暂时落后的北上海四区，为了逆袭突围，到底做了哪些努力？
未来，真的能够逆袭成功吗？
虹口
虹口今年风头无两。
2024年前三季度GDP增速高达8.9%，位居全市第一。
虹口有一个巨大的劣势，就是地方太小，能开发的空间本来就很少：
除了北外滩和整体拆掉的虹镇老街区域，剩下的地方包括四川北路、凉城、曲阳、江湾等区域的城市格局，在20年前基本上就定型了，几乎没有什么地方可以搞。
因此，虹口很早就意识到，自己的发展逆袭其实只有一条路：
专心致志，一心一意的去搞好北外滩这个市里全面支持的重磅规划，集中力量办大事。
区内的其他的板块肯定不会有太多资源倾斜、也不会有突飞猛进的进步，就保持有序的城市更新即可。
因此纵观虹口近十几年的城市格局变化，就会发现大规划、大项目、大公司的归处都是北外滩，其他区域的变化基本都非常小：
比如四川北路虽然也是CAZ范围内，但是大部分项目都是局部地块的更新，包括今潮8弄，包括嘉杰广场的更新，并没有改善区域能级的大项目落地。
像凉城、曲阳、江湾等地，可见的变化只有虹口金茂府、虹安里等小地块旧改带来的城市更新，以及一些老旧社区的维护性改造和配套升级。
当然这个开发思路也没有任何问题，北外滩聚焦航运、金融、外贸产业，在市里资源的倾注下，迎来了大量的产业增量：
北外滩目前聚集航运企业4600家，运力占全市近七成。
北外滩落地了超过2100家资管、财富管理机构。
北外滩聚集外贸企业4500余家，2024年1-11月出口增长40%。
从结果上看，过去十几年，虹口最大的增量基本都来自于北外滩的开发。
2012-2017年虹口经济增速还是倒数第一，2017年后增速全市第四，市区中仅次于徐汇。
未来十年，是北外滩规划全面落地的周期，属于北外滩的超高层地标建筑群将会全面落地，让外滩、陆家嘴、北外滩这个黄金三角的最后一角补齐。
北外滩之前也没有形成成熟的豪宅区，仅有白金湾府邸等少量豪宅。
随着北外滩的开发，北外滩的豪宅也逐渐多了起来，包括北外滩西区的海泰北外滩、太古北外滩、天潼里等项目；
未来北外滩东侧的提篮桥片区也将做风貌别墅改造，与北部的瑞虹新城形成联动；
不过在黄浦风貌别墅群的打压下，虹口这片别墅区能否销售顺利倒是要打一个问号了。
虹口的发展和北外滩深度绑定，如果北外滩能按预期全面落地，虹口的未来不可限量，直接锁定北四区的王者地位。
不过北外滩主打的金融产业和外贸产业，和陆家嘴、黄浦滨江、徐汇滨江都有些重合，目前行业的增量都比较有限，北外滩仍有比较多的在建商办，未来依赖目前的定位能否完全填满存在隐忧；
如果转型当下比较主流的科技产业，对于土地的需求量比较大（厂房、科研基地），虹口在这方面又不占优势，未来能否持续保持领先地位仍然需要观察。
杨浦
杨浦过去十年的逆袭之路，最重大的成果就是：
成功扭转了发展方向，发展重点从远离市区转为亲近市区，发展重心由西侧转向东侧。
杨浦前面那些年的没落，很大一部分原因恰恰是因为以前太强了，在新时代很难掉头。
杨浦是传统工业强区，以前gdp一直排在徐汇前面。
上世纪七八十年代杨浦地位举足轻重，工业产值占上海全市四分之一以上，贡献了全国超过5%左右的财政收入。
杨浦工业基础很好，100年前，杨浦就是重要的工业基地，这里诞生了中国第一家发电厂、第一家煤气厂、第一家纺织厂，工业基础相当完善。
建国后这里顺理成章成为了市区工业龙头，建设大量的工厂和工人新村，在当时算是市区的成熟地区。
50年代的工人新村分布
但工业时代留下的城市格局，却限制限制了杨浦在新时代的城市建设进程和产业发展。
90年代后，在新产业时代的冲击下，杨浦的工厂开始外迁，企业开始倒闭，2000年代初期财政收入下跌到上海倒数第二。
杨浦以前的经济水平大部分时间都高于小弟徐汇，到了2015年前后却被徐汇超越，再也没赶上过。
