承租人租赁场地但无力支付租金
出租人可不可以留置场地内的
生产原料和设备等动产呢？
近期
崇左市中级人民法院审理了一起
因拖欠厂房租金而被“扣留”公司财物
引发的商事留置纠纷案
正好能为大家解惑
基本案情
广西某生物公司（以下简称生物公司）是一家从事生物有机肥生产、销售的企业，因生产需要租赁崇左某化工公司（以下简称化工公司）厂房用于生产、存放肥料。承租一段时间后，生物公司决定不再租赁厂房，但撤离后尚存部分生产原料及机器设备未搬运完，也一直未支付租金。化工公司两次致函要求处理上述物品及支付租金，均未得到回应。化工公司遂于2023年3月1日起以享有留置权为由，“扣留”生物公司未搬走的生产原料、一辆叉车和一辆装载机车。
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双方因此产生纠纷诉至法院。化工公司起诉要求生物公司支付拖欠租金，依法对“扣留”的生产原料、叉车、装载机车享有留置权，并且享有优先受偿权。生物公司认为，化工公司“扣留”上述动产的行为属于侵犯生物公司的所有权，应立即返还，否则承担相应的侵权责任。
法院审理
崇左市江州区人民法院经审理认为，生物公司应支付拖欠的租金，但化工公司是否对“扣留”动产享有留置权，关键在于其是否合法占有生物公司留在厂房的动产。生物公司对存放于化工公司厂房内的物品自行管理，未将相关物品交由化工公司管理或保管、保存，化工公司对厂房内的物品并不构成合法占有，不满足留置权成立的条件，不享有留置权。因此其主张享有留置权，缺乏事实和法律依据，不予支持。法院一审判决生物公司向化工公司支付租金，驳回化工公司其他诉讼请求。
化工公司不服，提起上诉。其认为，两家公司均是企业，企业之间的“扣留”适用商事留置条件。商事留置不要求债权与留置属于同一法律关系，“扣留”厂房内的生产原料、叉车和装载机车已经构成合法占有，在生物公司没有如期支付租金的情况下，两次致函提醒后“扣留”，符合法律对留置权行使的规定和程序。
崇左市中级人民法院经审理认为，虽然双方都是企业，适用商事留置，化工公司可以留置与其债权不属于同一法律关系的动产，但前提必须是合法占有债务人的动产。在本案租赁合同关系中，标的物是案涉租赁场地，而非生物公司放置于厂房的生产原料、叉车、装载机，化工公司并非合法占有案涉物品，当然不享有留置权。最终崇左中院维持原判。
法官说法
留置权作为担保物权，是为了保证债权人实现债权而设立的，当债务人不履行到期债务时，债务未获清偿之前，债权人留置债务人的动产，并有权就留置动产优先受偿。换而言之，留置权不需要当事人之间进行约定，满足条件就能成立，成立条件包括：
一是债权人必须合法占有债务人的动产。这种合法占有一般是指因保管合同、运输合同、加工承揽合同等关系对动产取得事实上的管领、控制或者支配。需注意的是，单纯的持有不是占有，不能成立留置权。如李四承租张三的房子，对于房屋内李四的电脑，若双方之间没有约定，不存在任何法律关系时，张三强行扣留电脑，非但不构成法律上的占有，还可能构成侵权。本案的情况也是如此，化工公司对生物公司放置在厂房里的动产没有合法占有的前提和条件。
二是债务人不履行到期债务。这是留置权产生的条件之一，此时，债权人可以将合法占有的属于债务人的动产留置，保证债权及时得到清偿。化工公司与生物公司之间存在租赁关系，化工公司对未及时支付的租金，享有债权。
三是债权与债权人留置的动产属于同一法律关系。如有偿保管合同中，甲受托保管乙的电脑，乙不按期或不如数给付保管费，甲基于保管关系，既满足“同一法律关系”，又满足“合法占有”，据此有权对乙的电脑行使留置权。如果甲乙之间还有房屋租赁关系，乙支付了保管费但不及时支付租金，则甲无权留置乙委托保管的电脑，因为电脑属于保管关系中的标的物，租金属于租赁关系中的标的物，两者不属于同一法律关系。若甲乙为企业之间商事留置，则无需考虑债权与债权人留置的动产是否属于同一法律关系，哪怕乙支付了保管费但不及时支付租金，甲也能据此行使留置权。
但在司法实践，常存在“不考虑同一法律关系”等同于“合法占有”的错误理解，如本案上诉人化工公司认为，商事留置既然不需要债权的留置属于同一法律关系，则其构成合法占有。实际上，“同一法律关系”并不是判断“合法占有”的依据，即便是商事留置，仍要求债权人合法占有债务人的动产。
法官提醒大家，在日常生活中，承租人拖欠租金，出租人以此为由留置承租人动产的情形很常见，但不论是民事交易还是商事交易，遇到承租方不及时支付租金的情况，出租方都不能随意“扣留”租赁场地的动产，建议先与对方协商沟通，也可以通过法律途径维护自己的合法权益，避免不当的行使留置权，构成对他人的侵权。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第四百四十七条第一款规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
《中华人民共和国民法典》第四百四十八条规定：债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。
来源：广西高院、崇左中院
