凤凰网财报道, 2025(第三届)长白山论坛上,经济学家马光远指出:“当前中国房地产市场的风险已经完全释放,经济也已经完成去房地产化了。”那么,实际情况真是这样吗?这个周末,通过DeepSeek的整合分析,咱们一起来探讨下中国房地产市场的现状、风险释放程度、经济去房地产化进程,还有未来市场和房价会怎么发展。
一、咱们先看看当前房地产市场的现状
1、量价齐跌,政策托底。2024 年全国新建商品房销售面积只有 9.73 亿平方米,跟2023年比下降了 12.9% ;销售额是 9.67 万亿元,降幅高达 17.1%,这可是近十年的最低水平。面对这种情况,政策层面也在积极行动。好多地方都取消了限购、限售政策,公积金贷款额度提高了,房贷利率降到了历史低位,首套利率低至 LPR - 50 基点,契税减免等政策也一个接一个地出台,就是想让市场能好起来。
2、结构性分化凸显。再看看城市方面,核心城市像上海、深圳,房价下跌的幅度已经开始变小了。2024 年 11 月,70 个大中城市里有 17 个城市新房价格环比上涨,这主要是改善型需求在支撑市场。但三四线城市可就不太乐观了,房价已经连续三年下跌,2024 年同比下降 9.3%,有些城市房价都跌回 2016 年的水平了,库存要卖出去得花超过 24 个月的时间。
3、行业深度出清。从行业角度看,房企的洗牌速度加快了。在 2022 - 2024 年,Top 50 房企里有 23 家出现了债务违约,行业集中度大大提高,Top 10 房企的市场占有率从 30% 涨到了 45%。而且现在购房者更倾向于买现房,2024 年商品住宅现房销售面积占比达到 26.5%,比 2023 年提高了 8 个百分点。
总结:目前房地产市场风险在一些方面有所缓解,不过还有不少问题没解决,存在潜在风险。
二、风险释放:有好消息,但也有隐患
1、风险缓释的积极信号。好消息是,杠杆率在下降。居民房贷余额和 GDP 的比值,从 2021 年的 42% 降到了 2024 年的 36%;房企资产负债率也从 82% 降到了 73%,债务压力稍微减轻了一些。政策上也建立了金融防火墙,“三道红线” 优化了,项目白名单制度覆盖了 85% 的在建项目,这能防止系统性风险扩散。
2、未解难题与潜在风险。目前问题也不少。地方财政对土地出让的依赖还是很强,2024 年土地出让金占地方财政收入的比重还有 28%(2019 年是 41%),有些城市还得靠土地财政过日子。隐性库存压力也大,三四线城市 “已批未建” 的土地规模大概有 15 亿平方米,住房空置率达到 15%,比国际标准的 5% 高多了,供给过剩的风险会长期存在。另外,2023 年有好多头部房企债务违约,断供情况增多,法拍房数量 2024 年同比增长了 37%,市场信心要恢复还得花不少时间。
总结:目前房地产市场风险在一些方面有所缓解,不过还有不少问题没解决,存在潜在风险。
三、经济去房地产化:有进步,也有挑战
1、转型成效初现。房地产对经济的贡献在减少,它对 GDP 的直接贡献率从 2019 年的 7.3% 降到了 2024 年的 5.1%,广义房地产业占 GDP 的比重也从 17.4% 缩小到 12%。同时,新的经济增长动力开始显现,2024 年高新技术产业投资增速达到 18%,但房地产投资增速却是 - 8.7%,消费对 GDP 增长的贡献率达到 67%,经济结构在往好的方向变化。
2、深层挑战待解。但是,房地产和很多行业联系紧密,关联着 60 多个行业,像钢铁、家电这些。房地产市场不好,建材需求就大幅减少,2024 年水泥产量同比下降了 12%。就业方面压力也大,建筑业和房地产行业有超过 7000 万从业者,服务业每年得新增 1200 万个岗位,才能让这些人有工作。
总结:经济去房地产化已经有了一些成果,不过要彻底实现还面临着不少困难。
四、2025 年展望:分化还在,政策博弈激烈
1、市场走势预测。按照一般的预期,商品房销售面积可能会同比下降 5% - 6%,新开工面积预计下降 15.6%,开发投资下降幅度可能会缩小到 5%。
2、房价分化深化。房价方面,一线城市里,核心区房价可能会保持稳定,波动在 ±2%,郊区房价可能会跌 3% - 5%;二线城市有区别,杭州、成都这些强二线城市房价可能会涨 1% - 3%,但弱二线城市可能会跌 5% - 8%;三四线城市普遍会跌 5% - 10%,那些人口流出的城市跌幅可能超过 15%。
3、政策工具箱再扩容。政策上也有新动作。核心城市进一步放松,一线城市郊区限购取消了,二套房利率下调到 LPR - 20 基点,这样能刺激改善型需求。三四线城市呢,政府主导 “以旧换新” 计划,打算全年收购 500 万套存量房,把它们变成保障房。
4、风险警示与争议。不过,政策效果在变差,2024 年 “9.26 新政” 之后,市场需求反弹就只持续了 3 个月,2025 年政策能操作的空间也不大了。还有一些风险,比如全球通胀反弹可能会让央行加息,地方债务危机可能会让房企资金更紧张。
总结:对于 2025 年,房地产市场各方面都有不同的预测,城市间房价走势分化,政策也在不断调整,同时还存在一些风险和争议。
五、结论:弱平衡下的转型艰难期
短期来说,2025 年房地产市场会呈现 “L 型” 弱平衡,核心城市靠政策能慢慢稳定下来,三四线城市还得继续清理库存。根据多方观点,从长远看,经济要彻底 “去房地产化”,得满足三个条件:消费占 GDP 比重超过 60%;地方财政对土地的依赖度降到 15% 以下;保障房要能覆盖 30% 的城镇家庭。
对于投资者,在核心城市可以多关注核心地段的改善型住房,这种房子抗跌能力强;在三四线城市就得小心 “有价无市” 的情况,最好先把不是自己住的房子卖掉。
所以说,短期来看,房地产市场是一种弱平衡状态,长期要实现经济去房地产化有几个重要条件,投资者也得根据情况调整策略。而 “风险出清论”,可能更多是说系统性危机缓解了,但局部风险和结构转型带来的困难,还会在房地产市场走向新周期的过程中一直存在。