90年代之后，上海市区全面开发，杨浦也因为历史原因错失了机会：
杨浦内中环大量的土地已经填满，最好的那环内和滨江地带基本都是老破小、工厂以及棚户区。
大家都在兴高采烈搞市中心的时候，杨浦只能把发展重心向北移，开发五角场和新江湾，错过了内环商务区、内环豪宅落地最好的年代。
当大家都在搞滨江的时代，当南面的徐汇滨江趁着世博滨江的东风全面拆除重建，当时的杨浦还困在周家嘴路棚户区的旧改征收里。
杨浦很长一段时间的发展中心都是区内西部的成熟地区，以高校产业带联通五角场地区打造产业集群。
但是城市开发就是不断轮动的，经过多年的征收、土地整备，杨浦终于迎来了开发的第二春。
随着杨浦内环、东外滩大量地块拆迁征收，杨浦的发展重心从原来的离心向北亲近宝山重新变成了向市区亲近开发内环。
住宅层面，鞍山三兄弟、江浦公园四兄弟、东外滩一众新房纷纷上市，一改杨浦内环无次新的窘迫局面。
东外滩的大量地块拆迁征收，吸引了字节跳动、美团、b站等众多总部落位，至少带来5w+高收入人群，核心区的大量住宅地块也纷纷上市，打造了一批新中产社区。
隔江相望东外滩
与此同时，五角场-江湾地区的开发也没有停止。
三门路的杨浦第一高楼封顶、抖音电商总部入驻，周边叠纸游戏、b站众多公司一众引领，作为杨浦互联网产业集群的重要部分，一同引领五角场未来十年的发展。
放眼未来十年，杨浦的重心毫无疑问是专注在东外滩的继续开发上：
包括内环内八埭头地区的重新开发、滨江商务区的二次招商、产业的持续引进孵化、以及新房项目的开发。
不过由于上游的虹口北外滩仍在开发，尚且需要大量的产业导入；
东外滩在未来的很长一段时间里，都处在北外滩的虹吸和压制之下。
因此，东外滩想要发展最好还是和北外滩错位竞争，走新产业孵化的路线，以自己比较强的互联网产业为基础孵化打造产业集群。
如果东外滩的产业后续发展的不太顺利，杨浦这几年供应的大量同质化次新商品房，就会面临踩踏风险。
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普陀
近几年，普陀发展的很景气。
2023年普陀区GDP增速全市排名第五，比2021年上涨了整整9个名次。
2023年，普陀的一般公共预算收入增长，也是排名全市第一！
2024年上半年，普陀再次夺冠。
普陀的一般公共预算收入以12.03%的同比增长率成为全市增速第一的区域，一般公共预算收入为94.26亿元。
回顾普陀过去这些年的发展逆袭之路，其实就在于一个词：
多点开花。
普陀之前发展的很难，在于底子比较薄，坑比较多，运气也不太好。
普陀的大部分土地都是外区并进来的，底子就不是太富裕；
万里开发的时候大部分都是农村，长风以前是工厂区，桃浦以前是化工厂，真如以前是批发市场，都不算好地方。
内环内的长寿路以前倒是商业繁华之地，但是可惜规划的太早局限性太大，整体定义成了老静安外溢板块，武宁长寿开发了一大堆的住宅楼，直接导致普陀CAZ挂0。
后面真如副中心开发的遭遇大家都知道，开发的也不太顺利，因此普陀早年的发展一直普普通通。
好在普陀没有气馁，熬过了最难的时间点：
桃浦土地整备结束变成了桃浦智创城。
现在桃浦智创城的公园、办公楼、新住宅都建起来了，越来越向现代化城区和商务总部迈进，近两年的卖地给普陀做了不小的贡献。
图源网络
长风自从工厂拆完后就启动了整片开发，引进了不少优质企业，而长风的改善社区中海、雅戈尔等已经是普陀第一改善社区。
真如也走出泥潭经过中海的打造有了市区的气势，中海环宇城开业后成了西上海新的流量明星。
如今普陀主打的就是这三大区域的开发：
一带（长风），一心（真如），一城（桃浦）。
