为什么我反复说，房地产的增值逻辑和租金没有关系，我今天再讲一讲，今天我分几点来讲。
第一点，这个世界上不能产生任何现金流，却不影响一直涨价的东西多了去了。随便说几个，黄金、石油、古董、加密货币。很多人说黄金具备稀缺性，所以要涨价。那我告诉你，这个世界上还有两种金属，一个叫铼，一个叫铟。
铼在全世界的储量只有 2600 吨，年产不足 60 吨。它的价格是 1 公斤 1 万美金，折合人民币只有 70 元每克。铟的全球储量是 5 万吨，略低于黄金，但其价格是每公斤 1500 到 2000 元人民币，也就是只有 1.5 块到 2 块钱人民币每克。那你怎么解释这个稀缺性？
第二点，租金收益估值的逻辑其实来自于股票，确切来说叫自由现金流估值法。这个估值体系源自对于阿尔文·费雪的资本价值理论，后面广为人知主要是因为巴菲特。
简单来说，就是一家企业在未来产生用于经营以外的现金总和，等于这家公司的价值。但这里要注意，这个现金流是基于对未来的预估，巴菲特希望这个现金流的产生随着企业的经营扩张一年比一年多。
这就涉及到对于这家企业和这个行业非常复杂的基本面研究，现金流是动态变化的，普通散户根本没这个能力弄懂一家公司。而租售比是基于当前的房价和当前的租金的比值，是个完全静态的计算，小学一年级就能明白，有点类似于市盈率或者股票的股息率。
按照现在网上幻想的 5%租金收益率才是合格的标准，那我觉得你从一开始就根本不要买房，你应该去买银行股，甚至说股息率超过 10%的上市公司也有很多。请问过去 20 年，无论是国内还是国外的二级市场的大赢家是不是银行股？
A股 银行上市公司在过去 20 年的表现能不能拼得过北上广深的房价？对于企业来讲，其价值体现的唯一方式确实是盈利和赚钱能力，否则就是一堆二手办公用品、制造设备和不值钱的知识产权。但北上深的房子不是，黄金不是，比特币也不是，它们的价值核心来自于一样东西。
这其实就是我今天想要讲的第三点，叫做共识。共识是什么？共识就是 56 万美金拍卖一双乔丹 1985 年穿过的充满汗臭味的 AJ 一代篮球鞋。按照现在多数房黑的逻辑，就是这双鞋，如果放在博物馆，花 50 元门票就可以参观看个遍，为什么要花 56 万美金拥有它，买它的人都是韭菜。
但是他们不理解的是，乔丹迷的圈子是有共识的，这个共识和他们没有任何关系，他们永远也理解不了，也没有资格去理解。因为他们的时间都在计算拼多多双十一怎么组合商品才划算。但是共识，特别是拥有一样东西的共识，驱动一部分人为某一种东西趋之若鹜，然后形成供求关系的变化，导致这类东西的价格涨跌。
今天，光头瑞再怎么歇斯底里，扯着嗓子叫人家别买房，没有用。因为他的粉丝基础本身就是低收入人群，他们本身就不是北上深楼市的受众，所以他们说了不算。
上海现在日均 800 多的二手房成交量已经证明了这个共识群体是存在的，而且数量非常庞大，只是阶段性对价格产生了一点分歧。但是共识不变，就是想拥有房子，这和想租房的人愿意出多少租金没关系。
租客和房东本身就是两类阶层，你想解决的只是居住需求，所以支付的只是居住的代价，这就是租金。而我们讨论的是拥有的代价。你不用跟我纠结租房和买房实际体验是否一样。因为我绝对有理由相信，你会带着 9.9 块包邮的戒指去嘲笑人家戴卡地亚的人，这不都是戒指吗？
总结来说就一句话，大人的世界小孩子不懂。
