刚过去的2024年，对于日本全国楼市来说，都是极有意思和代表性的一年。
比如，延续了前几年“资本热钱”仍不断涌入的态势，首都圈不动产投资额，位居全球之首。东京和大阪两地的房价涨幅，也领跑全球所有中心城市。
丝毫不见降温。
但与此同时，日本楼市似乎又经历了一波大浪淘沙，迎来更加明晰的分化局面。
像是东京都心5区的二手公寓均价在去年年底冲破1.4亿日元，可整个首都圈二手房均价，又出现11年来首次下跌的状况；
东京掀起塔楼热，却出现了供应腰砍，新建公寓明明均价下滑，买房反而更难的一幕。
今天，通过各个机构最新的年报数据，总结下2024年的日本楼市，重点尤其是首都圈和东京23区的情况。
2025年日本东京楼市会怎么开局，端倪早已藏在其中。
1
新房表现
如今要是走在东京街头，可能会感觉这个城市仿佛再次进入大基建时代。
新建的塔楼住宅如雨后春笋拔地而起。
可回顾2024年，整个首都圈的新建公寓房价是有所回落的。
新建公寓的年平均价格为7820万日元（约合人民币372万元），单价为每平方米 111.7 万日元（约合人人民币5.3万元/㎡）。与上年相比，首都圈新房均价下降 281 万日元（跌幅3.5%），每平方米单价下降 4.9 万日元（跌幅4.0%）。
不过，首都圈房价下跌在于供需失衡。可并非需求不足，而是供给不足，新楼盘（户数）太少了。
去年，面积为13557平方千米，人口超过4400万人的东京圈，统共只发售了2万3003套新房公寓，同比下降14.4%，创下了自1973年有数据统计以来的最低纪录。
这种新房房源供给不足的情况，放在面积仅有627平方千米，人口却超过985万人的东京都区部，即常说的23区，则更为严重。
2024年，东京23区新建公寓的发售量只有8275套，是近5年首次低于1万套，同比上一年腰砍了30.5%，意味着市场上比起往常，减少了接近1/3的新房房源。
这，就导致最直接的一个结果：
2024年新建公寓均价同比下滑，东京23区新房公寓均价涨到了1.1181亿日元（约合人民币552万元），对比23年新房均价下跌2.6%；而每平方米均价为171万日元（约合人民币8.13万元/㎡），跌幅为1%；
但很显然，东京23区房产总价和每平米的均价仍居高不下，23区房价已连续两年处于 1.1 亿日元区间。
所以才会出现说，东京房价“下跌”了，买房反倒更难的现状，单价依然很贵，选择反而变少了。
好消息是，根据不动产经济研究所预测，2025年，东京23区的新房发售量有可能达到2.6万套左右，僧多粥少的情况应该会改变，但作为市中心新房，且叠加日本通胀加息的背景，即便供应量上来，房价也将保持坚挺。
2
二手房表现
东京新房供应量锐减，必然会增加对同一区域的二手房的追捧，房价随之上涨。
使得原业主也会开发商一样，捂盘、惜售。
2024年东京23区的二手房和新房同样，出现供应不足的问题。新挂牌出售的二手公寓，只有8万7957套，同比前年减少10.3%；
而在2024年，东京23区达成成交的二手公寓为1万6569套，同比上涨2.6%，占比整个东京都二手房成交量的（20091套）的82.4%，占据首都圈二手公寓成交量（37222套）的4成。
去年，23区内签约的二手公寓均价为6656万日元（约合人民币317万元），每平方米的成交单价为115.47日元（约合人民币5.47万元/㎡），两者同比前年（2023）涨幅分别为9.2%和8.7%；
二手房源在日本的住宅市场中占比9成。
与叠加建筑成本、开发商销售和行政开支等的新房不同，二手房更容易反映市场的供需情况。
因此，东京二手公寓虽然房源变少了，房价不仅没浮动往下，反而照样大幅上涨，足以见得东京，尤其是市中心的不动产市场，处于绝对的卖方市场。
但另一方面，也得承认，在24年东京二手房市场出现的变化，隐隐揭示着东京楼市拐点将至。
两组数据：
1.在短短一年内，东京都心6区（最高为港区，均价接近2亿日元）二手公寓均价首破1.4亿日元，同比上涨高达3成；
2.首都圈二手公寓均价11年来首次出现同比下跌，每70平方米4747万日元（约合人民币221万元）的房价，比2023年下跌1.1％。
既然东京23区，尤其都心在猛涨，那“掉队”的只能是东京郊区和周边三县。直至去年之前，像埼玉、千叶、神奈川三县的二手房，一直受东京市区房价高涨的带动，价格基本都在上涨。
可随着东京市中心土地越发昂贵，投资者越发激增，房子因稀缺而变得高价，情形就开始变得——房产高价也能卖出去的东京市中心，以及没相似价值属性变得已经涨不动的东京周边。
只因东京周边的主要购房者是刚需群体，而且还是收入普通的白领为主，投资者不算多。
如果想投资东京周边，押注未来的辐射效应，也得做好长线持有的心理预期。
只因东京楼市即将迎来普涨不再明显，区域分化愈发加剧的时刻，
那便是从2025年开始。