这几个区域目前的城市界面都在变好，越来越有都市感，但是共性问题都是同一个：产业空心化。
长风虽然开发的早，但是也无成型产业集群；
真如目前的企业入驻并不是太理想，桃浦更是板块发展的早期，大量的商办需要公司入驻，之前甚至有部分企业是从长风挪到了真如和桃浦。
在《上海最难产的副中心，终于最后一搏了？》中，我就讲过，虽然这些地方写字楼很漂亮成了规模，但是现在已经过了靠规划图、靠写字楼地标就能招商的时代。
这年头产业招商一方面拼资源底蕴，另一方面拼现金（给补贴），这两方面普陀都不是很擅长。
对于普陀来说，能否保持高速增长，仍需在某一产业领域扎根，才有机会在未来持续突破。
闸北
闸北运气非常好，过去这些年，一直在闷声发大财。
比如大宁地区的开发成功，某种程度上就是因为隔壁真如没发展起来，给了大宁崛起的机会。
在过去的很长一段时间里，大宁都替代真如，对于周边居民起到了副中心的实际作用。
市北高新区以前只是一个诞生在工厂区之上的小产业园区，经过十几年的发展也成了上海大数据产业最核心的产业集群园区：
吸引了27家跨国公司地区总部、14家民营企业总部、700余家大数据人工智能企业集聚于此。
市北
被静安合并，又给闸北带来了大量利好。
之前，不夜城商务区的众多写字楼虽然建好了，但是被南京西路虹吸的厉害。
一合并之后，苏州河两岸联动发展，直接倾注给了不夜城商务区一批企业资源。
现在不夜城的实际入驻情况也好了不少，比较出名的有世界第一大广告公司WPP、全球最大铁矿石集团淡水河谷。
不夜城
以前苏河湾地区困于区域的财力，无法大力开发，只能作为西藏北路板块的一部分。
合并后有钱了，顺势用静安苏河湾的名义开发了中粮天悦壹号、华侨城苏河湾等豪宅，直接把板块能级拔高了一个新高度。
华侨城苏河湾
未来十年，闸北大概率的方向就是两个：
第一就是坚持现有优势，把已经成熟的地区做大做强。
持续强化苏河湾地区、不夜城地区、大宁地区的产业引进和开发，夯实板块优势。
苏河湾如今仍在持续开发，龙盛、珠江的项目在建，七浦路市场仍未动迁；
不夜城的静安国际中心等新建写字楼仍然比较空，需要新一轮的产业引进；
大宁开启了新一轮开发，开始逐渐向周边拓展，带动区域旧改。
这些地区，守正出奇，保持优势，做大做强，是闸北（新静安）继续壮大的基础。
另一方面，就是把待开发的中兴路地区做大做强，成为下一个增长极。
中兴路片区经过过去这些年的开发，已经逐渐形成了新的中产居住社区。
中兴路壹号
下一个十年，闸北如果把板块内部的边角料地带旧改完成，把中兴路所需的学校、商业建好，就可以让中兴路成为一片成熟的中产社区，补齐属于闸北的置换链条和板块鄙视链。
不过这个区域的大户型我还是建议大家谨慎，总价超过3000万就和板块价值错配了，这里和大宁的上限都是中产社区，在市区豪宅的大量供应下很难出头。
包括传说要卖16万的大宁地块，大户型也同样建议大家谨慎入手。
综合来看，相比于前面几个区，闸北还是幸运的。
在老静安的资源帮助下，可以说只要闸北的动作不出错，就已经赢过大多数区域，不会落伍。
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结语
上海各个区域的发展，都面临着时代共同难题：
增量有限的时代，如何在新时代做好产业增量，做好新的产业孵化？
对于产业基础相对薄弱的北上海，这个问题的解法恐怕会更难。
而近几年，北上海又供应了大量的住宅，产品品质和设计比较同质化，基本都是1000-1500万总价的中产房。
新房时代这些社区可以通过开发商的营销虹吸全市购买力，未来进入二手时代，拼的就是地缘购买力的厚度了。
如果产业无法跟上补充足够的购买力，这些住宅的价格也存在很大的踩踏风险。
篇幅有限，具体的区域发展、板块价值分析，我后面会继续推文。
