物业费收取行为的目的。
（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：翟军）
