真实案例：卖家去世亲属赖账，法院一招让买家拿回房产！

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房产交易领域，房屋买卖合同纠纷屡见不鲜，这类纠纷往往牵涉合同效力认定、房屋产权变更、恶意串通以及诉讼时效等一系列复杂的法律问题。本案聚焦于北京市大兴区一套房屋的产权变更登记事宜，历经多轮诉讼，对于明晰此类纠纷的法律适用及处理方式，具备重要的参考价值。

二、案件详情

（一）原告主张

赵宇轩向法院提出诉讼请求：其一，判令孙晓峰、孙悦琳继续履行自己与孙志成签订的《买卖合同》，配合办理涉案房屋的权属变更登记手续，将房屋过户给自己的儿子赵晨阳；其二，要求二被告承担本案因诉讼产生的相关费用。

赵宇轩称，1999 年自己与孙志成签订《买卖合同》，约定孙志成将名下房屋产权转让给赵晨阳，房屋转让款 12 万元。1999 年 10 月 17 日交付购房定金 2 万元，2000 年 1 月 5 日交付剩余购房款 10 万元，均有收据为证。付清房款后，孙志成交付涉案房屋，因小区一直不具备办理房产证条件，所以当时未能过户，此后自己及家人一直在涉案房屋居住。2016 年 11 月 7 日，孙志成与林婉清恶意串通，在林婉清未支付房款的情况下，就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，并于 11 月 10 日将房屋转移登记在林婉清名下，孙志成于 2017 年 2 月死亡。为维护权益，自己向海淀区法院起诉，请求确认孙志成与林婉清签订的合同无效，法院判决确认该合同无效，后孙晓峰、孙悦琳上诉，北京市一中院驳回上诉维持原判。2022 年 1 月，自己向大兴区法院起诉，请求撤销对林婉清的房屋所有权转移登记及不动产产权证书，大兴区法院判决支持。但至今被告仍未配合办理房屋转移登记手续，所以再次起诉。

（二）被告答辩

孙晓峰、孙悦琳辩称不同意原告的诉讼请求，认为房屋买卖合同涉及债权问题，根据规定，债权当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起3 年应当向法院或者向当事人主张权利，本案房屋买卖已过诉讼时效期间，法院应驳回原告的诉讼请求，且没有法律依据要求非合同当事人的自己履行相关合同。

（三）法院查明

赵晨阳系赵宇轩之子，孙晓峰、孙悦琳系孙志成之子女，孙志成于2018 年 3 月去世，其配偶、父母均先于其去世。1998 年 11 月 5 日，北京市 H 公司与孙志成签订《北京市内销商品房买卖契约》，孙志成购买 ××× 号房屋（现坐落于北京市大兴区 ×××），房屋价款 157318 元。1999 年 9 月 22 日，赵宇轩与孙志成签订《买卖合同》，约定孙志成将案涉房屋产权转让给赵晨阳，房屋价格 120000 元，孙志成负责办理过户手续，赵宇轩先付 20000 元定金后进行产权变更，2000 年元旦左右付清余款 100000 元。1999 年 10 月 17 日赵宇轩交付定金，2000 年 1 月 5 日交付剩余购房款，孙志成交付房屋，赵宇轩及家人居住至今。2007 年 11 月 30 日，孙志成取得案涉房屋所有权证书。2016 年 11 月 7 日，孙志成与林婉清签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价 330 万元，11 月 10 日，林婉清取得房屋所有权证书。2021 年 2 月 3 日，海淀区法院受理赵宇轩与孙晓峰、孙悦琳、林婉清、第三人赵晨阳确认合同无效纠纷一案，法院判决孙志成与林婉清签订的合同无效，驳回赵宇轩要求协助变更房屋到赵晨阳名下的请求，并告知可另案主张。孙晓峰、孙悦琳、林婉清上诉后被驳回。之后林婉清的房产证被撤销。审理中，孙晓峰、孙悦琳主张赵宇轩的诉讼请求已超诉讼时效。

三、裁判结果

本判决生效之日起七日内，孙晓峰、孙悦琳协助将北京市大兴区××× 房屋所有权过户至赵晨阳名下。

四、案件分析

合同效力与履行

赵宇轩与孙志成签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同有效。赵宇轩已履行付款义务，孙志成应履行过户义务，现孙志成去世，其法定继承人孙晓峰、孙悦琳应继续履行。

诉讼时效抗辩

孙晓峰、孙悦琳主张诉讼时效抗辩，但签订合同时孙志成未取得房屋所有权证书无法办理过户，且其未提供证据证明取得证书后告知了赵宇轩；同时，赵宇轩要求办理房屋所有权过户手续具有物权性质，不应适用诉讼时效规定，所以法院未采纳其抗辩意见。

多次诉讼关联

本案历经多次诉讼，从确认合同无效到撤销房屋登记，最终解决房屋过户问题，体现了不同诉讼阶段对纠纷的逐步解决和法律关系的梳理。

五、胜诉办案心得

合同审查严谨性

在处理房屋买卖合同纠纷时，首先要对合同进行严谨审查，确保合同的有效性，明确双方权利义务，为后续主张权利提供坚实基础。如本案中确认合同有效是胜诉关键。